广州旧改周报┃白云松溪片区城市更新单元控规调整公示

2024年第29周广州城市更新市场周报

（07月15日—07月21日）

本期看点

政策资讯：

本周重点收录了2条最新政策，其中国家级1条，市级1条。内容主要集中于全面深化改革、存量房交易资金托管。

行业资讯：

1.广州市越秀区瑶台村城市更新单元详细规划顺利通过市规委会审议

2.广州市从化区全域土地综合整治试点入选自然资源部首批典型案例

项目动态：

本周，广州市共发布9个项目动态：土地整备方案修正公告1项，用地面积116.7公顷；实施方案补充公告1项，用地面积128.4公顷；控制性详细规划调整2项，用地面积299.5公顷；三旧改造用地审批4项，用地面积31.4公顷；微改造1项，用地面积8.7公顷。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周11宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有8宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有8个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交654套，成交面积76976㎡；商业成交36套，成交面积2440㎡；办公成交247套，成交面积11169㎡；车位成交271套，成交面积3494㎡；合计成交1208套，成交面积94079㎡。

01

政策资讯

本周重点收录了2条最新政策，其中国家级1条，市级1条。内容主要集中于全面深化改革、存量房交易资金托管，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定

发布单位：中共中央

发布日期：2024-7-21

文件要点：

1、关于房地产。加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。

2、关于城乡融合发展。坚持人民城市人民建、人民城市为人民。健全城市规划体系，引导大中小城市和小城镇协调发展、集约紧凑布局。深化城市建设、运营、治理体制改革，加快转变城市发展方式。推动形成超大特大城市智慧高效治理新体系，建立都市圈同城化发展体制机制。深化赋予特大镇同人口和经济规模相适应的经济社会管理权改革。建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。

3、关于土地制度改革。优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度，优先保障主导产业、重大项目合理用地，使优势地区有更大发展空间。建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制。探索国家集中垦造耕地定向用于特定项目和地区落实占补平衡机制。优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地。开展各类产业园区用地专项治理。制定工商业用地使用权延期和到期后续期政策。

4、关于财税体制改革。建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限。完善财政转移支付体系，清理规范专项转移支付，增加一般性转移支付，提升市县财力同事权相匹配程度。建立促进高质量发展转移支付激励约束机制。推进消费税征收环节后移并稳步下划地方，完善增值税留抵退税政策和抵扣链条，优化共享税分享比例。研究把城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税，授权地方在一定幅度内确定具体适用税率。合理扩大地方政府专项债券支持范围，适当扩大用作资本金的领域、规模、比例。完善政府债务管理制度，建立全口径地方债务监测监管体系和防范化解隐性债务风险长效机制，加快地方融资平台改革转型。规范非税收入管理，适当下沉部分非税收入管理权限，由地方结合实际差别化管理。

2.文件名称：广州市住房和城乡建设局等部门关于印发广州市存量房交易资金托管服务操作指引的通知

发布单位：广州市住房和城乡建设局等部门

发布日期：2024-7-15

文件要点：

1、明确适用范围。本市行政区域内，存量房交易双方当事人选择第三方托管机构托管存量房交易资金的适用本指引。前款所称存量房，包括已办理转移登记并取得不动产权证的商品房和国有建设用地上自建并取得不动产权证的房屋。前款所称存量房交易资金，是指交易双方当事人通过存量房网上交易系统订立的《广州市存量房买卖合同》中约定的购房款(不含定金、佣金及按揭款)，对因填写不实所致的纠纷及损失，由交易双方当事人自行承担，前款所称第三方托管机构，是指商业银行，或者具有金融经营许可资质的第三方机构。

2、明确托管程序。（1）签订托管协议。（2）存入存量房交易资金。（3）划转存量房交易资金。（4）变更托管协议。（5）退出托管。

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行业资讯

1.广州市越秀区瑶台村城市更新单元详细规划顺利通过市规委会审议

2024年7月10日，《越秀区瑶台村城市更新单元详细规划》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第二十次会议审议通过。瑶台村片区抓住广州火车站改造契机，以城中村改造推动实现地区高质量发展。同时，紧紧围绕广州火车站枢纽的改造，通过强化地区的规划统筹，高位谋划、高标准设计，坚持“拆、治、兴”并举，有序推动城市更新实现新突破。

一、基本情况

瑶台村城市更新单元规划范围用地面积共171公顷，东至三元里大道-岗头大街（规划）-规划路-广园西路，南至站西路-铁路京广线，西至瑶台西街（规划）-同德围高架，北至环城高速，实施改造单位共97公顷。经本次规划调整优化交通、补强公共配套短板，为产业发展提供高质量的空间载体，助力城市高质量发展。

二、规划亮点

一是赋能湾区产城融合新极点。本次规划引流枢纽能量，提供超95万㎡优质产业空间，沿广园西路形成高质量产业集群，重点发展科创产业、高端服务、专业市场综合体、服务贸易与时尚消费产业。同时，在广园西路沿线，通过美博城片区升级改造，将打造35万㎡时尚开放的花园式商贸综合体。

