解读美国商业区复兴

也许没有什么能比市中心商业区的回流更好地说明美国城市的复兴了。然而，即便这些区域已经恢复了一些活力，但却仍旧无法藉此重现20世纪上半叶的光辉岁月。

实际上，正在崛起的是一种概念非常不同的商业区，居住其中的人们似乎都是年轻人和丁克家庭。而商业区本身也不再是都市中占据主导地位的经济枢纽，而是大都市中不可或缺的一部分，通常伴有庞大的金融机构、政府机构和各种商业服务机构。

好消息是，在人口下降的时代过后，这些区域又逐渐发展了起来：从2000年到2010年，全美51座人口过百万的大都市的市中心都增加了20万有余的居民，在美国大型都市人口增长总数中占到了1.3%。然而，这一数目的增长中有80%都出现在六座城市中——纽约、芝加哥、费城、华盛顿特区、波士顿和旧金山。51座大都市的商业区中，有18座的人口有所下降。与此同时，在这51座大都市地区市中心以外10英里的范围内，总共增长了差不多1,500万的人口。

这些增长趋势看来会持续到目前经济复苏的初期阶段。在对2011-2012年度发展模式的一项调查中，房地产网站Trulia发现了相近的模式：市中心附近的人口增长速度尚可，但城市边缘的人口增长速度要更快。正如我们自2000年以来所注意到的，最缓慢的人口增长都发生在毗邻城市核心的居民社区。

因此，这些有所改善的数字反映出的，并非大规模的“回归城市“运动，而是城市中心市场吸引力的上升。而且老城市核心不可能再次恢复到曾经卓越的经济地位。从2006年到2008年的美国社区调查（American Community Survey）数据中可以看出，纽约大都市地区的中央商业区是美国唯一一个区域就业率超过20%的地区；在其他六座大都市地区，市中心的就业率最高只有10%，这六座城市分别是芝加哥、波士顿、华盛顿特区、里士满、芝加哥和哈特福德。这与20世纪50年代的就业状况形成了鲜明的对比，当时曼哈顿商业核心区的就业率占到了整个纽约的35%以上。当然，这一数字的下降是纽约地区在过去半个世纪内大规模扩展的自然结果，这种现象在其他几座大城市内也可以见到。

从2000年到2010年，美国最大的城市核心区其工作岗位占所有工作岗位的比例均有所下降，但根据人口统计学家温德尔·考克斯（Wendell Cox）的分析，就业率的下降在内环郊区要高出许多。相比之下，工作岗位数量增长速度最快的地方是郊区和远郊地区，与当地人口的增长速度齐头并进。这一现象在经济萧条结束后变得更加明显。咨询公司柯仕达（Costar）表示说，2012年和2013年，办公室入驻在郊区的增长速度要比市中心更快，占到了新办公室需求的87%。整个郊区的办公室数量，占到大都市所有办公室数量的75%。

甚至在两处最热门的办公聚集地，也能看到这种情况，那就是旧金山和休斯顿。总体而言，尽管有传言说科技企业将迁入市中心，但加州圣何塞在建中的新办公面积，要比旧金山大出近50%。当然别忘了，圣何塞本质上就是一个规模巨大的郊区，有一处很小的市中心,而且公共交通客流量水平非常低。它或许确实靠近旧金山，但是从城市形态上来说却截然相反。

在休斯敦，由于新办公楼的建设在全美数一数二，市中心在经济繁荣时期的表现很好，但是绝大多数的新居民增长都出现在郊区，包括其中最大的工程——埃克森美孚（ExxonMobil）的新工业园，共有20栋建筑，将可容纳1万名员工。这两个地方的郊区人口增长在2010年至2013年已经将近达到了核心城市的四倍。

这种模式在居民数量出现了巨大增长的许多地区都可以看到。2010年，芝加哥的卢普市区联盟（Downtown Loop Alliance）报告说，卢普区的私营企业就业率在过去十年期间下跌了20%。也许更有说服力的是，芝加哥市内的工作岗位数量和常住就业人口人数（“就业—居住”平衡) 正在逐渐靠拢，趋向于对等。美国社区调查数据显示，芝加哥市的每一名常住就业人口都有1.1份工作。相比之下，三个大型郊社走廊中的两个都拥有更高的就业人口比。88号州际公路沿线的每名工人平均拥有1.3份工作，而北海岸区域的每名工人平均大约拥有1.5份工作。90号州际公路沿线的工作岗位数量则比工人数量稍多一些。