越折腾越通胀 : 详解利用集体建设用地建设租赁住房方案

　　8月28日，国土部与住建部公布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。《方案》提出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

　　邓元杰当时在外旅游，一看这个政策简直要猛拍方向盘，对着天空大吼三声，心里这个气啊：怎么又没有苏州？有南京没苏州也就罢了，谁让南京是省会呢，这几年南京为了压住苏州，可谓无所不用其极。但是有厦门、佛山、肇庆却没有苏州，这合适吗？地级市苏州得罪谁了？难道就该被这样打压？好吧，有佛山、肇庆这两个广州旁边的城市也就罢了，为什么要有厦门？还嫌厦门房价不够高？厦门城中村的农民，鼓浪屿上的农民，个个都是亿万富翁，挣钱都挣疯了，还要让他们继续建房更富吗？还嫌厦门房价不够高？

　　这都……，我已经无话可说了，只能换个话题：希拉里真TM是个白痴！

　　发泄完了，回到利用集体建设用地建设租赁住房试点这个话题（以下简称“集体用地租房”），本意是好的，当然是要降低大城市的房价，看看这次试点的十三个城市中大部分都是直辖市（京沪）和省会就能明白这一点。这个试点，也确实是中国土地制度的重大变革，意味着以后"土地改革有巨大的空间"。它的直接效果就是：

　　1、市级政府不再控制本市的土地供应，各个集体单位（比如村镇）对自己的土地有了处置权，这意味着土拍价格有望大幅降低。

　　2、土拍价格大幅降低，就会大幅降低房价，因为房价中的70%是税费，其中土地价格基本上占50%。

　　3、市级政府的收入减少，而集体单位的收入增加，有利于减少贫富差距。

　　4、房价（乃至租金）的降低，也会减少城市新人的买房或租房成本。

　　以上这些预测对不对呢？对，当然对。

　　但是接下来的后果，决策者是否意识到了？我不知道。

　　可以这么说，后患无穷。

　　可能有人会说：大城市的房价是怎么抬起来的？还不是市级政府把本市的所有土地都收拢上来，一家独卖，造成土地价格暴涨，继而房价大涨吗？

　　没错。始作俑者，正是杭州，这个我上一篇《过去一年杭州房价涨了一倍，你信吗？》谈过的城市。

　　杭州应该是在1999年开始这么做的。当时全国各地区的惯例是各个国家单位、或者城市的各个区，可以自己决定是否卖房。反正土地是国有的，在房地产商业化的背景下，国营工厂或事业单位当然可以决定是否卖出自己的土地。那时是房地产市场化初期，城市中有大量的土地可以卖，而资金紧张的各国家单位也都想卖地，获得一笔在当时看起来的巨款。因此开发商也可以左右逢源，待价而沽。

　　杭州市政府正是看到了这个“弊端”，所以发了文件，规定市内所有土地都由杭州市统一拍卖。卖家变成了一个，而买家却无数多，从此杭州的财政收入暴涨十几倍，杭州房价也在2000年之后领涨全国，甚至比北京、上海还高。《焦点访谈》甚至为此专门做了一期节目，宣传杭州的先进经验。从此全国各城市开始迅速学习杭州，各个城市的卖地收入大增，而我国也在2001～2002年掀起了房地产狂潮，终于迎来了2003年春夏（当时看来最严厉）的房地产调控。

　　市级政府垄断土拍，确实是造成过去二十年房价不断高涨的主要原因。因此现在这次“集体用地租房”试点，确实是政策的大转向。如果大规模实行，对一二线城市的房价可谓釜底抽薪。

　　但是，现在的情况已经和2000年完全不同了。

　　现在和1999年相比有什么不同呢？

　　最明显的不同是：

　　1、中国的城市化已经进行了一大半。

　　2、政府的行政成本比过去高得多。不仅是绝对数值，而且是占GDP的比例和增长率，都相当高。1978年，我国行政管理支出占财政总收入的比重只有4.71%，之后逐渐升高，2003年的行政成本占财政收入的比重是19.03%（另有统计数据说2000年时公务员的收入已经占财政收入的25.7%），以后每年平均增长23%。现在我也不知道多少，只知道财政赤字率今年肯定突破3%。以后会不会突破5%，不知道。

