首付一成，房贷105年，瑞典人买房也太奔放了

北欧整个社会体制和北美这些国家差距很大，租房并不是一个很好的选择，租房不容易的同时买房的政策又非常好。

▲ 图源：住范儿自摄

先让我们看一下北上广深四城的市中心租金、房价和税后人均收入与北欧四国的对比。

深叹一口气也不想说什么了，继续往下看吧，更大的暴击在后面。

「丹麦 房产市场概况」

首都哥本哈根市的房价13年后平均每年上涨10%左右，上涨的原因是越来越多的丹麦人组建家庭后都选择留在市中心，与此同时还有越来越多的人从其他城市搬到哥本哈根，住房供不应求。

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房价

和国内不同地理位置房价不同一样，丹麦的不同城市和不同区域房价都是不同的。哥本哈根下辖很多区域，房价差别也大。由于所处区域不同，个人所得税税率也有所不同，例如在哥本哈根市中心区买房，每月工资中要扣的税比住在Frederiksberg区就要高出2个百分点。

对于北京来说，相当于你在二环内买房要比在二环外多交2个点。上海的话相当于在静安区买房要比在徐汇区多交2个点。

买房过程

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在网站上看好心仪的房子和中介取得联系去看房。

如果所有参观结束后，有1人以上感兴趣，中介就会打电话来询问你是否要参加竞价，如果参与竞价，竞价开始后，你就会收到短信不断更新现在到多少价格了，你可以随时加入竞价。

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如果最后你竞价成功了，中介就会和你预约时间和买家见面，签订预订的合同。这期间你都可以放弃购买。当然卖家也可以决定不要卖给你。

如果没有竞价，直接与房主协商价格就可以，和国内一样有一个讨价还价的过程。

贷款

丹麦人通常选择房贷公司和银行相结合的方式获得购房全额贷款，具体就是贷款金额的75%从房贷公司取得，利息低，其余10%跟银行贷款，利息较高。所以首付款是15%。

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房贷公司固定利率贷款的期限一般为30年，在贷款时，可以选择前10年只还利息，不偿还本金，这样前10年的还贷负担相对较轻。有不少家庭就选择这种方式，在前10年先偿还利息比较高的银行贷款部分。

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据欧洲央行最新数据显示，丹麦1至5年期购房贷款平均利率为欧洲最低，丹麦人购房贷款成本很多的情况下仅为欧洲其他国家的一半。

在丹麦购房者每月用于偿还贷款利息的支出部分还可以享受免税，即用于偿还房贷利息的工资收入是不需要交纳个人所得税的。那么在租房租金和买房的还贷金额相等的情况下，买房还贷比租房更有优势。

「瑞典 房产市场概况」

因为瑞典的租屋市场受到严格管制，租一个合适的房子都要排队，几个月到几年不等。面对租房难的情况，买房更能解决居住的问题。

房产形式

瑞典的房地产市场交易主要分为三类：Villa（别墅），Radhus（连幢别墅）和Bostadsrtt（公寓）。

别墅的产权都属于房主，一般不用或只需要交纳很少的管理费，因为房屋的维护都需由房主自己负责。

至于公寓，房主只有居住权，产权属于房屋管理委员会。房主每月需要交纳管理费（相当于国内的物业费），根据房屋的年代和面积的不同，管理费通常在每月2000-5000人民币不等，售价越贵，管理费越便宜，售价越便宜，管理费越贵。

房价

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随着越来越多的人口的涌入，瑞典的住房已日益紧张，房租和房价出现了前所未有的连续上涨趋势。以斯德哥尔摩地区为例，市中心的房价在每平方米9万瑞典克朗以上。

但这里的住房面积计算的都是套内实际使用面积，不仅没有所谓的公摊面积，连阳台面积都不算在内。

买房过程

在瑞典买卖房地产，大多公开竞价标售，由卖方决定最后买家。买主在交易过程中不用支付任何费用，就算最后竞标成功，觉得出价高了，也可以反悔，不用支付违约金。

这时，房屋中介就会联系出价第二高的买主，而如果那个买主也不愿意按自己的出价买，这种情况下，房屋中介就会考虑重新进行一轮竞拍。

你要和瑞典人一起竞拍，你在网上看到的售价是200万，最后拍到500万都有可能。所以你不一定可以用网上的售价把房子买到手。

二手房除了拍卖外，有的房主因为急于出手，也会采用“一口价”的方式卖房，这种房屋都比较抢手。

在申请贷款、竞拍成功之后，房屋中介就会安排买主与卖主在中介处见面，签署购房合同了。通常在交易当天，买主将银行贷款打入房屋中介的账户，在扣除一定的中介费后，房屋中介就会把钱转给卖主，而卖主则将房屋钥匙交给买主。整个过程一个小时左右就能完成。

