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傍上全市地王,广纸房价涨了1.5万/平!幸亏总价100万还能买

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以往房地产市场讲究“长期看人口,中期看土地”,现在已经演变成“今年不买房,明年买地王”。2017年,当“地价新高”遭遇“最严调控”,所谓的“地王效应”是否还存在?网易房产年终策划“占地为王”,探营全市10大地王板块,破解高地价下的置业僵局。本期走进全市地王所在地——广纸板块。

从2016下半年开始,广州的土地市场就好像突然开了“外挂”。截至目前短短1年半,全市11区中除了天河越秀没地卖,其他9区全部刷新了地价新高。

而全市地王的头把交椅,基本上都是没坐热就被破了纪录!

2016

8月

雅居乐拿下荔湾华大物流地块,折合楼面价3.7万/平

2016

11月

龙湖 +首开拿下白云新城地块,折合楼面价4.7万/平

2017

3月

时代拿下海珠轻工机械厂地块,折合楼面价5.5万/平

这就是过去3届的广州地王。每块地拍出的时间间隔也就3-4个月,但这波土豪开发商,不按套路出牌,每次破纪录不把楼面价抬高个8千1万都不罢休。房价涨再快,也没这地价来得凶猛。

幸好,这股势头总算在今年3月份就止住了。不过戏剧性的是,时代以5.5万/平的楼面价拿下最新这块广州地王之后,时隔1天,广州就出台了“330新政”,楼市开始正式进入“史上最严调控”。

那么,从3月份至今,傍上地王的周边一二手楼盘,到底是蹭热点涨价,还是向调控屈服降价呢?看热闹不嫌事大的买买君,近期就去到地王所在的广纸板块摸了个底。

目前,时代拿下的地王还没有动静,土地也没有平整,有小道消息称,因为政府对地块建筑设置了100米的高度限制,临江一线则限高60米,所以目前规划还没出炉。不过可以确定的是,拿地时要求要建3所幼儿园和1所小学的配套,对附近楼盘是利好。

首先祭出2张地图,围观一下地王的邻居涨价の日常。

这是这个星期,买买君实地踩盘获取的最新报价:


再对比下3月份拍地前的房价,感受地王的暴击:


可以看到,前后9个月时间,地王板块内一手房涨幅在1万/平左右,离地王最近的金融街融御卖得最贵,去到6.3万/平。二手涨得更狠,最高涨幅1.5万/平。

这么逆天,到底哪个盘最值得买?哪个盘刚需还能上车?接下来请看买买君的分解动作。

一手

面包比面粉便宜 总价不算高但首付…

地王所处的广纸板块,目前共有4个一手楼盘,绿地越秀海玥暂时没货卖,剩下的就是越秀星汇海珠湾、雅居乐海珠小雅和金融街融御。


▲广纸板块在售新盘详情

拼先天条件

越秀星汇海珠湾小区规模最大,而且最靠近地铁广佛线燕岗站,步行只要7-8分钟,重点是有小户型,门槛低。金融街融御最靠近地王,优势是一线江景,但卖得最贵,户型偏大,而且步行到燕岗站要接近20分钟。雅居乐海珠小雅有点两头不到岸,唯一的优点就是便宜,特价单位比保利百合花园十几年楼龄的二手房总价还低。

金融街融御和雅居乐海珠小雅互相挨着,共享相同的配套,属于培红小学地段,附近的绿地滨江汇是商业项目,但建好多年都还没有开始营业。而星汇海珠湾本身自带30万方商业综合体,论体量已经赢了几条街。

PK各家产品


▲星汇海珠湾实景图

越秀星汇海珠湾规划了7栋住宅和2栋公寓,分为A、B两区,现在在售A2和B3栋住宅,户型包括76平两房、83平三房、93平三房和103平四房。整体均价5-5.5万/平。另外还有37-53平二至四房公寓,只能公司名义购买,均价4字头,总价最低160万/套。

住宅最便宜的76平两房总价380万/套,但首付最低要准备150万左右。要知道去年这个盘首次开卖的时候,最低均价只要3字头……


▲金融街融御5楼住宅分布

金融街融御规划5栋住宅,目前在售1栋和2栋,准备推3栋,所有户型包括102平四房(位于1栋和4栋的其中1条梯)、115平四房(位于5栋,还没面市)、以及主推的129平四房和135平四房。

