小资家：从“三足鼎立”到“五虎斗”，广州白云新城板块商圈调研

白云新城商圈位于广州市白云区，范围为黄石路以南、白云大道以西、机场高速以东、北环高速以北的区域。其定位是广州北部重要的商贸文化区、都市副中心、白云区新中心、白云山西麓的宜居新城。

本次调研范围包括百信广场、白云万达、5号停机坪、凯德广场云尚、绿地缤纷天地以及一线临街商铺。

白云新城商圈版块调研项目分布图

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白云新城商圈发展

白云新城十多年的发展，最早从一座百信广场开始。作为白云商圈内第一个大型综合类购物广场，百信广场在2004年开张后就创造了百货零售业当年开业即盈利583万元的成功范例，而广百百货则以主力百货店的身份正式将版图扩张到了白云区。如今十多年过去了，百信广场也成为了白云区发展为成熟的商业体。

自2012年后，白云新城已形成了万达广场、五号停机坪、百信广场三大综合体项目三足鼎立的局面，然而从客流量及营业额上来说，百信广场均远超前两者。数据显示，百信广场东区场内日均客流量超过20万，节假日超过50万。

近几年,随着多个商业地产的入驻,白云新城商圈逐渐热闹起来。2015年以前,白云新城商圈已有白云万达广场、五号停机坪和百信广场三大购物中心,现如今绿地缤纷天地及凯德广场云尚的加入，白云新城商圈正式进入“五虎斗”时代。百信广场、万达广场、5号停机坪定位为中端消费群体，而绿地缤纷天地、凯德广场云尚则选择了中高端路线。

白云新城商圈分析

商业综合体

百信广场

百信广场位于广州北白云区双核心商圈交汇处，地处商业核心地带，是机场高速、北环高速、内环高速、广深高速等众多公路从北部卫星城市直通广州的必经之站。

百信广场最初的定位是社区型购物中心，更多的是满足周边居民生活的基本需求，随着人流量越来越大，百信广场在休闲、餐饮方面已经不能够满足消费者需求。百信广场二期也就应运而出，打造了1.1万平方米的百信时尚街，其后的百信广场三期又进一步增加了2.5万平方米的商业面积，引入了麦当劳、绿茵阁、味千拉面等餐饮品牌，耐克 、阿迪达斯、 歌莉娅、匡威等服装鞋类，以及悠游堂亲子游乐园、发型设计、美体SPA等生活配套商家。2012年，广州最大“苹果”APPLE专卖店落户百信广场。

百信广场概况

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经营状况：百信广场周边居住人口众多，常住人口超过77万，所处位置为新市墟商业中心，商业发达，人流巨大，B1层目前空置铺位较多，1、5层基本处于满租状态，人流量较其他几个商业综合体要大。

租售水平：百信广场95%以上的商业物业由开发商自持，5%的物业为个人产权。现百信广场五期一、二层对外进行销售，售价在8万-30万元之间不等。临街商铺售价在15万-20万元/平方米之间，最高可达到30万元/平方米（临百信领寓出入口的街铺），首层内铺10万元/平方米起售，二层内铺8万元/平方米起售。

百信广场租售水平

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万达广场

广州白云万达广场坐落于广州白云新城，项目包括商业中心、五星级酒店、城市步行街、甲级写字楼等，进入近10家主力店及大型室内步行街近200个国际国内知名品牌，且均为其品牌的全国旗舰店，是目前已开业和在建的万达广场中的首个A级旗舰店，也是华南地区全新的城市综合体，项目集中了万达所有的最优势资源，其主力店包括万达百货、万达电影城、大歌星量贩KTV、大玩家超乐场、沃尔玛、国美电器等。

万达广场概况

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经营状况：万达广场近三年的承租人从数量上来说主要为零售商户，其中服装类型占总数量的40%，化妆品、精品饰品、鞋类总共占数量的10%，休闲小食占总数量的11%，餐饮占总数量的26%，功能配套占总数量的13%。万达广场已成功运营近十年，总体出租率在90%以上。

租金水平：万达广场物业均由开发商自持。除十大商户中H&M、万达影院分别为营业额7.5%以及净票房收入的10%以外，每层的租金水平如下表所示：

万达广场租金水平

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五号停机坪购物广场

广州五号停机坪购物广场位于原广州白云国际机场候机楼，广州白云新城商圈核心地块。为保留旧机场历史人文情怀，G5创新采用“航空”为商场主题，整座建筑由原广州白云国际机场候机楼改建而成，并结合富有航空元素的建筑空间设计、最新的投影成像技术，将“航空”的主题以不一样的表现方式呈现。

五号停机坪购物广场概况

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经营状况：商城整体运营情况良好。二、三层还有部分空铺出租，一层出租率在90%以上，二、三层出租率为80%。

租金水平：五号停机坪购物广场产权均为开发商自持，仅能调查到租金水平。相比于其他几个综合购物体的租金水平，五号停机坪的租金普遍偏低，每层的租金水平如下表所示：

五号停机坪购物广场租金水平

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凯德广场云尚

凯德广场云尚位于白云区云城西路890号，处于白云新城商业中心和文化中心的交汇处。项目占地面积3.98万平方米，建筑面积8.6万平方米，是一个集餐饮、娱乐、零售、家庭体验业态为一体式购物中心，建筑物层数为地上6层、地下2层。