二是打破地区交通瓶颈，实现城市立体新空间。道路交通方面，衔接站城交通系统，优化片区路网层级，更新单元范围内新增4条涉铁通道、衔接2条穿快速路通道、疏通7条主次干道。优化轨道线站位布局，落实14号线瑶台站、佛5机务段站，弥补机务段、瑶台片区的地铁覆盖率空白，实现规划范围站点800米覆盖率提升至90%。

三是共建共享共融，构建韧性宜居新社区。通过高品质打造7个社区中心，以人的需求和体验为先导，融合当地文化，培育夜间经济、文博展馆、潮流时尚等特色街坊，深挖地区文化与各村风俗民俗，与社区空间建设共融，提升人民的体验性、感知度，塑造社区共同体文化。同时，布局26个社区嵌入式设施，集合社区居委、党群服务、文化活动、养老服务等功能，营建“生活工作-娱乐-学习”一站式新型社区场所。

下一步，广州市规划和自然资源局将继续做好相关规划服务，推动“老城提质”方针在广州站片区顺利实践，助力越秀区瑶台片区高质量发展。

2.广州市从化区全域土地综合整治试点入选自然资源部首批典型案例

近日，自然资源部发布首批15个全域土地综合整治试点典型案例。其中，从化区全域土地综合整治试点成功入选经典案例。

自2021年9月从化区获批开展以县域为单元的全域土地综合整治试点以来，广州市规划和自然资源局从化区分局立足区域发展的基本情况和制约发展的主要问题，积极在体制机制、制度建设、资金筹措等方面探索创新。

根据从化“一带四区”资源本底和优势特征，因地制宜形成源头修复与生态价值实现、城乡融合发展、老城市新活力、区域协同与产城融合4种整治模式，分步推进10个具有代表性的重点示范片区，统筹谋划97个整治项目，不断促进城乡区域协调发展向着更高水平和更高质量迈进。

人不负青山，青山定不负人。从化区分局将继续推进全域土地综合整治作为面向区域高质量发展的示范工程、绿色工程、惠民工程，形成粤港澳大湾区“百县千镇万村高质量发展工程”实施路径，全力打造国际大都市近郊区全域土地综合整治的“广州样板”“湾区经验”。

03

项目动态

本周，广州市共发布9个项目动态：土地整备方案修正公告1项，用地面积116.7公顷；实施方案补充公告1项，用地面积128.4公顷；控制性详细规划调整2项，用地面积299.5公顷；三旧改造用地审批4项，用地面积31.4公顷；微改造1项，用地面积8.7公顷。

1、土地整备方案修正公告

1

广州市黄埔区红山街道双沙旧村改造项目

用地位置：广州市黄埔区红山街道

用地面积：1167400㎡

修正内容：

（一）建新范围内已有合法用地手续和可完善历史用地手续的用地面积94.6985公顷，其中12.2078公顷已有合法集体建设用地手续，78.2358公顷为可完善历史用地手续用地；0.1364公顷为已有合法用地手续（已有用地批文），通过土地置换方式进行整备；4.1185公顷为已有合法用地手续（已有用地批文），后续将配合政府完成征收结案手续。

（二）除已有合法用地手续和可完善历史用地手续的用地面积94.6985公顷之外，剩余17.4554公顷用地通过以下五种方式办理：

1、11.2793公顷用地按照《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造项目土地置换操作指引》（穗开更新〔2020〕15号）第八条，由政府征收后与建新范围外已有合法用地手续和可完善历史用地手续的用地进行置换；

2、0.7018公顷用地按照《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造项目土地置换操作指引》（穗开更新〔2020〕15号）第八条，通过国有用地与建新范围外可完善历史用地手续和抵扣留用地指标的用地进行置换；

3、挂账留用地指标抵扣3.0454公顷；

4、保留农用地（河涌及绿地）2.2377公顷；

5、增加0.1912公顷无手续用地通过其他用地方式进行整备。

2、实施方案补充公告

1

广州市黄埔区龙湖街道何棠下旧村改造项目

用地位置：位于中新知识城核心区域，南临洋田村、旺村，北临佛塱村、枫下村，东至埔心村、迳下村，西至黄田村

用地面积：1283900㎡

补充批复内容：

一、复建地块七内4073.04㎡用地调整为配售型保障性住房用地，交由政府收储。

二、复建地块七内4073.04㎡用地对应20073㎡弃产面积，经审核，何棠下旧改项目用于建设配售型保障性住房的20073㎡弃产总成本（弃产价格和利息总和）为20274.23万元。该20073㎡弃产面积对应已纳入改造成本且未发生的应扣除费用为11935.04万元。

三、收储价格如按照改造主体已支付的弃产价格和利息总和扣除已纳入改造成本的相关费用计算，该项目改造成本、融资总量未发生变化，复建住宅计容建筑面积减少20073㎡，复建用地面积减少4073.04㎡。

