思辨之夏 | 曹远征：房价为什么涨不动的逻辑

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出品|网易财经智库

编辑|智旭权 主编|杨泽宇

2023网易经济学家年会·夏季论坛特别节目——“思辨之夏”

2023网易经济学家年会·夏季论坛将以“智造复苏 惟实励新”为主题，邀请顶级经济学家、各领域杰出学者和企业家进行深入交流。

2023年，AIGC石破天惊引领人类进入智造新时代，与此同时，经济复苏成为国民经济重中之重。本届大会旨在打造一场用智造引领经济复苏，从实际出发探索创新之道的思想盛会。为此，我们在年会即将召开之际，推出特别节目《思辨之夏》，与业界精英和学界翘楚一道，用思辨之精神探讨如何助力“智造复苏 惟实励新”。

第二期：房价为什么涨不动的逻辑

对话嘉宾：

曹远征（中银国际研究公司董事长、中国宏观经济学会副会长）

2023年夏初，网易财经智库邀请中银国际研究有限公司董事长、中国宏观经济学会副会长曹远征，做客2023网易经济学家年会·夏季论坛“思辨之夏”节目。对于当下宏观经济的重大话题：中国现阶段经济复苏的态势，房地产、低碳市场的前景，青年人就业问题……曹远征给出了专业的答案。

以下为完整版视频：

60S要点速读：

1. 房价涨不动的逻辑：自2012年开始，中国的劳动人口就开始大幅下降，新进入市场的劳动力，每年下降200万-300万。这意味着从那时算起未来每年新组成的家庭将减少100万个以上。新组成的家庭下降，购房需求就在下降。那么房子就可能不怎么涨了，投资的人也买涨不买跌了。有改善需求的人认为，我不必急着改善，反正房子还是会跌的，那房价就真的不涨了。

2.中国经济仍处在恢复之中，但是这种恢复尚不足以支撑中国经济全面的增长，由于出口和内需下降，稳就业是今年的核心主题。

3.按照《巴黎协定》，如果到2050年，全球升温控制在2度以内，中国需要投资100万亿以上，意外着每年投资3万亿以上，对中国经济长期增长是一个利好的消息。

正文：

01、谈宏观经济

中国经济复苏的三大挑战和两个新变化

在疫情冲击下，中国经济出现了三大挑战——供给冲击、需求不足和预期转弱。

尽管今年经济有所恢复，但是这三个问题依然存在。疫情期间，中国经济始终维持增长态势，很重要的原因是在疫情中，中国出口表现非常靓丽。中国本来就是一个出口导向型国家，出口对中国经济的发展非常重要，这不仅表现在GDP上，还表现在就业上，特别是在沿海地区。

目前，经济形势还出现了两个新变化。第一个变化是，随着疫情过去，世界经济恢复常态，这意味着中国利用疫情出口的机会在下降。2022年10月，中国出口2983.7亿美元，同比负增长0.3%，这也是自2020年以来我国以美元计价的出口首次负增长。出口下降对中国经济尽管有影响，但是还不是最严重的，最关键是它对就业的影响非常大。

第二个变化是在内需方面，中国过去最大的内需就是房地产，但是房地产下降幅度非常之大。2022年，房屋新开工面积12亿平方米，商品房销售面积13.6亿平方米，分别比上年下降39.4%、24.3%。房地产本身牵涉着四五十个行业，如果建筑面积不够，那么钢铁、水泥、玻璃这些前项产业就会出现过剩，家电、家装、家具这些后项行业的销量也会下降，这是消费不足很重要的原因。

总之，中国经济仍处在恢复之中，但是这种恢复尚不足以支撑中国经济全面的增长，由于两个新变化的出现，稳增长（稳就业）是今年的核心主题。

02、谈房价

房价涨不动是因为买婚房的人变少了

中国经济在转型之中，不能指望出口的高速增长。与此同时，因为人口的变化，十年前我们就开始担心中国人口变化过快，会对中国经济产生重大影响。因为人口老龄化一定意味着资产负债能力会出现下降，老龄化的核心问题就是孩子少了，父债子不能偿，全球出现债务危机都与此相关。

自2012年开始，中国的劳动人口就开始大幅下降，新进入市场的劳动力，每年下降200万-300万。这意味着从那时算起未来每年新组成的家庭将减少100万个以上。那时候我们就提出，中国的房地产可能会受到重大打击。因为婚房是刚需中的刚需，我们开玩笑说，那是丈母娘的房子，“小伙子到了结婚的年龄不买一套房子，我家姑娘凭什么嫁给你？”没钱怎么办？先凑齐首付，买套房子，才能把姑娘娶回家。

新组成的家庭下降，购房需求就在下降。那么房子就可能不怎么涨了，投资的人也买涨不买跌了。有改善需求的人认为，我不必急着改善，反正房子还是会跌的，那房价就真的不涨了。

