环上海都市圈，哪个城市最具潜力？南通、太仓、昆山、嘉善?

随着轨交、城际高铁的建设，上海与周边城市的通勤时间大大缩短，环沪都市圈也吸引越来越多上海外溢的购房需求。

众多实力开发商也纷纷布局，土地成交表现格外抢眼，像是近期江苏南通一块宅地在311轮出价后达到最高限价，最终需要摇号定买家；碧桂园以7.66亿顺利拿下江苏南通另一块宅地；绿地香港6.73亿元包揽嘉兴桐乡3宗商住地；佳兆业以2.9亿元首入嘉善等等……

那么，环上海城市究竟投资价值如何？目前的置业热点像是南通、太仓、昆山、嘉善等城市，未来潜力又如何呢？

上海外溢效应整整影响了18个城市！

要讨论上海都市圈城市价值，首先要界定这个都市圈的范围到底有多广。可以肯定的是，像上海这样能级的城市，都市圈影响力是不容小觑的。

所以，在界定这个范围的时候，不能简单的从地理位置远近来判断，还要综合人口流动、产业转移、收入差距、投资等指标之间的关系，才能得出比较准确的结果。

我们以上海为圆心，300公里为半径，画个足够大的圈，共有22个城市位列其中（包括上海）。然后用聚类方法，把这些城市的上述指标量化，可以得到一组组的数据。把这些城市数据和上海的作比较，如果和上海的越接近，就说明两个城市之间关联越紧密，这座城市受上海的影响也就越大，可以名副其实划入上海都市圈范围。

上海周边22座城市聚类分析数据

数据来源：国家统计局，wind

注：以上数据中的时间为公共交通最快能到达的时间，包括高铁、普通列车和大巴车等

经过聚类分析统计，22座城市中，宣城、泰州、盐城3个城市数据差值较大，排除在上海都市圈之外。

因此，剩下的外溢城市（不包含上海）共有18个，按照关系密切程度分为2个梯队：

第一梯队：嘉兴、无锡、湖州、昆山、绍兴、南通、嘉善、太仓；

第二梯队：常州、江阴、金华、常熟、镇江、宁波、马鞍山、滁州、扬州、舟山。

从分类结果来看，上海购房热度比较高的几个城市，像嘉兴、昆山、南通、太仓，确实都是位于上海都市圈第一梯队。

接着，我们来看看这些城市的投资价值究竟如何？

谁是上海都市圈的“潜力股”？

如何判断上海这18个外溢城市的未来价值潜力，计算城市间的通勤时间，还是比较房价的高低，或是考量城市未来的发展利好……？答案肯定是要把这些具有影响力的要素结合起来。

所以，在比较分析的时候，我们一个参数选择了房价，另一个参数选了聚类分析中样本向量的欧式距离的平方。这个“距离”比较特殊，它受到地理位置、人口导入、产业转移、投资、收入等多个指标的综合影响。换句话说，这样就能评判出一个城市的综合实力。

图：2016年上海都市圈房价（元/平米）

数据来源：国家统计局，wind、同策咨询研究部

首先，提取2016年上海都市圈各城市的房价。从上海都市圈城市房价与上海的差距来看，上海房价是第二名宁波房价的1.9倍，是都市圈中位房价的3.0倍。

然后，将都市圈城市房价、都市圈城市与上海的“距离”做一个对比图。

根据这一关系图进行分析，与上海的“距离”代表了上海对外溢城市影响程度，“距离”越小，说明这一城市受到上海影响越强。而受到强外溢影响的城市中，价格仍处于低位的则潜力较大。

图：2016年上海都市圈房价及与核心城市“距离”对比图

数据来源：国家统计局，wind、同策咨询研究部

所以，从图中可以看到，昆山、太仓这两个比较热门的城市投资价值不大。

常州、镇江、嘉善、南通、无锡、绍兴、湖州、嘉兴受上海外溢影响明显，但房价仍处于低位，未来存在较大上涨空间。

上海都市圈

潜力城市比较

与上海的距离：由近及远

无锡、嘉兴/嘉善、湖州、常州、南通、镇江、绍兴

房价水平：由高到低

绍兴、南通、无锡、嘉善、湖州、嘉兴、镇江、常州

购房政策：限购/不限购

绍兴、湖州、常州、南通、镇江不限购；无锡以及嘉兴部分区域（包括嘉善）限购一套

同策咨询研究部总监 张宏伟：

从上海都市圈的城市周期来看，市场趋冷将持续到2018年中旬，届时商品住宅价格也会处于波谷，房价出现下跌。

对于自住需求的购房者而言，不失为淘房的好时机。对投资客而言，机会较小，建议重点布局核心城市首先外溢的城市，尤其可以关注黑马城市。

而对企业而言，要变危为机、积极拿地布局，拿地后严控开工和销售的节奏，待市场回到波峰时，企业也将通过房价上涨获得收益。

注：1、杭州、南京、合肥、苏州这几个城市由于本身对周边城市也存在一定吸附能力，被视作次中心城市，因此，在以上的上海都市圈界定中，不考虑对它们的影响力；2、嘉善虽然隶属嘉兴，但从区位、市场关注度来看比较有代表性，所以单独拿出来进行分析。

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