合肥成都等多地取消地价上限核心城市土拍回暖|土地市场|招拍挂

合肥成都等多地取消地价上限核心城市土拍回暖

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（原标题：多地取消地价上限核心城市土拍回暖）

11月2日，合肥调整土拍规则后首次挂牌出让5宗地块，吸金约77亿元，其中两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%。近期，合肥、济南、成都、厦门等地土拍取消地价上限，核心城市土拍市场出现回暖迹象。从全国来看，土地市场供求缩量趋势并未改变，分化进一步加剧。

争抢优质地块

合肥此次土拍取消地价上限，只设置竞拍起始价，不摇号，即采取“价高者得”的竞拍方式。其中，滨湖金融板块05号地块引来多家房企激烈争抢，最终安徽高速以2876万元/亩、溢价率44.89%、总价33.88亿元竞得，成为合肥目前单价最高的地块。

10月以来，已有合肥、济南、成都、厦门等热门城市在最新一批土地拍卖中取消地价上限，土拍重现“价高者得”规则。

10月30日，济南迎来取消土地最高限价后的首次土拍，多宗土地竞价激烈。其中，两宗地块竞价均超过230轮，溢价率均超过50%。

在一线城市土拍中，上海、北京、广州的核心区地块受到企业关注度较高，部分地块触顶摇号。

10月31日，北京丰台区两宗地成功出让，共吸引8家房企及联合体参与，出让金共计130.3亿元，平均溢价率为11.37%。10月24日，上海今年第三批次第二轮地块出让完毕，诞生新的“总价地王”，中海地产联合体以240.16亿元竞得徐汇区龙华街道地块。

中指研究院企业研究总监刘水认为，核心城市在政策带动下，销售市场活跃度提升，土拍情绪有望进一步提振，优质地块将维持较高热度。

土地市场分化

从全国范围看，土地市场分化较为明显。中指研究院数据显示，2023年1-10月，全国300城住宅用地推出3.7亿平方米，同比下降32.6%；成交2.6亿平方米，同比下降35.4%。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对中国证券报记者表示，今年以来，一线城市土地市场呈现“高溢价低流拍”特征，二线、三四线城市“低溢价高流拍”并存。取消地价上限后，热门地块溢价空间将进一步打开，将造成热门地块更热，冷热分化加剧。

58安居客研究院高级分析师许之静认为，核心城市优质地块尚能维持一定热度，土拍市场整体改善并不明显。取消地价上限，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，优质地块溢价率突破之前上限，或进一步稳定房价预期。当前，已有成都、济南等城市取消地价上限，预计后续将有更多城市跟进。另外，改善型需求已经成为市场成交主力，远郊区限墅令的优化，有利于更多改善型产品进入市场，郊区土地市场及楼市情绪有望修复。

严格把控风险

从拿地主体看，央企和地方国企仍是拿地主力，民企拿地占比处于低位。2023年1-10月，22城国企拿地金额占比为56%，较2022年全年提升19个百分点。而民企拿地金额占比在两成左右。刘水认为，取消地价上限后，企业凭借资金实力获取土地，更加考验房企的产品力以及经营能力。国企资金实力相对较强，不少中小房企资金面承压，拿地压力增加。

对于拿地策略，华侨城A近日公告称，在获取土地资源方面，今年以来公司始终坚持两个基本原则，一是调仓换仓，二是以收定投。截至目前，公司共参与30多宗土地竞拍，成功补充佛山顺德区、禅城区，无锡经开区，成都金牛区4个优质地产项目，合计新增土地面积38万平方米，计容建筑面积60万平方米。近年来，公司持续强化招拍挂资源获取能力，在核心城市招拍挂市场已具备一定竞争力，后续将持续拓展核心城市、核心地段招拍挂项目，保持多元化拿地能力。

在此之前，龙湖集团管理层称，上半年，土地市场特点明显，很多企业的投资策略趋同，导致一、二线城市尤其是核心区域竞争非常激烈。在这种情况下，龙湖上半年在14个重点城市获取20块新土地，总货值546亿元，权益地价180亿元。截至2023年6月底，公司的总土储5489万平方米，对应货值7038亿元，其中80%布局在一、二线高能级城市。公司会通过“以销定支”把握好投资节奏，优中选优。

另有央企土储相关负责人对中国证券报记者表示，公司会积极参与土拍市场，同时严格把控风险。目前，房地产行业的利润率比较透明，开发商在拿地的时候，就可以计算出项目的利润率。公司会重点参与高能级城市的热门地块，提高项目利润率，同时加速项目去化。

上述负责人称，目前，房地产行业整体有所企稳，以开发贷为代表的资金成本有所下降。作为资金密集型行业，房地产行业的地价成本、建安成本、资金成本、营销成本、管理成本都比较透明，加快资金周转成为行业共识。如何在拿地之后实现快速销售，是各家房企都要考虑的问题。

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解除限价后的合肥土拍“变奏曲”：单价新地王诞生中小型房企退场

在回归“价高者得”后，合肥土地市场应声拍出了单价新地王。

11月2日，合肥市启动取消限价后的首场土拍，市区5宗地块成功出让，成交总价76.66亿元。其中，安徽高速以33.88亿元竞得滨湖区BK202305号地块，溢价率达44.89%，成交楼面价18716元/平方米，一举刷新合肥土地市场成交单价最高纪录。

