深圳南澳35套别墅被拍卖，背后潮汕地产大佬涉国内最大虚假交易平台案

（原标题：深圳南澳35套别墅被拍卖，背后潮汕地产大佬涉国内最大虚假交易平台案）

作者：时代财经 谢斯临 编辑：张常旺

图片来源：视觉中国

在深圳最美海岸线之一的南澳大鹏湾，凯旋湾花园35套曾经无比奢华的独栋别墅在同一时间被送上司法拍卖平台，与6万元/平方米左右的评估价相比，起拍价直接打七折。

但即便如此，当3月9日早上十点拍卖结束，这30多套别墅几乎均为底价成交。仅标的物凯旋湾花园（二期）65号A、B房源，吸引两人进行了41轮竞价，从起拍价1701.1万元一路拍至成交价2049.6万元，单价约在5.3万元/平方米左右。

有项目周边的房产中介向时代财经表示，目前南澳凯旋湾花园仅有3套221平方米双拼别墅挂牌，单价从6.2万元/平方米到6.6万元/平方米不等。“但现在关注南澳片区的人其实很少，几乎都没有人会看那边的房子，我们在那边都没有设门店，只是葵涌的同事帮忙顾一下。”

因此，哪怕这35套房源的起拍价基本都在4.2万元平方米上下，拍卖价要远低于市场价，但这些房源也并没有受到市场欢迎，而且全部底价成交只是假象。

在深圳从事法拍房行业数年的杨明告诉时代财经，除去有人竞拍的凯旋湾花园（二期）65号A、B房源，其余34套房源全部都是由房子的债权人李冠文自己拍下，左手倒右手，用于实现资产挪腾。而南澳凯旋湾花园曾经的实控人邱家儒，却早已资不抵债，身陷囹圄。

“一房两证”规划失误引发危机？

十五年前，凯旋湾花园刚开始时，还充满希望。当时，成功在南澳拿下一大片土地的邱家儒拉上具有规划国土机关工作经历的仲兵维，共同出资合伙开发南澳凯旋湾花园项目，分别占股85%及15%。2006年，项目由邱家儒控制的鼎昌集团先期土地投入金额9108万元，仲兵维先期投入892万元，开发正式启动。

往后三年，进展一切顺利，项目很快开始进入预销售阶段。在2009年这一年，邱家儒被评选为深圳地产十大贡献力人物，在对外的新闻通稿中，重点突出邱家儒一直以一丝不苟、全神贯注的态度雕琢这个“深圳东部岸线上最后的纯别墅项目”。

按照邱家儒的规划，南澳凯旋湾花园要用同类项目两倍的工期，用当时深圳独一无二的昂贵物料集合，以质量第一、成本第二的建设理念，打造成为滨海别墅的“百年经典”。

同样，也是在这段时间，邱家儒与仲兵维针对项目权益达成新的协议书，基于当时深圳楼市火热的现状，双方抱着美好的期待，均预计项目将在两年之内全部销售去化完毕，即将进入利益分配阶段。

但这一切都是邱家儒自己的预想，现实却要残酷得多。

在南澳凯旋湾花园正式入市的这一年，深圳的限购政策突袭。2010年9月30日，深圳市政府办公厅印发《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，正式开始实行住房限购和差别化信贷政策，规定户籍家庭只能购买两套住房。在该政策落地后，购房资格和套数就成为制约购房及贷款的重要因素。

而南澳凯旋湾花园在设计规划过程中，为规避2006年国务院下发的“7090政策”，强调项目豪宅别墅定位，项目在曾有规划国土机关工作经历的仲兵维设计下，采取房产证“双拼”的方式达到合规，但是不影响整体大面积户型的效果。

限购到来之后，深圳市内几乎所有的“双拼房”都步入滞销，南澳凯旋湾花园的销售也因此变得被动，原本在两年之内去化完毕的预期彻底落空。公开资料显示，在南澳凯旋湾花园项目开盘6年之后，实际去化面积仍不过半。