凯德广场云尚概况

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经营状况：凯德广场云尚以精品超市和多厅影城为主力租户，其中餐饮占比35%，零售30%，休闲娱乐17%，家庭业态18%。凯德广场云尚由于地铁优势，人流量相比于5号停机坪购物广场和万达广场显得更大。商场B1-B2层主营餐饮，基本处于满租状态，1层在一些角落位置还有部分商铺空置，2层商铺基本满租，3层由于主营儿童品牌，空置率比较高，4层商铺满租，5层、6层大面积租给电影院及餐饮店，剩下小面积商铺空置中。商场整体空置率在5%-10%之间，但商业氛围良好。

租金水平：凯德广场.云尚均由开发商自持，只租不售，租金水平如下表所示：

凯德广场云尚租金水平

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绿地缤纷天地

广州绿地缤纷天地位于广州市白云新城，临近地铁2号线及规划中的地铁14号线，建筑面积约4万平方米，包括地下2层及地上4层。从业态来看，绿地缤纷天地定位为一站式亲子时尚购物中心，主打餐饮与家庭亲子体验。

绿地缤纷天地概况

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经营状况：绿地缤纷天地承租人从数量上看，餐饮占总数量的40%，零售商户共占数量的25%，亲子占总数量的25%，娱乐占总数量的10%。绿地缤纷天地的一楼及四楼已全部出租，二楼、三楼和负一楼还有100-200平方米的商铺待出租。商场空置率在10%左右，商场人流量一般。

租金水平：绿地缤纷天地由绿地集团自营，租金水平如下表所示：

绿地缤纷天地租金水平

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一线临街商铺

万达金街

万达金街位于白云万达广场B区商业和C区写字楼之间，呈U字形围绕在万达广场外围。万达金街的商铺均为上下两层，开业之初皮具、服装店面占据金街较大的比重，不到半年，许多服饰类商户选择自主退出，随之而来的则是大量餐饮行业进入金街。因此餐饮、美容美甲、数码产品等零售业务为金街的主要业态。

经营状况：由于金街在万达广场外围，走访时间为工作日，客流量较少，经过咨询一些中介机构，虽然商铺入驻率在80%，客流高峰期在下午六点之后，但人气仍旧不足，除了首尾两端手机专卖店有部分客流，金街中间位置基本无人问津。

租售水平：金街租金从开业至今有过几次较大幅度的变动。经过前几年的低迷状态后，近年租金有逐渐回升。根据调查，现在万达金街租金水平在180-200元/平方米左右，中间铺位租金仅有150元/平方米，首尾两端经营手机的店铺租金水平可达到200元/平方米，物业管理费10元/平方米。整条金街均无顶手费。售价方面，金街销售单价上涨幅度不是很大，多数业主以底价出手，金街两端靠近外街大马路，商业氛围较好,整体售价在80,000-90,000元/平方米之间，中间位置的商铺整体售价在70,000元/平方米左右。

出售案例

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租赁案例

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百信广场街铺

百信广场是白云新城核心商业地段，该区域成熟，社区居住人口已逾七十万，人流量巨大，生活配套完善，大型商业综合体、医院、学校、银行一应俱全。经营业态多为餐饮和服饰，由于该地段空置率低，回报率高，租金每年见涨，因此出售的商铺不多见，可出售的商铺主要为百信广场开发商少数放售的街铺。

租金方面，百信广场周边的临街商铺（非百信物业）的租金也随着地铁14号线在建而水涨船高。百信广场对面的汇侨南路街铺租金在350-500元/平方米之间，小面积的街铺可达到500元/平方米以上，而紧挨百信广场的街铺租金可以达到800-1200元/平方米。

出售案例

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租赁案例

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调研总结分析

广州城市规划“东进北拓”正在快速推进，一直以来为商贸批发聚集地、陆空交通枢纽基地的白云区新规划下迎来全新的发展机遇。加上广州核心商圈建设基本完善，可供应土地资源稀缺，近两年核心商圈已经少有大型购物中心推出，城市商业向周边区域外拓是必然趋势。白云区白云新城在广州市“十三五”规划已经被列入广州重点功能发展片区，未来商业潜力不可小觑。

此次调研范围中，除百信广场人气极其旺盛之外，白云万达、凯德广场、5号停机坪客流量适中，而绿地缤纷天地人气稍显不足。白云新城版块虽林立多处中高档住宅小区，还有大片住宅物业开发建设中，但居住人口数量并不客观，加之几大商业综合体分流严重，因此商业体之间客流、人气、租金上差异较大。白云金街租金从开业至今有过几次较大幅度的变动，经过前几年的低迷状态后，近年租金有逐渐回升；目前稳定在150-180元/平方米之间，业主多以能尽快出租为目的，售价仍旧维持在购买价时的水平。相比较白云金街，百信广场临街商铺则价格惊人，作为白云区最繁华的商业综合体，百信广场除开发商放售的五期临街商铺外，几乎再无业主转手出让。临街售价在15-20万之间。

虽然白云新城商业当前还在培养阶段，但竞争已经开始，百信、万达、绿地、凯德等商业地产房企现行入驻。凭借规划利好和招商优惠，未来，势必还将吸引众多实力房企的争相入驻