最低单价3字头，300万就能淘到关内地铁小3房！

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2019年的罗湖有很多热词，但有一个词在官方文件中出现了10次以上。

它就是“清水河片区”。

最近一次站上头条，是在上个月举行的2019深圳30万平方公里土地全球招商大会上，清水河片区是罗湖唯一一块推荐的重点区域。

作为罗湖最后一块可供成片利用的土地，全市17个重点开发建设区域之一，清水河片区事关罗湖未来产值、税收、地方财力，更是罗湖优化产业空间布局、实现产业转型升级的关键环节。

△来源:罗湖掌生活

虽然规划顶级，还有3条新地铁规划，不过清水河片区目前的房价仍处于较低水平。

最低单价3字头，300万以内就能淘得关内小三房，不得不说是刚需的上车宝地。

基本面

△来源：壹深圳

在12月的深圳土地全球招商大会上，相较于南山、宝安、光明等地都有多个产业用地推荐，清水河片区是罗湖唯一一块被推荐的重点区域，也是原特区内土地整备项目面积最大的片区。

△清水河片区效果图

除此之外，清水河片区还是全市17个重点开发建设区域之一。是广深港澳科技创新走廊重要节点——大梧桐新兴产业带的核心区。

片区将聚焦发展人工智能、生命健康、信息技术等新兴产业，建设人工智能公共技术平台等创新载体，打造人工智能研发孵化基地。

据公开信息显示，清水河片区已引进中金岭南、恒力华南石化等4家10亿元以上企业，还引进科技企业58家，其中创新型科技企业29家、国高企业11家、新型研发机构3家。

可以说，作为罗湖最后一块可供成片利用的土地，清水河片区的基本面是No.1。

规划

作为深圳最早开发的区域之一，上世纪90年代，清水河便成为全国最大的多功能现代化商业化仓库区和全国首个出口监管仓库，誉为“中华第一仓”。不过，随着时间发展，片区的产业已渐渐跟不上时代。

片区内有80年代的产业用房，土地利用率相比现在处于较低的水准，加上产出全靠出租低端物流仓储空间，收益率相当有限。

居住方面，住宅普遍老旧，基础设施匮乏。商业方面也是乏善可陈，高端商业难寻，仅有低端小超市和沿街小店。教育资源相比罗湖其他区域也处于中低下水平，有待提升。

01
产业

先来看产业。

在2019深圳全球招商大会上，罗湖推介的清水河片区产业用地包括玉龙地块和深燃深长地块，总面积超过24.6万㎡。其中玉龙地块占地面积17.7万㎡，深燃深长地块占地面积6.9万㎡。

清水河片区将聚焦人工智能、生命健康、新一代信息技术为重点的战略性新兴产业和未来产业。集中培育引进一批瞪羚企业、独角兽企业和科技型中小微企业。

已知的建设项目就有中粮、中海、宝能、深业进元、澳康达、华润、华盛、无人机研发产业园、卫星应用产业园、优越购物中心、莱蒙农批、深业车城.....

△清水河片区旧改项目分布图

02
轨道交通

虽说清水河身处罗湖辖区，但地铁出行对于清水河区域内的住户而言，仍是比较麻烦。不少小区住宅离3号线草埔站都有点远，需步行20分钟左右。

所谓产业建设，交通先行。根据规划，清水河片区将解决出行不便的问题，采用TOD土地利用模式，建设14号线、17号线、25号线，目前地铁已围挡进场施工。

TOD模式：以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD）是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

△建设中的14号线清水河站

率先建设的14号线全长约50.34公里，共设站17座，最高设计速度为120公里/小时，计划2022年12月底全线开通试运营。

起自福田中心区岗厦北枢纽，经罗湖区、龙岗区，止于坪山区沙田站。起点预留延伸至会展中心条件，终点预留延伸至惠州条件。

17号线是途径罗湖中心区、笋岗、清水河、布吉、平湖等片区，全长约28.7公里，设站24座。定位是：增强龙岗平湖、布吉南湾与市中心区联系的普速线路。

25号线则还处于规划中，大致走向：石岩、大浪、牛地埔、龙华、油松、贝尔路、上水径、清水河、国贸。

除了地铁，今年以来，在罗湖的不断争取下，深圳市规划和自然资源局、深圳市轨道办已基本就清水河设高铁站问题与区里形成共识，目前还需要向国家铁总报批。下一步，罗湖还将积极争取深汕城际在清水河设站。

03
教育

△罗湖教科院附属学校

相较于螺岭、东门等片区的顶尖教育水平，清水河片区的教育质量则较为一般。

区域内有罗湖教科院附属学校、草铺小学、清秀小学、龙园外语实验学校、德兴学校等。其中罗湖教科院附属学校作为2018年新开办的九年制学校，硬件和软件在区域内已算非常好。至于教育质量如何，需要时间去验证。

04
旧改

@深圳买房计划了解到，清水河片区正在进行的棚改项目有5个旧住宅小区，即清水河生活小区、中粮综合楼、宝明花园、宝清苑及凯利昇宿舍楼。

@深圳买房计划走访发现，目前小区仍处于意愿征集阶段，每栋楼都挂满了拆迁口号，小区内还设有多处意愿征集点供居民咨询了解。

据规划图显示，回迁安置点位于轨道14/17号线清水河站500米范围内，东临广深铁路与布吉河，南邻清水河一路，西北至红岗路。拟拆除范围约5.2公顷，拆除建筑面积约为8.2万㎡，涉及业主约2000户。

05
2020年任务

根据今年的任务目标，罗湖区将开工建设4个总部基地大楼，建筑面积21.5万㎡；开工建设清水河复明工程；完成重点更新单元内15万㎡拆迁；完成中粮活口仓搬迁。

此外，计划引进3-5家10亿级重点企业，实现片区产值新增200亿元以上。

房价

01
新房市场

清水河区域内在售的新房住宅仅有钧濠·MIX Park，主推82-139㎡3-5房。

据贝壳找房数据显示，82㎡和98㎡户型已售罄。仅剩下大户型139㎡的5室2厅2卫、约750 万/套。

钧濠·MIX Park距离最近的地铁站是17号线（规划中）德兴站，约400米左右。

自带近2万㎡商业物业，已经签约入驻了华润万家、中影影城、海底捞、麦当劳等品牌商家。

根据龙岗区的学区划定范围，钧濠MIX park处于德兴小学、布吉中学学区、龙岭初级中学范围内。

02二手房市场

△来源：贝壳找房

目前片区二手房价格在3.6-5.4万/㎡之间。

挂盘量最多的是片区大盘龙园山庄，有55套。其次是德兴花园51套。预算300万以内就可以来套小三房，适合刚需上车，不过小区离3号线草埔站有点距离。

△龙园山庄

其中清水河生活小区位于14号线清水河站旁，目前有3套出售，小区处于棚改意愿征集阶段。

资料来源：新时代新罗湖、罗湖政府官网、深圳住建局、贝壳找房

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