以往房地产市场讲究“长期看人口，中期看土地”，现在已经演变成“今年不买房，明年买地王”。2017年，当“地价新高”遭遇“最严调控”，所谓的“地王效应”是否还存在？网易房产年终策划“占地为王”，探营全市10大地王板块，破解高地价下的置业僵局。本期走进全市地王所在地——广纸板块。
从2016下半年开始，广州的土地市场就好像突然开了“外挂”。截至目前短短1年半，全市11区中除了天河越秀没地卖，其他9区全部刷新了地价新高。
而全市地王的头把交椅，基本上都是没坐热就被破了纪录！
2016
8月
雅居乐拿下荔湾华大物流地块，折合楼面价3.7万/平
2016
11月
龙湖 +首开拿下白云新城地块，折合楼面价4.7万/平
2017
3月
时代拿下海珠轻工机械厂地块，折合楼面价5.5万/平
这就是过去3届的广州地王。每块地拍出的时间间隔也就3-4个月，但这波土豪开发商，不按套路出牌，每次破纪录不把楼面价抬高个8千1万都不罢休。房价涨再快，也没这地价来得凶猛。
幸好，这股势头总算在今年3月份就止住了。不过戏剧性的是，时代以5.5万/平的楼面价拿下最新这块广州地王之后，时隔1天，广州就出台了“330新政”，楼市开始正式进入“史上最严调控”。
那么，从3月份至今，傍上地王的周边一二手楼盘，到底是蹭热点涨价，还是向调控屈服降价呢？看热闹不嫌事大的买买君，近期就去到地王所在的广纸板块摸了个底。
目前，时代拿下的地王还没有动静，土地也没有平整，有小道消息称，因为政府对地块建筑设置了100米的高度限制，临江一线则限高60米，所以目前规划还没出炉。不过可以确定的是，拿地时要求要建3所幼儿园和1所小学的配套，对附近楼盘是利好。
首先祭出2张地图，围观一下地王的邻居涨价の日常。
这是这个星期，买买君实地踩盘获取的最新报价：
再对比下3月份拍地前的房价，感受地王的暴击：
可以看到，前后9个月时间，地王板块内一手房涨幅在1万/平左右，离地王最近的金融街融御卖得最贵，去到6.3万/平。二手涨得更狠，最高涨幅1.5万/平。
这么逆天，到底哪个盘最值得买？哪个盘刚需还能上车？接下来请看买买君的分解动作。
一手
面包比面粉便宜 总价不算高但首付…
地王所处的广纸板块，目前共有4个一手楼盘，绿地越秀海玥暂时没货卖，剩下的就是越秀星汇海珠湾、雅居乐海珠小雅和金融街融御。
▲广纸板块在售新盘详情
拼先天条件
越秀星汇海珠湾小区规模最大，而且最靠近地铁广佛线燕岗站，步行只要7-8分钟，重点是有小户型，门槛低。金融街融御最靠近地王，优势是一线江景，但卖得最贵，户型偏大，而且步行到燕岗站要接近20分钟。雅居乐海珠小雅有点两头不到岸，唯一的优点就是便宜，特价单位比保利百合花园十几年楼龄的二手房总价还低。
金融街融御和雅居乐海珠小雅互相挨着，共享相同的配套，属于培红小学地段，附近的绿地滨江汇是商业项目，但建好多年都还没有开始营业。而星汇海珠湾本身自带30万方商业综合体，论体量已经赢了几条街。
PK各家产品
▲星汇海珠湾实景图
越秀星汇海珠湾规划了7栋住宅和2栋公寓，分为A、B两区，现在在售A2和B3栋住宅，户型包括76平两房、83平三房、93平三房和103平四房。整体均价5-5.5万/平。另外还有37-53平二至四房公寓，只能公司名义购买，均价4字头，总价最低160万/套。
住宅最便宜的76平两房总价380万/套，但首付最低要准备150万左右。要知道去年这个盘首次开卖的时候，最低均价只要3字头……
▲金融街融御5楼住宅分布
金融街融御规划5栋住宅，目前在售1栋和2栋，准备推3栋，所有户型包括102平四房（位于1栋和4栋的其中1条梯）、115平四房（位于5栋，还没面市）、以及主推的129平四房和135平四房。
