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王石:在美国拿地不需台下交易

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前天晚上,王石来到中欧国际工商学院的上海校区,参加“大师课堂”第11讲,主题叫“底线与荣誉”。期间,他的女友田朴珺并未现身,但他却主动提起“红烧肉”、也首次谈起他的亲属中的官员身份,笔者整理了以下七个他谈到的要点:

不行贿:我的底线

从2006年6月份开始讲起,南方周末在成立25周年的时候做了一个活动,就是对中国梦的实践者致敬,挑选了所谓的八个地标,是改革开放当中代表性的人物。很荣幸的,我被作为企业家的一个地标入选。入选的理由,给了我三个标签,就问这三个标签你喜欢哪一个?其中第一个是企业家,第二是登山家,第三是不行贿。当然企业家是我的身份,说我愿意挑哪一个,我说不行贿是底线怎么能作为一个标签拿出来呢?如果说这是行业上,社会上,大家都认可的底线的话,它就不具备一个标签的功能。

可能是我这么我年来讲不行贿,一直是在商学院讲课讲不行贿,让大家现场举手,基本上一半以上是不相信的。尤其是最近大家又知道了我亲属当中有一些高干的背景,现在相信了,说因为我不用行贿。但是,我想说的是,我真的是不用行贿要是用什么特殊方法的话,我今天还能站在这里吗?可能应该在监狱里了吧。所以我行贿的标签我还要带下去,这就是我的底线。

七宝镇稻田:投机心理拿地,售后服务取胜

回到1992年,七宝镇的稻田。1992年的七宝镇的万科城市花园的稻田,因为这里就在飞机航线上。为什么拿到这块地,因为其他地拿不到。这块地的情况是什么情况呢?差不多往上看100米,飞机轰鸣而过。我站在这块稻田上计算,飞机频率最高的时候是7分钟一架,当然现在3分钟一架了。那么要不要?你要的话就在航线上,不要的话,就没有其他的地。所以我们就要了。当时也有一种投机心理,就是我可以快速建造,可以至少比同行快三个月交房子,当时我们调查的对象来讲,整个在日本的上海的留学生,每年以7000人的速度回国,他带多少钱我们都计算了,我们的销售对象就是他们。

这是两年前的数字,到了2012年,在这个过程当中,浦东建了机场,当时我们以为要搬了,结果不但没搬还建了新跑道,飞机更多了。现在万科城市花园住了20多个国家的2.7万户居民,入住率95%,因为它的条件差,只有让市场取找平衡,就是从设计理念上、从售后服务理念上的成功。、万科的城市花园是开放的,一开放不要紧,里面的配套服务,不仅为小区服务、也为小区外面服务。我们是开放的,当时我们设计了八家餐馆,而现在已经达到了100多家。这不仅满足了里面居民的需要,而且还有很多外来的人到里面去消费。因为开放,它成为了一个跨越万科小区的社区中心。也就是说你要引入现代经营理念,如何来平衡噪音带来的不利条件。

万科的国际化:在美国不需要台下交易

前几年万科开始进入美国市场,因为我当时还是在哈佛,我辞去万科总经理之后我就不再做了,但是开业仪式我要去参加。结果我一去看,万科20多年了,我们从来没有拿过这么好的地。我们到了美国之后,我们拿的第一块地是非常好的位置,是旧金山市中心的一块地,是一个老邮局的停车厂。你在那里不用搞台下交易,完全是市场公开透明,觉得那边合适,你找合作伙伴一起来拿地,很简单。结果第二块地也很好,第三块也很好。到了纽约我就讲了,我们到美国投资,我们一定要有一个标志性的地产项目,我们在旧金山的第一个、第二个、第三个、第四个都不够标志。要标志就要在纽约,在纽约就要在曼哈顿,在曼哈顿就要在市中心。今年2月份开工在曼哈顿的黑石总部的旁边,我们和汉斯合作建了一个地标性的建筑。在美国,一切按照规则、法律,公开、透明,这是万科追求的,感觉一到美国特别的享受。我们在中国是底线的事情,在美国你是必须要这样做的,你这样做了之后,你会发现一切很容易。

万科B转H

再谈谈五年前,这对万科真的是百感交集,总算是转成了,经历了一年半的事情。20年了,93年我们发B股,到了2014年,我们才完成了B转H。我记得当年发B股的时候是鼓励创新,不大清楚这种品种的市场未来会怎么样。实际上B股很快就不行了,因为允许国内公司直接到香港上市,所以B股的这个交易品种就不大合适了,B股就萎缩了,我们就想转成H股。相当长一段时间不允许,允许我们做的时候,基本上面临的就是怎么让你不成。而且很有意思,怎么让你不成呢?就是不做,我不做也不是刁难你,而是说在这一块我要做这样一个位置很重要的,过一段时间要到另外一个位置,我是来熬位置的,我不作为,不出事就是业绩。熬位置过程当中,任何的变化对我的晋升来说都是不利的,所以他不作为。更不要说,房地产宏观调控政策非常多,今天一个国五条,明天一个国八条,你做这个事要找这个部门,你做那个事要找另外一个部门。万科这么一家有影响力有实力的公司做这样一个事情都尚且如此,那新兴企业,中小企业怎么办?

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