厂改公寓、N+1，怎么合法玩？还有这9类“禁止出租”的房源，一定不能碰！

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毫无疑问，租房市场大热！大量创业者进来，首先就会被浇一波凉水，物业很难找。今年上半年，很多公寓项目整改、拆除，其中厂房改公寓的争议最大，很大程度上因为政策不明朗，这一轮政策之后，发生了哪些变化？我们再回顾一次之前做过的盘点，看看厂房改公寓和N+1这2种模式，现在到底合不合法？还有哪些出租房，是法律禁止的？

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厂房改公寓，有得玩了！

一些城市为了扩大可租赁住房的供应，除了增加新增住房以外，也通过盘活存量来实现居住目的，对于一向不被看好，甚至遭到严打的厂房也有了一些新的观点和想法。

这些城市有新变化

南京：

南京在住宅租赁试点方案中发布：

鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房；改建后的租赁住房，水电气执行民用价格，并应具备消防安全条件。

评：南京的这种做法给厂房改公寓提出了可能，只是限定了操作对象：住房租赁国有企业。

广州：

7月17日，广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、“城中村”和厂区租赁住房微改造，实施专业化运行管理。

评：虽然是很含蓄的说了一句“厂区租赁住房微改造”，但也是有了一丢丢希望，参与对象为住房租赁企业、物业服务企业，没有像南京那样的国字辈要求，也就是说很多公寓主都有希望去抢这一杯羹。

杭州：

杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点方案中规定允许盘活存量土地、用房。 村集体10%留用地以及存量工业、商业办公用地、用房新（改）建为租赁住房的，各区应根据“因地制宜、有序开展”的原则，制定试点工作方案，并报市政府批准后执行。

新（改）建项目完成后，住房租赁企业要按照相关规定进行验收，验收合格后，方可对外出租。

新（改）建租赁住房土地使用年限不变，只租不售，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

评：存量工业用地新（改）建为租赁是允许的，但是需要报市政府批准再执行。项目完成后需要验收后对外出租。这个政策也是相对完善的，明确了可以做，并且说明审批和验收对象，相对而言更加清楚。

佛山：

7月21日，佛山发布《推进商业用房、办公用房改键位租赁站护党有关工作的通知》，明确提出盘活存量房、完善供地方式加大租房供应。以开展卖地自持、“商改租”、“工改租”、及“三旧”改造，盘活存量房源；着手开展城中村改造，开启城市更新模式；在各区开展集体土地建设“只租不售”试点项目。

评：佛山的工改租是最早明确提出的，但是目前也还没有提出具体的实施方法和操作对象，这一部分还有很大想象空间。

武汉：

7月26日，武汉市发布住房租赁市场试点工作实施意见，允许在住房租赁需求矛盾突出的区域，利用“城中村”改造产业用地和工业园区用地配套建设租赁住房，引导村集体经济组织与住房租赁企业开展合作，面向社会出租。

评：武汉不算是明确提出厂房改公寓的城市，只是说针对建成未投入使用的、不符合市场需求的非住宅项目按照公寓标准重新设计，对外出租。而非住宅项目极有可能包含厂房物业，所以目前对于武汉来说“厂改公”并不明确。

分散式“N+1”的合法化

对于二房东来说，拿小区房做公寓想要赚钱，能不能改成“N+1”就至关重要。在收房成本确定不变的情况下，多出来一间房子，就多一份租金收入收益更加有保障。

2016年6月国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。随后一些城市相继提出改造要求，内容上大同小异，通常会限定最低人均租住使用面积，4-6㎡不定，餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住。

目前上海、杭州等地是允许“N+1”隔间出租的，但是深圳明确规定出租人、住房租赁企业将原房间改造为“房中房”的行为是严厉禁止的。除了常规的厨房、卫生间、阳台等空间不能居住之外，深圳的“房中房”、“打隔断”等违法违规出租行为将会被严查。

改造出租成常态，客厅成关键点

上海、杭州客厅可改，“N+1”行得通：

上海市《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见》规定上海单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。

8月30日，杭州发布《关于加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》（征求意见稿），其中明确允许成套住房按间出租。住房租赁企业可将符合条件的客厅（起居室）按规定改造成一间房间单独出租。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。

上海合法“N+1”办理流程：

1、“代理经租”企业需要拿到的经市场监督管理部门核发的营业执照中必须具有房地产经纪的经营范围；

2、参与“代理经租”的企业需要到该区房管局办理房地产经纪企业备案；

3、到区房管局房屋安全管理所以及房源所在地的街镇（园区）综合整治办公室登记具体房源信息，并及时更新。

目前“代经租”实率先实行的是上海宝山区，其它地方有待跟进。

此外，排除新政策，在大环境下，以下9类法律禁止的出租房，遇到一定要谨慎。

9种法律禁止出租的房子

1、未依法取得房屋所有权证的房屋。房屋所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。租赁没有房屋所有权证的房屋，承租人的权益得不到很好保障。因为，没有办理房屋所有权证的房屋，若出现产权纠纷，承租人随时都可能会因为出租人没有拥有合法的房屋权属证书，受到纠纷影响而不能得到权益的保障。

2、被法院、公安机关等依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房屋依法裁定、查封的房屋或以其他形式限制权利的房屋，原所有权人的房屋其他权利如占有权、使用权、收益权等权利在一定程度将受到限制。租赁该类房屋，承租人会因为房屋权利的瑕疵，使得承租权利得不到合法保护。

3、未取得共有人同意出租的共有房屋属于共有产权的房屋，在未征得共有人一致同意出租的情况下是不能出租的。即使是大多数共有的人同意也不能出租，因为，租赁这种房屋，会侵犯对未同意出租的共有人的权益。

4、权属有争议的房屋不能租房屋的产权处于不明状态时即权属有争议的，这时，租赁房屋的合法性将难以得到保障。

5、违章建筑未取得规划部门的合法建设手续建造房屋，之后也没有补领规划许可证。这类房屋，属于建设规划手续不齐的建筑，规划部门随时对其实施规划执法监督。租赁这类房屋的承租人，其合法权益就得不到保护。

6、不符合安全标准的房屋租赁建造质量、生活设施达不到安全标准的房屋，承租人的生活安全将会受到影响。

7、未经抵押权人同意出租的抵押房屋目前，有不少房屋是采取抵押方式取得贷款购买的。这类房屋的抵押权人对该类房屋具有他项权利。抵押人若要出租抵押的房屋，须征得抵押权人的同意。租赁没有经过抵押权人同意出租的房屋，是对抵押权人权益的侵犯。

8、不符合公安、环保、卫生等部门有关规定的房屋。

9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形的房屋

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