其中，1栋到4栋是三梯四户，5栋是两梯两户，密度低，但未来5栋后面还有安置房。目前均价6.3万/平，总价600-900万/套，拿到预售证有100套货量，拿证的基本已卖得差不多。（偷偷爆个料，备案价是3.6万/平）
▲雅居乐海珠小雅建筑密度
雅居乐海珠小雅共3栋洋房，640户，33层高。3栋楼7层以下连通，作为安置房，1层16户，从7层以上才是可售住宅，3梯8户，建筑密度非常高。
项目在售1栋和2栋，户型包括75平两房，88平、95平三房和118平四房，产品和金融街融御的面积段差不多，均价主要集中在4.6-5.2万/平，但年底有特价单位，最低只要4.6万/平，最便宜350多万就能搞定1套。
综合各方面素质，买买君给这3个盘的评分是：星汇海珠湾＞金融街融御＞雅居乐海珠小雅。不过如果预算实在有限又想买广纸新房，雅居乐海珠小雅确实容易上车。
二手
一二手倒挂 不过总价百万内还能买
广纸板块的二手市场，保利是“大地主”，共有4个小区霸屏，其中保利花园和保利红棉花园还是市区难见的超级大盘。中介告诉买买君，3月份拍出地王，附近的保利花园二手一度叫价到5万，简直丧心病狂。
最近两三个月因为一手降价，二手也降了5-10%。而且领跌的是电梯楼，楼梯楼因为本来就门槛低，反而挺得住。先提前剧个透，最低100万以内能买1套小户型！
▲广纸板块主要二手小区
▲保利红棉花园外立面
先说最便宜的保利红棉花园，1997年房源，整个小区多达53栋，其中1栋是电梯楼，1栋楼梯楼已加装电梯，楼梯楼2-6楼均价3-3.2万/平，高楼层2.7-2.9万/平，电梯楼3.8-4万/平。
楼梯楼房源中，1套5楼34平北向一房，总价98万，1套60方北向两房，总价185万，1套68方北向两房，总价198万，性价比比较高的是1套83方南向三房，总价260万。电梯楼放盘不多，有1套110平三房，总价是420万，单价是板块内最便宜的电梯楼。
▲83平南向三房报价260万
▲向左滑动查看更多实景图
建于2007年的保利海棠花园，因为楼龄新，已经卖到5万/平，而且没人放盘。而保利花园虽然靠近地王，但密度极高，整体性价比也不高。
▲保利百合花园小区环境
相对来说，买电梯楼的买家主要考虑的是保利百合花园。这个小区建于2004年，全部都是电梯楼，14栋，小区管理，靠马路4.3-4.5万/平，不靠马路4.8万/平。比海珠小雅还贵……妥妥的一二手倒挂。
买买君看了1套79平西南向两房，21楼顶楼，两梯六户，报价350万，对着大马路。中介表示，去年10月，保利百合花园108平都才卖300万，均价不到3万/平，一年时间均价涨了超过1.5万/平。真正涨起来就是在3月份拍出地王之后，之后随后有回落，但都回不去了……
▲富力雅致花园外立面
买买君问中介，周边还有没有性价比高但被市场忽略了的洼地？她推荐了富力雅致花园，这个小区是2007年的房源，现在有套75方的电梯两房，西北向，3楼，总价300万，比保利百合花园的两房低了50万。而且这个小区最靠近地铁燕岗站，买买君亲测步行只要3分钟。
买买君总结
总结下重点，接受楼梯楼的盯紧保利红棉花园，高楼层还有2字头，最低100万内能买小户型，中介说这是板块内最好卖的小区，出1套卖1套，毕竟刚需还能上得了车。如果只想买电梯楼，富力雅致花园性价比高，300万可以买两房。
最重要的是，目前板块的二手，基本都能评估到成交价，也就是说，首次置业准备好3成首付就够了。以上面那套75平两房为例，首付90万，商贷30年，月供1.1万，这可比买双合同的一手房轻松多了。
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