房地产开发极其倚重借贷进行周转，可如今大量房源空置在手，无法销售回款实现现金流正向流转，鼎昌集团因此陷入危机，不得不大量抵押未售房产还贷。裁判文书网数据显示，在2014年时，鼎昌集团无力偿还华夏银行的1.2亿元贷款，只能进行协调展期。而这笔贷款只是邱家儒庞大债务危机中的冰山一角，全貌难以看清。

此次南澳凯旋湾花园项目35套房源送拍背后的申请执行人李冠文，就是在这一时期登场。2015年下半年，深陷债务危机的邱家儒找到李冠文，以旗下公司鼎昌实业、天地宾馆作为担保人，其中就有南澳凯旋湾花园项目中的59套房源为抵押，分别两次向李冠文借款1800万元及7亿元。

但这一笔大额贷款最终仍未能救下风雨飘摇中的南澳凯旋湾花园。

因“国内最大虚假交易平台诈骗案”身陷囹圄

几乎是在同一时间，邱家儒却干起了另一番“事业”。2014年，邱家儒出资千万，成为广东创意文化产权交易中心有限公司（以下简称广文所）持股85%的大股东，不动声色的拿下市场罕见的文化产权交易资质。

两年后，他找来高洪星、于瀚森三人合作入股广文所，组成董事会。2016年3月开始，广文所先后组织人员、租赁办公场所、购买交易软件、租用服务器，搭建了以文化品为交易对象的交易平台，依靠收取交易手续费盈利。

乍看之下，这似乎是一门不错的生意。但问题在于，广文所内交易的“飞天蜡像”、“兽纹铜鼎”、“银雕凤冠”、“丝路飞天蜡像”、“九龙铜如意”、“生肖银章”及“龙纹银盘”等文化艺术品却是子虚乌有。而交易软件内显示的走势图实际为套用国外期货平台的K线图，跟宣传的艺术品投资毫无关联，广文所真正目的在于通过交易，诈骗巨额手续费。

首先，广文所发展了恒古金实业、广西元美商务等会员单位，并通过这些会员单位，在多个股票投资聊天群中选择投资者，拉入由会员单位事先设定的聊天群，在群设局，发送虚假的盈利截图并以话术烘托，虚构了老师具有盈利能力的事实，骗取投资者的信任。

紧接着，他们继续以买入或卖出商品可从价格变动中，获得类似股市的高额利润为诱饵，引导投资者按照合约标的额的3%投入保证金。并在交易过程中，隐瞒了投资者事实上只是在与各会员单位进行对赌、及每笔交易手续费高达10%以上的事实。

随后，广文所通过后台调节汇率以调整商品价格，制造平台交易平稳的假象。上述行为致使投资者陷入错误认识，留在广文所平台持续交易，为此付出高额的手续费。这一笔高额的手续费，按照12.5%和87.5%的比例在广文所和会员单位之间进行分成，而投资者的亏损则由其所属的会员单位全额获得。

这种拙劣的骗局一年后被警方拆穿。当时向媒体公布的受骗总人数8000余人，涉案金额高达10亿元人民币，创下新的纪录，被称为“国内最大虚假交易平台案”。

一年之后，广文所案正式开庭审判，根据检方统计出来的最终结果，自成立以来，广文所伙同会员单位，共同骗取6628名投资者财物，共计人民币4.19亿元。而作为广文所的实际控制人，邱家儒也因此身陷囹圄。

伴随着实控人的入狱，那一笔7亿元的贷款并未能发挥实际的作用，而在深圳一路“西进”的发展历程中，几乎位于最东端的南澳凯旋湾花园项目也失去了最后一丝生机。

而当时抵押给李冠文的59套别墅，多年之后的市场价格甚至要远低于曾经7万元/平方米的销售价格。裁判文书网显示，目前的总价仅4.5亿元，甚至都抵不上7.18亿元的借款本金。

时光飞逝，曾经的富贵奢华却已变成如今的杂草丛生。