马光远：房地产过去的问题并非市场化，而是市场化不足

由中国企业改革与发展研究会、网易财经、网易财经智库联合主办的2024网易经济学家年会于11月在北京举行，本届论坛的主题是《拓新丝路 智造繁荣》。

在著名经济学家马光远看来，房地产作为支柱产业地位不会变，人们追求更好居住条件的需求不会改变。房地产目前正在进入“新周期”，宏观政策上需要有耐心去解决现阶段问题和探索新模式。

马光远还指出，在建立房地产新模式的过程中，必须清醒地意识到房地产过去多年的问题并非市场化，而是市场化不足，例如土地供应不足导致土地价格太高，土地价格太高房价必然高。现在很多人提到中国房地产的模式说要学新加坡，但并不实际。世界上这么多国家，住房体系是完全不同的，各个国家都有各个国家的国情和办法，中国不可能学新加坡。

以下为讲话实录：

房地产是一个很大的产业，衣、食、住、行是作为一个人最基本的需求之一，所以我认为发展房地产业没有错。

我想结合房地产这几年政策的变化、产业的变化，包括现在房地产面临的风险，我想谈经济学是什么？经济政策是什么？应该怎么样来防风险？

经济学到今天为止真的不能叫科学，因为经济学很多事情都做不到，而且大家观点又非常多，吵得一塌糊涂，经济学家我认为可能是所有学科里面共识最少的，10个经济学家你去问，差不多有10个以上的观点，特别在房地产问题上。

我认为第一个共识就是经济本身要循环起来。循环起来特别重要，就是不能把经济循环的链条随便打断，一旦打断是要出问题的，这叫经济循环，每一次全球出现大的金融危机以后，为什么央行要果断地输入流动性？就是把循环打断，我们现在看房地产的问题出在哪里？

第二，经济发展要有长期预期。研究长期预期的经济学家都有人获诺贝尔经济学奖了，长期预期非常重要，对产业而言，对一个国家的经济发展而言，如果没有长期预期就不可能有长期投资，没有长期投资就不可能有长期发展，这是基本常识。

第三，要有耐心。做任何事都要有耐心，中国经济在长期发展过程中，大家去看，凡是有耐心的时候都没有出大问题。

在解决房地产的过程中，我们的耐心到哪里去了？我想问，房地产市场化二十多年，当然积累了很多问题，这些问题的解决是需要时间的，我们怎么可能二十多年发展至这么庞大的产业，两三年把它的问题就解决了？我认为耐心出了问题，我围绕这三个问题，谈自己的看法。

第一，回到一个基本常识，房地产就是一个行业，跟制造业一样，我觉得行业没有任何什么道德高尚跟道德低下，别在道德层面评价一个行业，做制造业的就道德很高尚吗？做房地产就低下吗？不是的。

回到行业本身而言，我们看看房地产跟中国经济的关系究竟是什么样的。它确实是晴雨表，离不开，我们不管这种关系是好的关系还是差的关系，最起码在今天为止，它很重要。

我的第一个结论，稳房地产很重要，房地产可以说反映了方方面面的情绪，反映了某种长期的预期，比如说消费，消费要起来，大家如果去看，我们靠什么来拉动消费？我认为大宗消费很重要，我们要吸收过去每一次在刺激消费层面的经验和教训，我们究竟做对的是什么，做错了什么。

房地产市场今年会怎么走？经济发展要有长期预期，产业发展要有长期预期，现在房地产最大的问题在哪里？就是没有长期预期，这个行业长期发展究竟在哪里？这是需要说清楚的。

第二，什么叫新周期？按照房地产的周期，房地产正常的周期就是18年-20年，我们1998年市场化改革到2018年，其实大周期基本到了，如果在2020年说这个话对不对？仍然是对的，房地产市场供求关系发生重大变化，这个变化意味着：（1）房子过去结构性短缺；（2）没人投资房地产；（3）从量走向质；（4）房价告别单边上涨；（5）不一定要买房子，我们过去讲了多年的租售并举，现在市场推着可以这么干，比如很多年轻人如果没有房子，过去逼着买，几代人的钱搞到一块买，现在没必要了，我租一辈子房子说不定最合算，这是市场化的一个结果。

这个全新周期表现在什么地方？我觉得是方方面面的，我们如果谈到房地产的新周期，也意味着房地产自身的高质量发展，这个高质量发展是怎么推动的？是完全由市场推动的，我讲几点误解。