贷款

在购房时，买主必须支付房价15%的首付。如果你觉得首付有困难，也可以与银行协商，通过向银行短期贷款来支付这15%的首付，还款期限为半年至一年。

所以从理论上来说，在瑞典买房一开始你可以不用花一分钱。

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瑞典新法规定房贷还款年限为105年！瑞典之前并未限制房贷还款年限，此前是平均140年。

剩下85%的房屋贷款的还贷大大减少了买房者的还款压力。也有不少人的房贷选择不还本金，只缴利息，算起来就更和租房子差不多了。

「挪威 房产市场概况」

挪威的房屋政策的宗旨就是要让越来越多的人民可以拥有自己的房子。所以挪威没有所谓房地产炒作的现象。

根据普查资料显示，挪威80%以上的人都有自己的房子，而且挪威第一次买房的年龄阶层近些年略有下降，越来越多的人毕业一两年就可以负担一所小公寓了。

为了落实房屋政策，挪威在税务政策上也有配套。在挪威房贷利息支出可以得到减税的优惠，而租金支出则是没有享受减税的优惠。

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挪威银行还有一种为18-34岁的年轻人设立的购房存款账户(BSU)，这个账户的钱只能用来买房，不能用在其它用途上。

挪威定存高利息的户头利息最高大约是在3.5%上下。但BSU的利息可以高达5%以上，最高的甚至还到达10%。而我们余额宝的利息才3.9%。

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但是这种户头有个存款上限，一年限存20,000kr（约等于16,000人民币），存进去的钱的20%以退税方式再还给你。不过由于通货膨胀和其它因素，这个存款最高上限和减税额度每隔几年就会被调整。

很多挪威年轻人从18岁就开始在这个户头存款，等到要买房时这个账户里的钱就是买房的首付款来源。

房产形式

自有永久产权：这种产权意味着你对产业有完全的自主权，同时拥有对应的土地或者土地的一部分。你可以自由决定购买，出售，出租或者抵押这类房产。

住房合作社共管公寓：这种住宅具有一定的北欧特色，房屋的产权由住房合作社所有，住客通过购买一定的产权份额获得房屋的使用权，同时受到合作社内部规则的约束。

这种产权一般是公寓，相对永久产权的公寓，业主只有居住权。如果要出租就要先获得合作社的许可并且有一定的时间限制。

房价

挪威的房价上涨一直保持年均超过 10% 的涨幅，昂贵的人工成本和不断提高的建筑标准使得新建住宅建造成本居高不下。

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在挪威卖房子，房主或者中介会请中立的房屋测量师来对这间房子来评估价值。测量师会根据房子的结构，内部状况，使用面积，地价和地区等因素对房屋价格做一个评估，然后买房者再和中介一起依据测量师评估的价值来决定叫价。

由于有测量师中立的价值评估，大家都知道一间要卖的房子价值。这样要炒作和漫天叫价的空间就被缩的更小了。挪威各地区房屋的每平米的单价价格是公开的，所以测量师很难做到不合理的抬高房价。

▲ 图源：thespaces.com

挪威也有学区房，该区域房价也会相对会高出不少。另外方便的公共交通、超市、购物中心、健身体育设施等情况也决定了一个区域的房价水平。

由于气候原因，日照在挪威尤其宝贵。国内不喜欢的西晒在挪威却很受欢迎，西南向被认为是住宅的最佳朝向。

挪威房屋的日常维护费用相对较高，每月都要支付高额的维修费。和国内高达六七种的房屋交易税费不同，挪威的房屋交易只有一种2.5% 的印花税，再加上5000kr（约4000人民币） 左右的各类过户法律文件和手续费用。

买房过程

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新房：和国内不同的是在挪威没有毛坯房一说，所有新房都是拎包入住。由于是期房，室内结构可根据买方要求进行一定程度的订制。

