住宅新国标正式发布，除了“长高”还有哪儿变了？

央广网北京4月1日消息（记者门庭婷）新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯；提高了墙体和楼板隔声性能；提高了户门、卫生间门的通行净宽……3月31日，住房和城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，并明确规范将于今年5月1日起施行。

新规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。

58安居客研究院院长张波表示，从新的《住宅项目规范》来看，突出了“安全、舒适、绿色、智慧”的具体要求，通过系统性技术规定补齐当下存在的居住短板，是提升居住品质，推动行业高质量发展的重要举措，标志着我国住宅建设从“有得住”向“住得好”在规范层面迈出了一大步，为行业可持续发展奠定了制度基础。

住宅层高不应低于3米，标准显著提高

住宅层高标准提升是此次《住宅项目规范》修订的重要指标之一。根据最新规范，住宅层高由现行版本规定的宜为2.8米提升至不低于3.0米，卧室/起居室净高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。

（图源：易居研究院）

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，随着居民生活品质的提升，人们对居住舒适度也有了更高的追求，比如通过加装隔声板来提升房屋隔音降噪性能，或者通过安装新风系统、中央空调、地暖等建筑设备来提升居住品质，而此次层高标准的提升，可以有效提高居住空间的适应性。同时，层高提升后，可以扩大阳台窗户面积，改善室内采光和通风效果。此外，消费者在装修设计上也有了更大的灵活性，可以满足不同家庭的个性化需求，提升居民的获得感及幸福感。

值得关注的是，在“好房子”建设导向的推动下，2024年以来，多省市已先行调整层高地方标准，新标准的要求普遍集中在3米到3.3米之间，如《江苏省改善型住宅设计与建造导则》规定，改善型住宅的层高不应小于3.1米，设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅层高不应小于3.15米；《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》提出，住宅净高不应小于3.10米；《河南省好房子设计与建造技术导则》明确住宅层高不应小于3.1米。

提高户门、卫生间门的通行净宽，提升居住便利性

记者了解到，2011版《住宅设计规范》要求户（套）门洞口宽度≥1.0米，但未明确指代净宽，实际成品门或因门框、门扇厚度等影响，净宽通常不足0.90米。2025版《住宅项目规范》明确指出，户门通行净宽不应小于0.90米，户门合理加宽可兼顾通透性与私密性，并提升紧急疏散效率。此外，新版规范对卧室门、厨房门、卫生间门的通行净宽也提出了具体要求。

（图源：易居研究院）

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，“门宽”是指户门或卫生间门的宽度。房门过小或过窄，将影响通行。若某居民家庭想安装大型电器或搬入大件家具等，门宽过小可能会影响搬运工作。尤其是现在小户型居住需求逐渐转变为中大户型需求，相关家庭大件物品的进入会变得更为常见，此时就需要设置更为宽敞的门宽，以方便进出。

四层以上需设置电梯，全面覆盖低层住宅电梯需求

电梯设置方面，新版《住宅项目规范》降低了电梯设置的楼层要求，从原规定“七层及以上需设电梯”调整为“四层及以上需设电梯”。

（图源：中指研究院）

在曹晶晶看来，这一规定进一步提升了居民出行便利性，解决低层住宅（如多层、小高层）老年人、行动不便者通行问题。

“这也意味着更多住宅小区尤其是低层住宅项目，都可以纳入到‘电梯房’的行列中。”严跃进称。

此外，2011版规范虽然要求设置担架电梯，但未明确担架电梯的尺寸，且各地城市的标准也不相同，2025年新规统一了电梯轿厢尺寸，一方面便于电梯的设计、生产与维护，降低成本；另一方面可确保担架等救援设施进入电梯，提升了应急救援能力，让居住更加安全。另外，对于十二层及以上住宅的电梯数量，也由原版“每栋楼不少于两台”调整为“每个住宅单元不少于两台”。

阳台等栏杆高度提升至1.2米，提升居住安全性

2011版《住宅设计规范》按住宅层数对阳台栏杆高度提出了不同要求，2022版《住宅项目规范》（征求意见稿）将阳台栏杆高度统一调整为1.1米，2025版新规再次将这一标准提高至1.2米。

（图源：中指研究院）

曹晶晶分析认为，阳台、外廊等临空处栏杆的防护高度应超过人体重心高度，以避免人靠近栏杆时因重心外移而发生坠落事故，随着我国居民平均身高的提升，护栏高度也需要适当调整，以便于为居者提供可靠的安全防护。

通过提高栏杆高度，不仅符合居住需求，也充分体现住房安全导向。严跃进告诉记者，一是有助于增加安全系数，防止儿童攀登；二是和住宅层高的提高有较好匹配；三是吻合新一代居民家庭身高更高的特征；四是对恐高症的人来说，能够提供心理上的安全暗示，在减少恐惧感的同时增强安全感。

多维度强化规范要求，激发改善住房的愿望

本次新规还在墙体和楼板隔声性能、人均集中绿地面积、不同气候区供暖/空调设施设置、公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内等方面提出了相应的要求，以提升居民居住的安全性和便利性。

张波还告诉记者，新规还提到了多维度强化规范要求，包括节能、雨水径流控制、可再生能源利用等技术措施，推动可持续发展。以及引入智慧社区概念，要求住宅配备智能化设施，提升管理效率与居住便利性。对于安全性方面，也明确建筑需在设计年限内满足抗震、防火等要求，并限制擅自改动承重结构。

曹晶晶表示，2025版《住宅项目规范》不仅是住宅技术标准的迭代升级，也为“好房子”建设提供了指导，通过强制性规范+市场引导推动房地产行业转型升级。

“新标准的发布，最大的影响就是激发大家改善住房的愿望，促进换房需求。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，2023年以来，新建商品房市场已经由改善型需求主导，但符合改善需求的房源比较少。新的标准发布以后，相当于拉高了住房消费的底线标准，好产品供给出来以后，会产生示范效应，从而带动换房需求的产生，部分本不打算换房的人群，也因为看到了综合品质更高，但价格更适宜的新房产品，选择置换新房。同时，也让市场上的产品供给更加多元多样，可供大家选择，满足多样化的居住需求。