第一，房地产天花板确实到了，房地产市场供求关系发生重大变化，表现在什么地方？这是这个行业本身天花板到了，天花板是什么？我在2018年时提出一个概念，叫“两个18”，什么意思？就是我认为中国房地产市场的天花板是每年卖房子18亿平，销售额18万亿，我当年提出这个观点时很多地产企业不同意，为什么？他们认为中国的城镇化没有完成，以后增长可能会慢一点，但是一直会增长，我认为有天花板，这个天花板在2021年到了，大家看2021年的时候，销售面积接近18亿平，销售额18万亿，到了2022年更低了。

这跟我的测算也是一致的，我在前几年，大家谈到我说为什么你认为有18亿？我做了一个测算，我认为差不多到2024年的时候，我们的每年需求都会跌破10亿，市场的天花板其实已经到了，这也意味着地产创富的时代结束了。

我们从数据来看，还要不要发展房地产？我们看结构，结构表现在什么地方？我们的人均建筑面积，2020年七普我们是36平多一点，加上农村的41平多一点，如果把公摊除去，不到30平，意味着什么？没有达到温饱线，温饱线差不多是45平，也就是说还有空间，但这个空间是结构性的。

第二，结构表现在什么地方？大量的房子是旧房子，2000年以前的，我为什么讲2000年以前的？因为1998年第一批市场化的房子，最早2000年以后出现，三分之二的房子基本上是2000年以前老破旧，这些老破旧有一部分要拆掉，有一部分是可以提升的，但是相当一部分由于内部的隐蔽工程、水电工程等等不拆不行，你不要以为装个电梯好像变成新的了，还有其他的隐患问题，都没法解决，这意味着如果把三分之二的房子拿掉，房子又是短缺的。

我这几年还干了一件事，算中国有多少房子，用了两种办法，第一个按照每年的竣工面积跟套数，2000年-2021年1.19亿套，2000年以前是多少，是2.57亿套，小产权房这些有多少，差不多7000-7500万套，算下来4.51亿套，这意味着如果按照平均家庭户规模3个人来算，城镇化水平房子肯定够了，但是大家记住我讲三分之二，有多少？2.57亿套是老房子，这个算法与我到每个省，按照每个省的数据算出来的尽管有差距，但是差不多结论是一致的，所以我们要讲的是中国的好房子实在太少，房子的智能化水平在全球很低，家具智能化水平也很低，哪怕是门窗，现在我们讲“双碳”，中国很多建筑能耗是通过什么走掉的？通过门窗走掉。

我就提一个建议，把门窗换了就能干一件大事，把普通门窗变成节能门窗，一下子大家看节约能耗多少？这个都是可以干的，房地产的新周期不是意味着房地产没事干了，我得到三个结论： 1、房地产作为支柱产业地位不会变，美国现在房地产仍然是支柱产业，美国的宏观经济一个重要指标就是每年建房子和卖房子数量，房地产在美国单个行业排名仍然在前三位；2、老百姓投资房地产短期可能不会改变，毕竟还投在里面；3、追求更好居住条件的需求不会改变。

最后我讲一下新的模式，在建立新模式的过程中，必须清醒地意识到房地产过去多年的问题并非市场化，而是市场化不足，比如说土地，土地是供应不足导致土地价格太高，土地价格太高房价必然高，这是一个基本规律，这是没有办法的，所以这个体系的建设要打板子的一定不是市场化。

对于未来房地产业的发展，房地产的新模式首先意味着宏观调控政策的退出，房地产调控必须全面退出，不要犹豫，现在很多地方搞限购毫无必要，应该赶快转向制度建设。

最后一个建议，耐心，解决房地产问题不要着急。

我们怎么样来解决房地产的问题，我们有四十多年市场经济，其实我觉得我们在处理企业风险、行业风险层面还需要补课，还没学会怎么处理风险，面对风险的时候，到今天为止还不知道怎么样在付出最小代价的情况下能够把风险化解掉。

补课第一步是什么？要有耐心，宏观政策最重要的是耐心，耐心是大智慧，发展经济需要耐心，化解风险需要耐心，我们只要耐心。我想告诉大家，我测算了一下美国经济，从1821年开始算，200年的时间，年均增长3.3%，美国200年的时间里面经济平均年增长只有3.3%，到今天成全球第一强国。所以，我们不需要那么快，我认为中国只要把风险守住，把市场化的大方向坚持，在政策层面给大家长期的预期，中国经济差不了，我认为不需要太大的担心，以房地产作为一个样本来总结宏观政策得失，这是当下比较重要的。