购买二手房流程和瑞典一样，有一口价和竞价两种形式，竞价是常态。

贷款

在挪威买房，首付款是房屋成交价的15％，然后剩下的85％可以跟银行贷款。挪威2017新年新规，贷款总额不能超过申请人税前年收入的5倍，贷款最多30年。

对于非首套房首付要40%，很大程度上避免了炒房的现象。

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银行会根据你的收入和房子来决定能贷多少钱给你，因为有一些房子会附带一些公共债务，公共债务越多，你能贷的钱就越少。

目前挪威的房贷利率正处于历史低点，现行房贷利率在年2.7% 左右，而且贷款如果低于70%的话就可以永久不用还本金。

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不同的银行允许贷款的额度和利率都不同，但大体策略是类似的：35 岁以下首次购房者所得优惠最多，而且政府会要求银行提供一笔低息贷款用以支付首付款来帮助年轻人置业。

刚在职场上起步的年轻人可以考虑选择前五年免还本金。挪威的贷款利息可以用来扣税，这也是为什么挪威人不是很热衷于赶快把房贷还清的原因。

「芬兰 房产市场概况」

芬兰人也供房贷，但压力并不大，因为居住在城市中的芬兰人购买的房屋均控制在70平方米左右，政府再房屋面积上游控制，一般不需盖大面积住宅。

因为芬兰租房非常贵，大多数的房子租金和买房的月供加每月的物业费差不多，甚至更高。所以买房比租房划算。

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和挪威一样，芬兰也设有青年住房储蓄基金帐户（ASP），以支持年轻人在芬兰境内购买首套住房。年龄在15-39年的无房青年人都可以开设此帐户，Nordea 银行现在ASP存款利率第一年为1%，以后连续五年利率4%。

房产形式

房产带有自己的土地：优点是物业管理费低，升值机会大。房产是租用的土地：价格便宜，物业费高（土地租金）， 升值率低政府廉价房：价格低，升值价格由政府规定。在一定时间后可以解除限制契约（ 15-20 年）， 购买时需要排队订购。居住权房: 一种租赁方式，保障租赁时间。物业费高，容易进入，门槛低，升值机会低。

房价

▲ 图源：芬兰统计局

据芬兰统计局的初步数据显示，2017年第三季度，全国二手房价格较上一季度上涨0.1％。在赫尔辛基，价格上涨了0.3％。

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芬兰房子都是按实际使用面积卖，阳台面积不算在其中，无论大小数量都是附送。芬兰没有所谓的建筑面积和公摊面积。房子都是精装修，厨卫设备齐全，直接入住。80年代后的房子基本都带桑拿房。

和国内一样，一般来说楼层越高价格越贵。

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芬兰房子一般会有2个价格，一个是in-debt，另一个是debt-free。In debt的价格是房屋价格但是不包含房屋维修贷款，用这个价格购买，房屋维修贷款会算在每月物业费里面。而debt-free的价格是房屋价格+房屋维修贷款。

物业维护费一般按平方米来计算，一般来说每个月物业费在1200-2300人民币不等，包含物业费、暖气费，维修费等杂费。

买房过程

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和其他北欧国家一样，在没人和你竞争的情况下，有希望与房主还价，以更低的价格购买房屋。多人竞争时需要竞价。

贷款

原来芬兰可以零首付贷款，现在因为经济形势不好，现阶段在芬兰，首付最低要房子总价的25%，但是可以申请国家担保，银行就可以多借10%，也就是首付一般为15%。

芬兰的贷款年限为10-25年，最长25年。贷款年龄要满18周岁。如果你存够了首付的10%，银行会贷给你剩下的90%不需要任何保证抵押。

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贷款利率是由两部分组成：保证金+欧元银行同业拆借利率。保证金是根据你的收入情况银行自己定的，一般情况下，经济好的时候，保证金低，经济不好的时候，保证金高。

欧元银行同业拆借利率是每天变化的，这个银行无法控制，整个欧元区是统一的。在芬兰银行给你3个选择，3个月、6个月和12个月。如果你选择3个月的拆借利率， 那么你的贷款利率就是保证金加3个月一变的拆借利率。如果贷款人选择12个月，那就是每年变化一次拆借利率。

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现在贷款利率超低，具体和银行谈，在1-1.5%内.如果10年间贷款利率超过3.8%，超过的部分由政府支付。

芬兰规定第一套房买主是在18-40岁之间，无须支付房产税。

芬兰的贷款随时可以提前还，只要提前告诉当时给我办贷款的人就可以，没有额外的费用。