3、控制性详细规划调整

1

广州市黄埔区联和街道华沙社区留用地及旧村统筹开发项目（AG0406规划管理单元）

用地位置：位于黄埔区联和街道，东至兴沙街、西至天鹿南路、南至广汕公路、北至和沙街

用地面积：1870500㎡

申请调整内容：

一、用地布局及用地性质调整

将原村庄建设用地(二类居住用地)、村庄建设用地(二类居住用地兼容商业商务用地)调整为二类居住用地、商业用地兼容商务用地。

二、开发强度调整

调整后，统筹开发范围内总建筑面积13.14万㎡，其中商业用地兼容商务用地容积率2.41，总建筑面积5.59万㎡，居住用地容积率2.38，总建筑面积7.55万㎡。最终以政府批复为准。

三、公共服务及市政公用设施调整

调整后，公共服务设施建筑面积0.72万㎡。统筹开发范围内规划人口0.22万人，规划居住配套公共服务设施及市政公用设施34处，对比现行控规增加27处，总建筑面积0.63万㎡，其中独立占地公服4处为1处居民健身场所、3处垃圾收集站，建筑面积0.09万㎡；AG0406014、AG0406066地块公共服务设施及市政公用设施建筑面积0.43万㎡，占住宅建筑面积的11%；AG0406065地块(已建成)公共服务设施及市政公用设施按已批复规划条件(穗国土规划地证〔2017]195号附规划条件)管控。统筹开发范围内AG0406015地块剩余未建商业物业建筑面积1.53万㎡，规划产业(商业商务服务业)配套公共服务设施4处，对比现行控规增加4处，总建筑面积0.08万㎡，占核准的剩余未建商业物业建筑面积的6%。

2

广州市白云区松洲街道广州湾区新岸松溪片区城市更新单元

用地位置：位于白云区西南部，北至卫生河、东至石井河、南至增河、西至珠江西航道

主要内容：

(一)规划用地和指标

规划优化用地布局，科学合理布局商业、居住、公共服务设施等用地，促进产城融合，南片区规划总用地面积约112.48公顷，规划总建筑面积约226.74万㎡，北片区规划总用地面积约100.67公顷，规划总建筑面积约155.65万㎡(北片区本次规划仅控制建设规模上限，落实市政路网和蓝绿空间)；

(二)交通优化

优化片区道路交通体系，打通环城高速南辅道等对外通道，局部优化内部支路，加密内部路网，总体路网密度增幅约31%；

(三)公共服务设施

城市更新单元范围内，按照《广州市城乡规划技术规定》《广州市城市更新单元设施配建指引》等相关要求配置公共服务设施，主要包括医院、学校、社区中心等。规划公共服务设施191处，建筑面积共36.99万㎡，满足每100㎡住宅建筑面积配置不少于11㎡公共服务设施的要求；

(四)河涌水系

在保障水安全前提下，以落实河涌水系规划管控要求为目标，优化螺涌、卫生河、鹿颈涌松南涌和松北涌等河涌，优化后河涌长度、水面率提升；

(五)城市形态与开敞空间系统规划

优化城市形态，控制滨水沿线建筑界面与景观，塑造协调且具有变化的城市形象界面，沿珠江西航道、卫生河、石井河布局带状公园绿地，设置慢行步道，增加城市家具、运动休闲等公共设施，营造活力共享的开敞空间。

4、三旧改造用地审批

1

广州市增城区石滩镇岗贝村旧村改造项目

用地位置：位于东达新城大道、南至亿泰纺织、西临晖腾纺织、北临东西大道

类型：集体建设用地征为国有建设用地

用地面积：165485㎡

规划用途：一类工业用地、防护绿地、城市道路用地

2

广州市花都区花山镇广州市佳特餐饮设备制造有限公司旧厂房“工改工”类微改造项目

用地位置：位于花山镇华侨科技工业园，东至丰东热炼有限公司，南临空地，西至广州乐美生物科技有限公司，北至两龙南街

类型：集体土地完善转用、征收手续

用地面积：12133㎡

规划用途：一类工业用地

3

广州市南沙区大岗镇放马村村镇工业集聚区更新改造试点项目

用地位置：位于放马村村镇工业集聚区更新改造试点项目

类型：集体土地完善转用手续

用地面积：45549㎡

规划用途：一类工业用地、商业设施兼容公交场站兼容文化设施用地、发展备用地、防护绿地、城市道路用地

4

广州市南沙区大岗镇放马股份合作经济联合社旧村庄项目

用地位置：位于东临潭新北路、南邻广中江高速、西靠放马山、北邻放马村居民点

类型：集体建设用地征为国有建设用地

用地面积：90687㎡

规划用途：一类工业用地、防护绿地、发展备用地、城市道路用地

5、微改造

1

广州市荔湾区花地街道明心路社区、小策社区微改造项目

用地位置：广州市荔湾区明心路社区（西起明心路，东与惠爱医院相邻，南靠芳村大道，北靠白鹅潭大湾区艺术中心等）和小策片区（市政园林局宿舍、丽和华庭、儒林新街、大氹尾等

用地面积：87000㎡

总投资金额（万元）：5000

资金来源：区财政资金

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市场资讯

1.土地挂牌

本期有11宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有8宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有8个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2024年7月15日至2024年7月21日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

2024年第18-19周广州城市更新市场周报

周报

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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