其中,1栋到4栋是三梯四户,5栋是两梯两户,密度低,但未来5栋后面还有安置房。目前均价6.3万/平,总价600-900万/套,拿到预售证有100套货量,拿证的基本已卖得差不多。(偷偷爆个料,备案价是3.6万/平)


▲雅居乐海珠小雅建筑密度

雅居乐海珠小雅共3栋洋房,640户,33层高。3栋楼7层以下连通,作为安置房,1层16户,从7层以上才是可售住宅,3梯8户,建筑密度非常高。

项目在售1栋和2栋,户型包括75平两房,88平、95平三房和118平四房,产品和金融街融御的面积段差不多,均价主要集中在4.6-5.2万/平,但年底有特价单位,最低只要4.6万/平,最便宜350多万就能搞定1套。

综合各方面素质,买买君给这3个盘的评分是:星汇海珠湾>金融街融御>雅居乐海珠小雅。不过如果预算实在有限又想买广纸新房,雅居乐海珠小雅确实容易上车。

二手

一二手倒挂 不过总价百万内还能买

广纸板块的二手市场,保利是“大地主”,共有4个小区霸屏,其中保利花园和保利红棉花园还是市区难见的超级大盘。中介告诉买买君,3月份拍出地王,附近的保利花园二手一度叫价到5万,简直丧心病狂。

最近两三个月因为一手降价,二手也降了5-10%。而且领跌的是电梯楼,楼梯楼因为本来就门槛低,反而挺得住。先提前剧个透,最低100万以内能买1套小户型!


▲广纸板块主要二手小区


▲保利红棉花园外立面

先说最便宜的保利红棉花园,1997年房源,整个小区多达53栋,其中1栋是电梯楼,1栋楼梯楼已加装电梯,楼梯楼2-6楼均价3-3.2万/平,高楼层2.7-2.9万/平,电梯楼3.8-4万/平。

楼梯楼房源中,1套5楼34平北向一房,总价98万,1套60方北向两房,总价185万,1套68方北向两房,总价198万,性价比比较高的是1套83方南向三房,总价260万。电梯楼放盘不多,有1套110平三房,总价是420万,单价是板块内最便宜的电梯楼。


▲83平南向三房报价260万






▲向左滑动查看更多实景图

建于2007年的保利海棠花园,因为楼龄新,已经卖到5万/平,而且没人放盘。而保利花园虽然靠近地王,但密度极高,整体性价比也不高。


▲保利百合花园小区环境

相对来说,买电梯楼的买家主要考虑的是保利百合花园。这个小区建于2004年,全部都是电梯楼,14栋,小区管理,靠马路4.3-4.5万/平,不靠马路4.8万/平。比海珠小雅还贵……妥妥的一二手倒挂。

买买君看了1套79平西南向两房,21楼顶楼,两梯六户,报价350万,对着大马路。中介表示,去年10月,保利百合花园108平都才卖300万,均价不到3万/平,一年时间均价涨了超过1.5万/平。真正涨起来就是在3月份拍出地王之后,之后随后有回落,但都回不去了……


▲富力雅致花园外立面

买买君问中介,周边还有没有性价比高但被市场忽略了的洼地?她推荐了富力雅致花园,这个小区是2007年的房源,现在有套75方的电梯两房,西北向,3楼,总价300万,比保利百合花园的两房低了50万。而且这个小区最靠近地铁燕岗站,买买君亲测步行只要3分钟。

买买君总结

总结下重点,接受楼梯楼的盯紧保利红棉花园,高楼层还有2字头,最低100万内能买小户型,中介说这是板块内最好卖的小区,出1套卖1套,毕竟刚需还能上得了车。如果只想买电梯楼,富力雅致花园性价比高,300万可以买两房。

最重要的是,目前板块的二手,基本都能评估到成交价,也就是说,首次置业准备好3成首付就够了。以上面那套75平两房为例,首付90万,商贷30年,月供1.1万,这可比买双合同的一手房轻松多了。


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