在美元走强人民币贬值的冲击下，房产泡沫即将崩溃？

在美元走强人民币贬值的背景下，房产泡沫即将崩溃？2016年美国总统大选出乎很多人的意料——唐纳德·特朗普意外当选美国第45任总统，商人出身的特朗普当选，美元从此拉开“强美元时代”的序幕。随着美联储12加息，美元狂飙至14年新高，美元兑人民币汇率大幅上升。接连突破6.8/6.85/6.9等多个重要关口。人民币贬值对全球楼市带来的影响甚大，去年年初，人民币的贬值也曾经在楼市市场上掀起了滔天巨浪。

相信很多人会有疑问，“人民币贬值，那房地产泡沫岂不是要破了？”人民币的内贬和外贬都会影响到房价，影响的方式千千万，很有可能是你想不到的任何一种

1、从外贬的角度来看，人民币贬值，美元增值，会导致国际上的热钱大幅度流出中国市场，中国很有可能面临着楼市钱荒，房地产行业很有可能因此遭受创伤。不过换一个角度来看，由外资操控的国内楼盘，大多其价格都超过了普通国人的购买能力，其在楼市的占比也不高。所以即便热钱流出，高档、超高档的楼盘被抛售，因其在楼市占比较小，所以对普通楼盘的影响也大不到哪里去，更别提什么戳破房地产泡沫了。

2、从内贬的角度来看， 以楼市和非楼市来划分，内贬对其二者的影响会呈现出截然相反的情况。过高的房价导致了CPI和房价形成了诡异的剪刀型曲线。举个例子，100元放在楼市里也许每个月都会贬值10倍，但是你却一直能用100元买来4斤白条肉，然而为了还上房贷，你也只得勒紧腰带，肉卖的再便宜，还是得省下钱供房。

一般来讲，本币贬值会带来国内资本外逃的风险，首当其冲受影响的就是股市，其次就是房地产。但是笔者认为有一点值得庆幸的，大陆由于外汇管制，市场上并没有实现货币之间的自由兑换，故给房地产带来的多为心理预期方面的影响。

另一方面，笔者刚才也说了，因为整个房地产市场中外资所占的比例极小，房地产市场就算出现了外资抛售，对市场影响也微乎其微。同事，由于国内市场本币的流动性充裕，外资的抛售很容易能找到成批的接盘侠，所以同样很难撼动既有的国内市场局面。

人民币的贬值，更多的影响其实是来自于和境内资本密切相关的国际市场。从受影响的程度来说，美国地产随着美元走强将会受到追捧，香港、澳大利亚、新西兰等市场则可能分化。这其中，对于备受关注的香港楼市，实则是重中之重。尽管由于汇率制度的原因，港币盯住美元窄幅波动，准确地讲并不存在大幅贬值的因素，但在港币的背后，实则是对香港经济影响甚大的大陆和越来越显得重要的人民币。

另一方面，随着中国经济增长逐渐放缓，内需替代外贸逐渐成为了经济增长的动力。与此同时，随着境内的一线城市开放力度加大，北京、上海、深圳等城市在亚太的地位逐步上升，在这种此消彼长之中，香港对外窗口的重要性在内地企业的眼里也随之下降。所以近期以李嘉诚为代表的香港富豪都在大手笔的甩卖香港不动产的时间，本质上可以视为是应对汇率为代表的的宏观形势战略调整。

至于国内的楼市，尽管在本币贬值，人民币资产承压的背景下，但其流动性仍然不减，十分充裕，城市分化继续成为主要旋律。持有一线城市的优质物业仍是较优方案，而急需去库存缺少外来人口流入的城市，实则风险暗藏。

其实房价的上涨和下跌都是土地、税收、货币政策和人口因素等多方面共同作用的结果，我们不能单独的把某个因素太过于扩大化。若是因为人民币贬值而认为房价势必下跌，这无疑与一叶障目。

当然，人民币贬值会造成一定程度上的热钱外流，对房价的确会产生一定的压力，不过你如果说这些钱流走会造成房价的大幅度下跌， 那还远远不够，其并不能打到影响中国房地产整体走势的地步，再怎么说房地产产业还是中国当前不可替代的支柱产业，你认为呢？

文/十仟斗金