地价1.5万/平房价1.8万/平，严控之下地王被套牢？

以往房地产市场投资讲究“长期看人口，中期看土地”，现在已经演变成“今年不买房，明年买地王”。2016年至今，短短两年间广州除天河越秀外，其余9区地价均被刷新。如今所谓的“地王效应”是否还存在？网易房产年终策划“占地为王”，探营全市10大地王板块，破解高地价下的置业僵局。本篇，南沙区。

或许有人纳闷，为何不选择当前广州全市地王所在的海珠区，作为本次策划的开篇之作。

理由很简单，因为海珠区的拍地没有南沙区的疯狂，南沙的最高楼面价曾经1周之内被刷新4次，1年左右翻番。

目前南沙单价在万元以内的楼盘已绝迹；1字头楼盘买少见少；2字头楼盘已成常态；3字头楼盘也不是没有……而且（划重点）所谓买少见少的1字头楼盘竟在地王旁！

南沙高价地块旁反而是洼地？！难道地王被套牢了？！

在不少业界人士印象中，南沙就是典型的“地产先行，产业待哺”。不妨先看几张图片感受一下（以蕉门河周边变化为例）：

2013年蕉门河某一角风光，那时还没蕉门河双桥

2015年蕉门河两岸万达广场、双桥等开始修建

2017年蕉门河两岸万科早已开业，蕉门河双桥早已竣工，周边住宅扎堆

从图中可以很直观地看到，南沙城市面貌变化最明显的就是“房地产”，而与楼市共进退的就是“地市”。

南沙最高楼面价频被刷新

在去年（2016年）年底疯狂的土拍中，南沙最高楼面价一周之内被刷新4次，由此前6312元/平的最高楼面价直接飙至15811元/平。

今年10月份，南沙又有两宗宅地出让，最终成交折合楼面价均破万，再次引起业界一片哗然。

其中【南沙街2017NJY-10宅地】被8家房企激烈争夺，经过32轮报价，最终以18.9亿元被时代地产斩获，折合楼面价约13189元/平。

【东涌镇2017NJY-9地块】历时达2个小时、65轮的激烈竞拍，被美的地产以总价11亿、竞配建面积450平拿下，折合楼面价11280元/平。

这意味着，从去年11月至今，仅1年左右的时间里，南沙已经有6宗宅地楼面价破万！

南沙近5年（2013-2017）最高楼面价土地出让情况一览

蕉门河-金洲：龙头房企云集，高价地块扎堆

从地块的分布来看，蕉门河-金洲板块一直以来都是南沙供地重点区域，也是近年来高价地块最为集中、龙头房企最为密集的区域。

截至目前，蕉门河-金洲板块已经汇聚了越秀、保利、万科、碧桂园、万达、中铁建、中交、星河、蓝光、方圆、珠江实业……众多大牌房企。

其中，越秀和阳光城是这一板块的“大地主”。越秀地产在南沙已经深耕十几载，目前越秀滨海花园已经开发到了第十期（越秀滨海新城）。

阳光城是正式进驻广州，一口气拿下（收购）了13块地！“环市大道中左右两侧，未开发的地基本是我们的”阳光城现场销售表示。（土豪，请收下买买君的膝盖）。

值得注意的是，越秀滨海花园（包括不同期数的产品）和阳光城，是蕉门河-金洲板块的成交大户。根据网易房产数据监控中心统计，在过去三年（2014-2016年），越秀滨海花园成交量稳居南沙榜首，并遥遥领先。

而去年年底拍出的4宗高价地块，均集中蕉门河-金洲板块。其中南沙蕉门岛北侧地块一成交价为15811元/平，至今仍是南沙最高楼面价。

南沙蕉门河-金洲板块高价地块分布图

然而，相比之下

南沙地王旁反而是洼地

目前紧靠南沙地王的楼盘，主要是越秀滨海新城和阳光城丽景湾，两者当前售价不相上下均仅略高于最高楼面价。

越秀滨海新城：后期将会有大量房源入市

越秀滨海新城（越秀滨海花园第十期产品），位于南沙金沙路与环市大道北交汇处，分三区开发，共7011户。目前主要在售的一区，未来还有二区、三区，即后期还有大量房源陆续入市。

目前项目一区3-6栋已售罄，在售的是7/8/12栋产品，均价18000元/平。户型涵盖63/94/96/139平及110平复式单位，主打刚需产品，选择比较多。

产品最大的亮点就是户型设计比较有良心，尤其是94平三房单位比较通透；此外，项目的教育配套也相对突出。

因为在项目小区里，配有3-15岁的全龄教育资源。不过这些教育资源目前还处于在建状态，也暂未确定是否是公立学校。但项目周边的名校——华师第二附中明年就投入使用了。（ps:华师第二附中因校区没建好，当前暂借华师附小在办学）。

