嘉定主城区：供销两旺的刚需重地

今年在严厉的调控背景下，嘉定主城区板块依然受刚需市场青睐。根据中原地产研究部数据显示，截至11月17日，嘉定主城区新建商品住宅成交面积为62.6万平方米，为上海各大板块榜首。不仅如此，目前嘉定主城区板块内的项目报价基本在1.4万-2万元/平方米，相对低廉的价格，无疑是刚需置业者的首选。

上海中原地产研究咨询部经理卢文曦分析，嘉定主城区板块经过多年发展逐步趋于成熟，并且在刚需买家中形成深刻概念，市场接受度比较高。同时市场供应充足，今年1月至今累计供应面积67.3万平方米，板块内在售项目超过30个，挑选余地非常大。

克而瑞研究总监薛建雄表示，从地理位置上来看，嘉定主城区是上海外围区域的新城当中距离上海主城区最近的板块，目前刚需产品供应量最充足，加上处在开发初期，价格比较低，未来规划和配套比较理想，因此能够持续吸引大量城市刚需买家前往购买。

不过，卖得多意味着货也多，嘉定主城区暴涨的成交量背后却是库存危机，目前上海的新建商品房库存量已经超过1200万平方米，创下近年来新高，其中，嘉定主城区成为库存“重灾区”。截至11月5日，嘉定主城区的新建商品房库存量为66万平方米，同样“荣登”上海库存之冠。

据了解，在之前轨交11号线和嘉定新城建设的过程中， 土地出让和房企拿地的热情高涨，导致板块新增供应量过大。2012年和2013年尚能基本达到供求平衡，库存压力没有进一步放大，始终维持在53万平方米左右的库存量。今年该板块入市面积达到63.8万平方米，却不料楼市一路低迷，导致住房大量滞销。

另外，由于板块内刚需置业者的户型选择倾向于小户型。所以库存中大面积住宅不少，120平方米以上的房源库存量占比超过50%。

锦和投资集团品牌总监沙立松称，大开发商扎堆嘉定主城区，造成市场供应体量巨大，但当地消费客群却不足以支撑巨大的市场供应，且后续供应源源不断，导致存量扩大。

不过中原地产市场研究部总监宋会雍告诉记者，整个嘉定的定位是建成汽车制造业与现代服务业相融合的综合性国际汽车城，而嘉定新城是区域发展的重心所在，一个实体产业驻扎不是短期行为，而是二十年、三十年甚至更久的时间，在此期间必定会吸引人口的入住，因此有了产业的依托，未来发展是坚实稳定的。

克而瑞研究总监薛建雄则认为，嘉定主城区的供应量较大，开发商目前依然会以去库存为首要任务，从而采取低开高走、以价换量的策略房价，价格起落空间较大，购房者心态要冷静，应多去楼盘实地走访。