中国房地产市场已经开始崩溃

对于杭州而言，目前什么都不对劲。沃尔玛将于4月23日关闭设在该市的朝晖门店，这是该公司放弃中国部分业绩不佳的门店（约占中国门店总数的9％）的总体计划的一部分。

由于这家全球最大的零售商，在目前中国房地产市场供应普遍过多的情况下，浙江省省会杭州又有一大块地将会上市。这个问题在该市的高档写字楼市场上尤为突出。根据全球著名的房地产投资管理及服务公司仲量联行（Jones Lang LaSalle），2013年底杭州甲级写字楼的平均出租率为30％。

然而，真正疲软的是杭州的住宅市场。其原因很简单：大规模过度建造。纽约州立大学新帕尔茨分校（State University of New York at New Paltz）的萨拉·许（Sara Hsu）写道：杭州面临着“迅速增加的大片空置公寓住房”。

杭州的房地产市场还没有崩溃。那里还有二手房销售。据新加坡《海峡时报》（Straits Times）报道，企业家艾伦·赵（Allen Zhao）一直在考虑以200万元的价格出售自己位于杭州的一套两居室公寓。他的邻居刚刚以170万元的价格脱手了一套类似的公寓房。如果艾伦·赵也以这个价格出售的话，那么他会从中获利，但他也会感到失望。“这比我在2012年买入时支付的价格高不了多少，”艾伦·赵告诉该报说，“现在，我很后悔没有趁早卖掉，每天不断传来更多有关房地产市场的不利消息。”

新房也面临着价格压力。杭州各大开发商目前竞相推出大幅打折的优惠，而投资者和业主都在关注。而且不只是在这个城市里。美奇金投资咨询公司（J Capital Research）的杨思安（Anne Stevenson-Yang）写道：“看来杭州楼市的30％降价幅度确实改变了中国人对房地产市场的看法。我很怀疑今后房价还会由此回升。”

并不是每一家房地产开发商都在提供如此大幅度的折扣，但杨思安告诉我们，杭州这个城市已经成为房地产市场陷入困境的标志。本月1日，中国中央电视台在《经济半小时》节目中，把整期的时间用于讨论“杭州楼市：挡不住的降价潮”的问题，而《华尔街日报》指出，杭州房价打折可能是“未来中国整个房地产市场走软的一个信号”。

看来杭州房地产市场刚刚跨过了一个拐点。与其说是诸多基本面因素已经恶化——这些因素趋于恶化已经有段时间了——不如说是人们的心态已经发生了变化。

正如国家媒体中国中央电视台所解释的那样，曾经是世界上最大城市的杭州于今年2月18日开始出现问题，当时杭州的楼盘德信北海公园提供特惠促销。这家开发商出现现金问题的传言开始在整个杭州市引发连锁反应。北海公园多次予以否认，这无济于事。其他开发商也开始提供大幅折扣或者大额优惠，但这些策略并没有奏效。那时几乎没有买家。

现在，没有买家这个问题已经在全国各地蔓延。萨拉·许指出，中国的住宅市场正变得缺乏弹性。她写道：“一旦消费者停止购买住房，大幅打折也不能有效地把他们拉回到市场中来。”消费者不买住房，因为他们认为房价将会进一步下跌。

据国家统计局公布的统计数据显示，全国新房价格依然在上涨，但涨幅已经连续3个月出现下滑，这表明房价正趋于见顶。

官方数据似乎与媒体报道的总趋势并不吻合，但不管怎样，未来显然面临诸多严重问题。二手房市场已经大幅下跌，2014年第一季度的销售额与2013年同期相比下滑了一半以上。投机者要么已经离开了国内市场，要么就已经抛售了手中持有的房产。中国富豪现在对持有海外房产感兴趣，他们也在避开本国市场。外国人仅持有中国极少部分的房产，但仍是领头羊，他们目前正在以至少十年以来最慢的速度投资中国房地产。中国中产阶级也在大批撤离房地产市场。

而这还不是全部的不利消息。中国房地产信托销售额从2013年第四季度的997亿元大幅下滑49.1％至2014年第一季度的507亿元。此番急剧下滑部分是由于上个月房地产开发商浙江星润房地产公司破产，该公司欠有35亿元的债务。

此外，几乎每个人都预计会有更多的房地产开发商关门歇业。首先，中国央行不像以前那般迅速注入流动性。而且市场利率正在持续攀升，这正是上周五中国财政部一年期国债拍卖失败的原因所在。许多民营房地产开发商此前押注房价会比利率更快上涨，但现在看起来这像是一个失败的赌注。举例而言，浙江星润在以超高利率借债之后，已变得无力偿还债务。