昨天任泽平总在他的公众号发了一篇文章，叫做“调控之后，房地产向何处去？ ”，提出了一些很有意思的角度，但是并没有给出明确回答。小磕把这个框架介绍给大家，然后尝试做一点分析。
首先是文章：在过去先后提出“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”等判断后，
近期市场再度对局部一二线城市房价上涨、三四线销售火爆、新一轮房地产调控效果等问题产生了广泛的讨论，但是，我们发现，90%以上的流行观点都是错误或者带有偏见的，越是流行的观点越是用情绪代替分析。
判断房地产周期可以很复杂，作为最懂地产的宏观分析师，我们认为也可以简化为一句话“房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融”。因此，对未来房地产走势，我们有六问：
1、人口年龄结构和人口迁移决定了房地产需求的长期基本面，人口资本技术决定的中国经济增长前景如何？未来人口迁移的基本趋势是什么？是继续向大都市圈迁移，还是像规划里写的“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”？大城市是人口控制的问题还是城市规划的问题？
2、土地供给决定了房地产供给的中期基本面，在库存去化充分、供求紧平衡的热点城市，土地供给能否增加？能否实现人地挂钩？为什么越是大城市土地供给越紧张？大城市真的缺地吗？
3、金融条件（利率、杠杆）决定了房地产需求的短期基本面，未来低利率环境能否改变？中国会否步入一轮贷款利率的加息周期？放在更长远的角度，货币还会否超发？
4、房地产调控二十年来，为什么限购限贷仅能起到短期效果？限购限贷是永远消除还是暂时推迟居民的改善性需求？房地产调控成本最终是谁承担的？过去二十多年房地产长期牛市下，谁是房价上涨的受益者？房地产市场的利益博弈结构和行为模式是什么？
5、什么是房地产的长效机制？房产税能否推出？为什么有的地区比如德国，对房价调控相对成功，有的地区比如香港，房价奇高？中国一线大城市未来是德国化还是香港化？
6、中国房地产市场的风险有多大？房价收入比、租金回报率、杠杆率等究竟哪个指标能衡量房地产市场风险？观察到哪些迹象我们需要提高警惕？
后面的几个问题小磕自觉专业程度不够，能确定的只有，限购限贷效果如此可以用迅雷总最近一个标题来描述：“看得见底牌的博弈”。既然知道政策只是短期性的，又知道目的不是让房价跌下去，那么效果当然是短期的。
所以我们来看前三个问题。
1. 人口。2015年世卫组织（WHO）的报告中国人口平均寿命76.1岁，男性74.6岁，女性77.6岁。同时《中国劳动力动态调查:2015年报告》以15-64岁劳动力为调查对象，调查结果中国劳动力平均年龄37.57岁，“年轻型劳动力年龄结构已不复存在”。由二孩政策的放开——然后很多家庭还是选择不要二孩——其实人口趋势已经很明显。
当然很多人会说大城市人口会源源不断流入，给房价支撑。嗯，小磕之前“浦江观潮”系列里有张表格，重贴出来给大家看看（某些平台之前文章没发出来，当然这次可能也发不出）
（数月前写的，2015年数据，原文在最后）
无论如何，突破天际的房价显然对吸引外地人口留下来不是一个利好，继而会影响到这个城市的经济增长潜力，最近很多报告都指出了这一点。
当然长期的人口趋势还不好说，不过对于那些张口就是“一线城市人口肯定是长期持续流入”的人来说，大约他们根本不会想到去查数据或者做分析吧，只需要沉浸在“我懂的很多”的满足感中，然后在各种社交场合毫无根据地铁口直断显得很厉害就好了。不，说不定他们不敢去了解实际情况，虚张声势一般是和外强中干联系在一起的。
对了，关于“大城市是人口控制的问题还是城市规划的问题”，亲身经历是，北京上海对机动车牌照获取和上路进行了严格限制，道路依然会拥堵，然后我们在香港得知几乎没有限制道路依旧畅通……
2. 土地。可以确定的是，大城市并不缺地，郊区的空地还很多，而且城市还在继续扩张。当然了，中心地域的土地是有限的，不过近期的楼盘们和二手交易们分明都不在中心地域吧。另外最近看到，多个城市准备尝试中低速磁悬浮项目，以解决城市变大之后的交通问题。至于土地供应，小磕就不妄加猜测了。
3. 金融。既然金融是短期要素，我们看短期的金融情况。显然，不管是我们讲过多次的宏观上的货币收紧和金融机构去杠杆，还是微观上的房地产政策，对房市都是起压制效果的。如果经济数据像最近的势头那样继续转好，能够让放心，那么应该不会出现明显的松动。
当然了，所有这当中都有一个最大的变量，你懂的，所以小磕也只能涉及一部分的问题。如果你问个人意见的话，小磕自己觉得，短期不会大涨，长期会回归理性，中期么……本文算是抛个砖，希望大家也分享下自己的分析，最好是在上面的框架下的。对了，“铁口直断”的就谢绝了。
（读完之后，你选择点赞还是分享支持小磕呢～）
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