　　3、人们的收入差距比过去大得多。

　　4、人力成本高昂。

　　5、环境污染严重。

　　最大的不同是：人心，已经不同了。

　　这是多种原因造成的，这里就不说了。我想说的是：国家也知道强压房价不行，所以指导价格、房地产商要有一定的租房比例之后，租售同权大行其道，现在集体用地租房试点又出来了，这说明国家非常明白房价是强压不住的，于是想通过扩大租赁市场，来缓和房价的上涨。

　　可惜，这种做法的后果，恐怕和大众创业、万众创新、房地产去库存一样，只能是相反的。

　　举个例子：一个妈有两个孩子，一个亲儿子，一个前妻生的儿子，她家有两块地，一块西瓜地，一块大蒜地。我们都知道西瓜好吃，这个妈也知道。于是她让亲儿子看西瓜地，后儿子看大蒜地。因为她知道，人在看地的时候如果饿了，就会吃地里的东西。让亲儿子吃西瓜，后儿子吃大蒜，这是她的如意算盘。

　　她的算盘实现了吗？实现了。亲儿子每天一个西瓜，后儿子呢？每天一罐大蒜。当然后儿子也不傻，他是煮熟了吃的。

　　时间一长，后果就出来了：亲儿子营养不良，瘦骨嶙峋；后儿子倒是健康壮硕。哼哼，这就叫事与愿违。

　　还有很多例子，比如中国联通的背景深厚，也得到过多次救助，但联通就是狗屎扶不上墙，现在比移动差远了。

　　闲话少说，还是回到房地产这个话题。如果“集体用地租房”大行其道，就会有以下后果：

　　1、大城市郊区的农民将像过去城市边缘的农民一样，继续暴富，甚至可能长期享受土地红利。

　　2、政府参与租房，由于国营企业的低效，只会导致成本高昂、房租高昂，进而进一步抬高房租和房价。

　　政府直接参与或控制的市场，有价格低的吗？中国的油价比美国高得多，但两桶油照样赔钱（或者所赚不多）；中国的通信费和网费比美国高得多，但服务却少得多；山西把煤矿大部分都收归国有了，还不是照样巨亏？幸亏供给侧改革让煤价大涨。不过即使如此，很多国营煤企仍然亏钱，所以煤价还得涨，涨到煤企大赚为止，那样人们就愿意参与债转股了。

　　以房地产为例，以市为单位统一卖地了，地价、房价、乃至通胀，都上去了。现在政府又要来参与租房，以国企的效率，要想赚钱，房租必须大涨。

　　3、如果把地高价卖给地产商，政府还能获得不菲的收入，并拿出一部分从事城市建设。但如果像上海那样最近几块地只卖给租房的（而且是国营房地产公司），就会导致卖地收入大减，从事城市建设的财力大减，城市就会日益破烂。

　　或许上海、北京乃至深圳有其独特地位，靠其他税收也能活的不错，但是其他二线城市怎么办？失去了巨额的卖地收入，别说城市建设的财力大减，恐怕公务员的工资都成问题吧。那时怎么办？

　　城市的管理就会下一个台阶，甚至很多二线城市也会像内地三四线城市一样吃拿卡要，带来的是中国整个经营环境的恶化。

　　4、如果连一二线城市贡献给省里和国家的财政收入都大幅减少了，国家怎么办？还得印钱吧。

　　5、低效的、不接地气的国企，对各种热门行业日益深入、大包大揽，国家的各种政策对各种行业的日益扭曲，带来的是整个系统效率的日益低下，和整个系统环境的日益恶化。然后就是社会矛盾日益增多和激烈，国家又要印钱维稳，于是就是一轮新的大通胀。

