北京：“商改办”、城市更新项目成商办市场风口

　　过去的一两年中，太阳宫百盛、十里堡西单商场等关门的百货商场如今怎样了？记者调查显示，这些昔日的商场如今正在变成各类写字楼。而“商改办”项目也正在成为房地产企业和房地产并购基金的新宠。在城市新增建设用地日益紧张的情况下，各路资金开始盯上了城市更新改造项目，北京掀起“商改办”项目热潮，随着这些项目的改造完毕，北京今年也迎来“城市更新”项目的入市潮。

　　探访：太阳宫百盛“摇身一变”成商务楼

　　在北三环东路与京承高速交会处的东北角，曾坐落着一处百货商场——百盛太阳宫店。2016年10月底，由于长期处于亏损状态，百盛终止了北京太阳宫店的经营，并出售了太阳宫店项目。

　　北青报记者探访发现，昔日的百盛太阳宫店已经完全改换了面貌。尽管大楼仍被围挡遮掩，但从外立面来看，已是简约的商务楼模样。结合商场旧有格局，写字楼内部将会是特有的大平层设计，并配有独特长达50米的采光天井、3.2米的楼层净高，以及600个停车位。

　　接手百盛太阳宫店的是中融信托旗下的房地产投资基金——中融长河资本。中融长河资本的相关人士告诉北青报记者，这里的改造已经接近尾声，很快将对外招租，这里将成为新的地标。

　　追访：多家关门商场变身写字楼

　　事实上，除了太阳宫百盛，北京西单商场位于十里堡的门店也于2016年年初正式关停，万科收购了这家物业，这里将从商业业态改建为写字楼。万科集团在2016年年报中曾披露北京十里堡西单商场项目权益，该项目占地面积不到1万平方米，规划建筑面积3.15万平方米，万科持有该项目82.5%的权益，项目处于前期阶段。

　　同样由百货转型写字楼的，还有宣武门附近的庄胜崇光百货，这家曾风光近20年的百货商场，今年也传出被迫关店、可能转做写字楼的消息。王府井银泰in88、淘汇新天，这两家分处王府井大街一东一西的商业体，最近也接连传出将关闭部分商业楼层，改造为写字楼的消息。东三环附近的盈科中心，早在2014年太平洋百货撤出后，就启动了写字楼改造，今年初基本完成。

　　热点：“商改办”城市更新项目成风口

　　北青报记者调查显示，北上广深四个一线城市的“商改办”领域最近一两年正在成为风口，以万科、保利为代表的开发商大量购进了城市更新项目。

　　四个一线城市中，深圳、广州两市走在城市更新前列，两地参照香港设置了专门的机构——城市更新局，以协调管理城市更新项目。在城市更新项目的实施率上，深圳已经由2012年的不到7%提升到目前的29%。深圳城市更新项目投资占全社会固定资产投资总额的比例逐年增长，2016年达到16.7%。

　　北京市城市更新主要体现在落后产业迁出，让经济、产业结构转型，逐步实现“腾笼换鸟”的目的。上海政府城市更新则在保留历史风貌的前提下，注重对存量资产进行盘活。

　　而数据显示，商场变身写字楼或和需求有关：戴德梁行数据统计，连续数年北京市的写字楼空置率均在10%以下。其中核心区商圈写字楼资源更为紧俏，不仅空置率维持在5%以下的惊人低位，租金更保持在每平方米每月400元以上的高昂价格。2017年三季度，北京市金融街区域更是以682元/月/平方米的写字楼均价位居全球第三的高位，仅次于伦敦西区和香港中环。仲量联行最新发布的研究报告称，2018年，北京核心区域物业投资标的将更加稀缺。受强劲办公楼需求和租金增长潜力驱动，投资者对于办公楼物业兴趣有望保持高涨。

　　关注：房地产私募基金盯上“城市更新”项目

　　北青报记者调查还显示，传统商场变身成写字楼渐火的原因，除了电商剧烈冲击下实体店经营下滑、写字楼需求强劲，以及多家龙头开发商进入等之外，还和房地产私募基金的青睐分不开。

　　随着菜市口中融信托大厦和上文提及的太阳宫中融信托广场的改造进入尾声，中融信托旗下的专业房地产投资基金——中融长河资本已经悄然完成了北京两个大型城市更新项目的布局。而有意思的是，北京中融信托大厦的前身，就是一个改造项目——原来是西城区菜市口地铁站的一家五星级酒店“北京开元名都酒店”，中融长河资本自去年年底完成收购这家酒店后，经历了不到一年时间的改造，原来单一的酒店业态便变身为集办公、商业、展示为一体的综合商业空间。

　　“在北京、上海等这类城市，资产是非常宝贵的。尤其是在目前疏解城市压力的环境下，没有新增用地，城市更新项目定是下一个风口。”中融长河资本总裁王宇涛表示，但他提醒，“城市更新其实是一个很艰难的地产门类，并非适合所有的投资机构，也不是适合所有的地产基金去做，因为改造具有很大的不可预见性，项目里面的潜在风险很大。”