《中国经营报》记者注意到，在合肥市区诞生新地王之时，11月2日同日举行的合肥市下属县城土拍中，多宗地块却以底价成交。例如，长丰县CF202326号地块溢价率为0，肥西县FX202355号地块溢价率仅为0.23%。此外，肥西县一宗居住用地出现流标。

“今年三季度以来，合肥市下属县城的楼市热度持续走低，房企对县域的市场趋势预判不明朗，而且此次县域供应的土地质素一般，房企摘牌意愿较低。”中指研究院合肥分院总经理刘敏向记者表示。

“如果合肥市区土地热度持续走高，小房企的生存空间将会进一步压缩，有可能会转战至合肥市远郊或县域。”刘敏同时认为，相比下属县城，在合肥市区后续土拍中，房企对优质地块的争夺仍将非常激烈。

创下最高成交单价记录

解除限价后的合肥首场土拍，看点十足。

相关资料显示，11月2日，合肥市区成功出让5宗地块，其中含1宗安置房用地和1宗租赁住房用地，地块总用地面积30.7万平方米，总建筑面积约70.2万平方米，起拍总价58.9亿元，成交总价76.66亿元。

据了解，最受关注的是合肥滨湖地块——滨科城BK202305号，土地出让面积约7.85万平方米，规划总建筑面积18.1万平方米，起价23.38亿元。该地块位于合肥滨湖科学城徽州大道以西、遵义路以北，属于滨湖金融后台板块，地理位置优越，周边交通、教育等配套资源较为优质。

作为一宗地处热门区域的核心地块，滨科城BK202305号地块无疑“自带流量”。相关资料显示，该宗地块吸引了保利、华润、中海、安徽置地、安徽高速、伟星房产等11家房企参与报名，最终被安徽高速以33.88亿元竞得，成交单价2876万元/亩，超过当地政务区融创壹号院地块创造的2850万元/亩纪录，创下合肥土拍最高成交单价纪录。

除滨科城BK202305号地块外，在11月2日的合肥土拍中，包河区BH202310号地块热度也较高。该地块地处包河区上海路与花园大道交口西北角，吸引了保利、建发、招商、越秀等10家房企参拍，最终被安徽置地以26亿元摘得，楼面价18149.91元/平方米，溢价率为34.11%。

此外，包河区BH202311号地块地处包河区至德路以东、铜陵南路以北，共吸引4家房企参拍，最后被武汉康景实业投资有限公司（越秀）以9.73亿元拿下，成交楼面价13868元/平方米，溢价率为7.05%。

除上述3宗地块溢价成交外，在11月2日进行的土拍中，还有2宗安置房地块、租赁地块皆被当地国企摘得。其中，蜀山区城市更新投资建设有限公司竞得蜀山区SS202305号地块，而高新区GX202305号地块被合肥高新建设投资集团公司竞得。

“从此次土拍参拍房企来看，并没有出现想象中的数十家企业争夺同一宗土地的情况。一方面，是因为合肥楼市今年四季度以来的成交量出现下滑；另一方面，受‘价高者得’的新土拍规则影响，不允许房企联合竞买，不能设置‘马甲’参拍。”刘敏分析认为。

在刘敏看来，滨科城BK202305号地块和包河区BH202310号地块，对房企资金、打造产品等各方面的要求都很高，可谓是机遇和挑战并存，一些中小房企可能直接放弃了。

三季度市场“维持低迷态势”

解除限购后首场土拍即诞生单价新地王，也让合肥楼市现状备受关注。

中指研究院统计数据显示，今年9月，合肥市区商品住宅（不含保障性住房）新增供应面积为38.2万平方米，环比下降34.1%，同比下降41.9%；成交面积为34.7万平方米，环比上升43.2%，同比下降23.5%；成交均价为22039元/平方米，环比下跌2.2%，同比上涨7.7%。

“今年三季度，合肥房地产市场维持低迷态势，房企供货规模走低，成交节奏持续放缓，仅部分热点项目去化维持较高流速，项目摇号率显著下滑，客户置业态度日益谨慎，整体市场运行难度显著加大。”合富研究院方面分析认为。

以合肥市最热门的滨湖新区为例，该区域新房市场曾一房难求，带动二手房市场量价齐升，但受多重因素影响，滨湖新区二手房市场近年来热度开始下降。有滨湖当地房地产业内人士向记者表示，虽然滨湖新区的热度较高，但当地二手房市场的库存量较大，成交价格也受到影响。

合富研究院方面分析认为，目前合肥楼市的限制性政策已基本解除，从中秋、国庆假期的市场反应看，客户来访积极性明显提升。虽然成交促进作用短期偏弱，但随着政策不断落地消化，市场预期将逐步向好，购房需求或将进一步释放。

中指研究院统计数据也显示，在10月23日～29日期间，合肥市新房成交面积5.81万平方米，环比上升4.2%，成交均价23411元/平方米，环比下降0.1%。不过，滨湖新区、高新区等热门区域的成交面积、成交均价皆呈上升趋势。