　　回到集体用地租房，这还会带来一个更严重的问题，就是：

　　6、一二线城市将更加快速地把三四线城市乃至农村的血吸光。或者说，各个省会在各省的地位，将像北京在华北地区一样：城市越发庞大和富裕，但周围是大片的贫困地区。

　　张五常教授曾经非常看好中国的改革开放，他说中国的竞争是各个县域之间的竞争，因为各个县都可以出政策，吸引外资和利用廉价劳动力，然后把经济做上去。别的地方政府一看，也会效法，所以中国有几百个小的、充满活力和竞争的地方政府，经济焉能不好呢？

　　张教授的说法很有道理，但也有时间限制：必须是1980和1990年代，现在是不行了。因为经济之外的改革无法深入推进，北京利用权力吸全国的血，各个省会利用权力吸本省的血，早已形成循环。除非是以前早在中国各地区普遍具有活力的时候，各省还有提前做大的热门二线城市，比如苏州、青岛、大连、厦门、宁波，否则已经没戏（计划单列市除外）。随着中国年轻人口的日益匮乏，一二线城市已经掀起争夺年轻人口的战争，哪儿还顾得上三四线城市和广大农村？就算曾经的热门二线比如青岛、苏州，也被省会打压得十分厉害，所以除非在长珠三角，否则三四线城市更是没戏。

　　集体用地租房真的会带来这样的后果？那是当然的。过程如下：

　　（1）一个省会（或热门一二线）城市如果搞集体用地租房，各个城中村、城边村就会掀起激烈竞争。上百个村子之间的竞争，其激烈程度可以想像。它们会学习优秀村子的经验，会和优秀的房地产企业合作盖房，想着如何迎合顾客，吸引人来这里买房、租房和工作。

　　（2）于是，一二线城市的规模更大了，又把更外围的村子裹挟进来，继续搞集体用地租房。

　　（3）于是，一二线城市的规模更大了。长期后果就是强者恒强，而远离一二线城市的广大三四线城市和农村，将更加凋敝……于是城乡差距更大，各个省会就像北京在华北那样挺立着，三四线城市和农村的治安、维稳，乃至农业生产，都是巨大的问题，于是国家必须投入更多费用。

　　（4）另一方面，这些巨大的城市其实政府并没多少钱（因为让国企搞租赁，或者城中村搞集体用地租房了），所以城市边缘都是充满农村风格的中低层建筑，道路很差，地摊货遍地，根本没有现代大城市的样子……但是通胀却水涨船高。

　　当然，这是发展到极端的情况，我相信在第（3）和第（4）条的后果显示出来之前，决策者应该已经意识到问题的严重性了。于是，政策可能又会面临新一轮迅猛掉头……

　　面对这种前景，我都纳了闷了：决策时多想几步行不行？别拍脑袋决策行不行？决策者一拍脑袋，想出一个貌似高明的主意，底下的马屁精就会逢迎，搞出一堆政策，然后一帮体制内和体制外的投机钻营者就会很快像蛀虫一样，利用这些政策赚钱，然后把体系蛀个稀巴烂。它们吃得肥肥胖胖，苦的是大多数人。而演变成危机之后，国家又要抓人，又要印钱……

　　那有人说了：你说该怎么办？

　　呵呵，邓元杰是有一套思想体系的。可惜我说了没用，所以也不必多说。我只说一句：解决一二线城市房价高涨的问题要全国一盘棋，要跳出房地产这个圈圈。

　　不多说了，反正说了没用。还是说点有用的：作为普通老百姓，我们该怎么做？

　　赶紧到一二线买房吧。或者，赶紧改善一二线的住房吧。

　　当然，也别过于投机。因为刚才我说过，政策会迅猛掉头的。买太多的房子没什么好处，以后肯定会推出房产税。更重要的是：买太多房子、希望以后靠房租生活的，不符合天道。