在刚刚过去的几个月内，苏州乃至全国各行各业都发生了一系列变化。
教培行业震荡，互联网行业前景不明，房企暴雷新闻频出，土拍流拍，新房二手房量价齐跌……行业连续负面消息传来，原本略有起色的苏州市场，再次下滑。
据金刚石数据显示，苏州9月新房成交仅5194套，成为全年成交量倒数前三，成交均价相较8月也下跌398元/㎡，低于绝大多数人对传统销售旺季的预期。
再把这5194套分到各个区域来看，实际成交只有吴江、吴中2大刚需集中地突破1000套，其余板块成交均未突破。
如果再细分到单个楼盘来看，能够逆势热销，单月成交量突破100套的楼盘，也不过寥寥7个。
不过，在成交套数总体下降的情势下，哪个楼盘卖得好就很能说明问题！话不多说，直接来看苏州楼市9月销售榜单。
重点抢先看！
在揭晓榜单之前，几大重点，放在最前面让大家一睹为快！
1、9月新房成交市场低于预期，成交量险跌破5000套，成为苏州今年以来倒数前三，银十前景不妙！
2、2021年9月苏州销售前50强中，吴江盛泽建发云锦湾以257套成交量、7.84亿元成交额、3.9万㎡成交面积登顶冠军，前10中有5个楼盘都是刚需项目！
3、众人恐惧我贪婪！进入9月，苏州新房市场打折促销不断，力度空前，有楼盘优惠10000元/㎡，或将是刚需上车的好时机。
9月销售套数榜前三楼盘分别为：
TOP1：吴江盛泽建发云锦湾，成交套数257套
TOP2：新区科技城大悦澜庭，成交套数180套
TOP3：吴中甪直卓越湖东未来，成交套数138套
9月销售面积榜前三为：
TOP1：建发云锦湾，单月成交面积39374㎡，
TOP2：大悦澜庭，单月成交面积28814㎡，
TOP3：锦麟铂悦府，单月成交面积17298㎡
9月销售金额榜前三为：
TOP1：建发云锦湾，单月成交7.84亿元
TOP2：锦麟铂悦府，单月成交7.42亿元
TOP3：大悦澜庭，单月成交7.06亿元
从数据来看，8月之前，苏州的新房成交并不像想象中冷清，2月的春节之后，苏州新房行情一路向上，甚至成交量多次突破8000套，属于闷声发财的类型。
但是，8月之后，苏州行情急转直下，跌破5000套大关，甚至到了9月这个传统销售旺季，也只是堪堪突破5000套，成交均价再次下跌398元/㎡。
究其原因：
1、政策层面：自上而下的频繁调控，决心坚定，导致全国行情迎来下滑拐点，像此前楼市很火热的杭州、南通等城市发生了很大变化。
杭州：
图源杭州楼市头条
南通：
图源南通楼市情报
2、房贷政策不断收紧，全国主要城市贷款额度紧张，苏州房贷利率多次连调，放款排到明年，导致成交闭环无法完成。
6区9月销售套数榜前10中，有5大楼盘都是刚需盘，价格2万/㎡上下。
其中卖了257套的销冠楼盘，是均价仅19008元/㎡的吴江盛泽建发云锦湾项目，建发的品牌、产品仍然有吸引力。
另外，甪直卓越湖东未来、吴江花港中粮悦揽天地、吴江盛泽十里锦绣和绿地江南映月项目也在前十之列。
这些项目要么有园区飞地政策利好，要么占着吴江太湖新城地段优势，或是单价不过10000元/㎡的极致性价比，并不只是靠价格取胜。
2、另一方面，地段好的改善盘，也极具市场。前十中有5大项目都是位于园区或各大新城的，热度很高，市场呼声很高，尤其是园区奥体锦麟铂悦府、新区科技城大悦澜庭等。
数据证明：
1）、好地段依旧吃香，接下来有意在苏州买房的，能买核心板块，就不要考虑次核心板块；
2）、买房逻辑变了，楼市下半场产品为王，刚需项目有好产品的，同样值得下手。
进入房地产传统销售旺季，其实也就进入了买房的窗口期。今年金九银十，苏州一批楼盘打折销售，成为市场讨论的热门话题。
近期木渎被曝多家楼盘85折卖房，苏州爆款制造机“建发”也撑不住了，开始93折卖房，105㎡总价只需要250万元左右，折合单价不到2.4万/㎡……
浒关有楼盘降价约10000元/㎡，更是成为市场焦点。
众人恐惧我贪婪，众人贪婪我恐惧。这可能是苏州刚需人群上车苏州的好时机。
如果你接下来考虑在苏州买房，可以参照各区销售排行榜。
1、园区：核心区供货少，奥体锦麟铂悦府独占鳌头！
TOP1：奥体锦麟铂悦府，单月成交套数115套
TOP2：娄葑新希望锦麟芳华，单月成交套数99套
TOP3：胜浦辉映时代，单月成交31套
2、姑苏：供货少，平江新城仍是供货主力
TOP1：平江新城金科印象平江，单月成交87套
TOP2：平江新城绿都云气平江，单月成交35套
TOP3：平江新城首开金科璀璨平江，单月成交27套
3、高新区科技城太湖科学城霸榜！
TOP1：科技城大悦澜庭，单月成交180套
TOP2：科技城浅悦静庭，单月成交117套
TOP3：太湖科学城金地翡翠星辰，单月成交81套
4、吴中区甪直政策利好，新房成交霸榜
TOP1：甪直卓越湖东未来，单月成交138套
TOP2：太湖新城金融街融悦时光，单月成交84套
TOP3：甪直碧桂园大境公园时代，单月成交81套
5、相城核心地段发力，高铁新城霸榜
TOP1：高铁新城嘉致峰庭，单月成交104套
TOP2：高铁新城MOC芯城汇，单月成交57套
TOP3：漕湖恒大珺睿庭，单月成交55套
6、吴江区仍是刚需主战场
TOP1：盛泽建发云锦湾，单月成交257套
TOP2：花港中梁悦揽天地，单月成交111套
TOP3：盛泽新城十里锦绣，单月成交99套
目前看来，苏州9月成交中，刚需与改善各占一半市场。
但是又有一些变化，改善的主战场依旧在园区、各大新城。但是刚需主战场不再是太湖度假区、运东，更多的是太湖科学城、盛泽等板块。
这些地方的新房，尤其是品牌房企打造的新房，往往能够迸发出超越想象的能量。
如果你有改善需求，园区、狮山依旧可以等，而且下半年狮山村、览月阁等红盘相继登场，一定会非常精彩。
如果是刚需，下半年多个板块都可以选，甚至在一些新城都可以捡漏，一些区域非核心板块，但是，交通方便，配套比较完善的板块也有降价捡漏的机会。
在楼市依旧下行的机会，我认为，依旧是刚需入场的好时机。
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