越秀滨海新城销售中心实景图

阳光城：全新组团上周六（12月16日）刚面世

阳光城，南沙新晋的大地主，目前共拥有13快递，其中三块是商业用地，总建筑面积约300万㎡。

由于阳光城体量大，部分产品是直接收购（比如阳光城先锋组团为原广晟海韵星洲），所以项目不同的组团所处的地段，以及对应的资源配套会略不同。

阳光城【熙悦】组团，是项目当前主推的产品，上周六（12月16日）首次开盘。该组团位于南沙城对面，靠近项目自身拥有的三块商业地以及今洲广场一带，所以相对而言，阳光城熙悦商业配套会相对成熟。

阳光城丽景湾13块地不同组团分布图

产品方面，阳光城熙悦折后均价约18000-19000元/平，首次推出的是5号楼，6号楼，及东1-B楼，户型涵盖85平小三房，105平小四房，120平大四房，两梯四户，预计2020年收楼，也是主打刚需或刚改产品。

值得注意的是，项目今年9月份开盘的领悦组团目前已售罄，货量约380套，刚开盘售价14000元/平左右，售完时的均价则为16000元/平左右，目前【熙悦】组团18000-19000元/平。虽然说不同的组团，价格原本就有差异，这些房价的变化不能说明房价在涨，但至少可以表明房价没有在降。

阳光城熙悦组团平面分布图

广晟圣淘沙：比周边二手房便宜5000-6000元/平

与越秀滨海新城、阳光城熙悦相类似，广晟圣淘沙是蕉门河-金洲板块中房价偏低的楼盘。

广晟圣淘沙处于星河盛世和广晟海韵兰庭之间，紧靠今洲广场。在项目周边，商场、步行街、公交站、学校、大型肉菜市场、饭店、酒店、特色小吃店……一应俱全。

广晟圣淘沙体量有点小，仅有9栋楼，都是17-18层高的小高层。目前项目部分楼栋已售罄，6/7栋暂未拿到预售证，主要在售的是8/9栋，户型涵盖59平小两房，87平三房，还有77平的2+1小三房，均价18000元/平。

这个价位在今洲广场周边，算洼地了。目前在项目周边的星河盛世二手房报价约23000-24000元/平，而且证均为满两年（意味着税费高）；广晟海韵兰庭二手房报价也19000元/平，严重的“一二手倒挂”。项目价格偏低，其中一个原因是因为产权。

广晟圣淘沙销售中心实景图

广晟圣淘沙旁边二手房（星河盛世）实景图

是不是蕉门河-金洲板块房价都偏低呢？

答案：否！

由于这一大板块，楼盘比较密集，不同的项目所处的地段、周边环境、周边配套以及产品质量、产品定位、产品本身所隐藏的难以改版的硬伤……都会影响到房价。

所以在这里，同一板块，房价差异较大。比如越秀滨海新城（越秀滨海花园第十期产品）和越秀滨海御城（越秀滨海花园第九期产品），同样处于蕉门河-金洲大板块范畴内，同样是越秀地产开发的项目，但是滨海新城均价仅18000元/平，滨海御城报价已经去到了30000元/平。

从板块来看，当前南沙楼盘比较集中的板块楼市情况如下：

蕉门河-金洲板块，刚需还可以淘一淘；进港大道两侧，首付基本100万+（没错，是首付！比如时代长岛均价25000+元/平，碧桂园项目99平单位首付130万左右）；南沙湾，富人区，洋房单价不是接近3万就是3万+；明珠湾起步区，当前就南沙金茂湾一个住宅项目，目前洋房已经售罄；万顷沙，还处于待拓荒状态，目前仅有一个楼盘在售，均价约15000元/平。

南沙当前楼盘比较集中板块楼市一览

你可能还会问

1、蕉门河-金洲板块楼盘如此密集，会不会供过于求？

答案：否。

根据广州中原研究发展部数据统计显示，2016年至2017年上半年，蕉门河板块一手房供应量为34.3万㎡，成交量为32.1万㎡，即供需基本平衡。但金洲板块的市场需求缺口就相当明显，供应量为40万㎡，成交量却高达90.7万㎡。

2、蕉门河-金洲板块配套如何？

蕉门河-金洲板块，是当前南沙配套最为成熟的板块，是区府所在地；是未来南沙的“城市客厅”。

地铁（已通车）、学校（省级）、商业（万达）、医院（三甲）……一应俱全（嗯，南沙的主要生活配套都在这了）。

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