我们也不能指望传统的增长模式，比如房地产的增长，房地产是一个比较突出的例子，如果从房地产的角度来看，你会发现我们说它是从高点，像疫情前每年新增15亿平米的面积，向每年新增10亿平米的方向收敛。现在大小城市无一例外，出现了普遍性的困难，连续七个季度开始下跌。这是进入高收入社会以后又叠加了人口负增长，出现的一个新的特殊情况，这对中国的经济造成了新的压力。

我们更多地要依赖消费的增长，中国要进入高收入社会。高收入社会对消费的支撑要做到两方面：第一，收入要持续增长。这个持续增长不仅仅是收入要持续增长，而且是普遍性的。低收入阶层收入要持续增长，最重要的是要普遍就业，所以保就业就是保增长。

第二，要有产业结构的调整，服务业的发展就更为重要。尤其是大家常说的就学难、就医难，发展这些才能真正提供消费场景，才能鼓励消费，这两个任务都在同时进行，就是居民收入的持续提高和产业结构的持续转型。

03、谈失业率

解决青年的失业问题，这几个机会一定要抓住

2023年4月，中国16-24岁的青年失业率已经达到20.4%，这是历史上最高的一次。鼓励年轻人开个小饭馆，做点小生意，固然也是一种办法，但恐怕不是治本之策，不能解决年轻人的就业问题。现在每年毕业的大学生都有1100万左右。但他不愿意在流水线上工作，需要有一些高收入的机会。但是如果产业结构没有升级，不能创造较高收入的就业机会，一定会出现“自愿性失业”。

这预示着中国必须在两方面做工作，一方面要创造更多高素质或者受过高等教育人群的就业渠道。除了高新技术以外，高质量服务业的发展也很重要，不是开一个饭馆、澡堂子之类的，很可能是文创、设计、医疗、科研、教育这些行业。

另一方面在制造业方面也要向高新技术方向转变，提高劳动生产率，而不再是劳动密集型产业。即使种地，现在也使用无人机，传统的产业也会用新的技术来把它重新武装、重新赋能，变成高技术的行业。这些同时调整，解决新的就业的压力。

04、谈制造业与碳中和

100万亿元以上的低碳市场潜力巨大

制造业正处在新技术革命的前夜，但是前夜是黎明前的黑暗，黎明前的黑暗是最黑的。我们发现前头还看不到什么新的技术革命，但是后面老的技术革命动力已经衰减了，这就出现了经济低迷。

未来有三个方向，一是包括芯片在内的AR技术。美国人认为所谓的新技术革命的高地就是AR，于是要脱钩断链，围堵中国芯片发展。

二是外层空间技术，比如马斯克发射火箭失败了，但大家还是为大胆的尝试欢欣鼓舞。坦率说，外层空间技术要变成一个真正的产业，还尚待时日。

三是低碳，尽管科学界对是不是碳排放引起的气候变暖还有争论，但是低碳已经变成了一个新的经济增长的动力。按照《巴黎协定》，如果到2050年，全球升温控制在2度以内，我们计算过，中国需要投资100万亿元以上。如果控制在1.5度以内，那么投资需要在138万亿元以上。2050年到现在只有28年，总投资100万亿以上，意外着每年投资3万亿以上，对中国经济长期增长是一个利好的消息。

在低碳领域中，中国的技术在全球上是没有代差甚至是领先的，比如新能源，包括新能源汽车、电池、风光电。同时，中国是全球产业最全的一个国家，从手工制造到高新技术都有，而且它的产能又是最大的。这意味着所有的行业都需要减碳，所有的技术都可能有商业前景。当一件事有商业前景的时候，它就可以持续了。如果真正把低碳变成一种可持续的商业活动，那么这个投资发动机就会持续在发动，会带动中国经济进入一个新的阶段，从而挡住现在经济下行的压力。

例如，中国科学院天津工业生物技术研究所在淀粉人工合成方面取得突破性进展，在国际上首次实现二氧化碳到淀粉的从头合成。尽管现在成本还比较高，但是毕竟是一个可以尝试的方向。在芯片领域，中美正在“脱钩断裂”。低碳是个很大的赛道，换个赛道竞争——低碳起码是一个避免脱钩断链的新赛道。

05、谈人民币国际化

人民币国际化是一把双刃剑

二十年前，我就在香港开始从事人民币国际化工作。坦率地说，二十年来，人民币国际化的进展非常快，而且规模已经非常大了，远远超出我们的想象。但是人民币国际化并不是一件只有好处没有坏处的事，它是双刃剑。任何一个主权货币作为国际货币的话，至少要有一个先决条件，就是它本身是可兑换货币。但是人民币到目前为止还是不可自由兑换，为什么形成这样一种安排？

1994年，人民币开始进行汇率改革，当时汇率开始并轨，同时人民币在1996年实现了经常项的可兑换。那一年以后中国就宣布，2000年实现人民币全面可兑换。但是话音未落，亚洲金融危机就爆发了。

亚洲金融危机是一个很特殊的危机，资金大幅外流，导致本币外币大幅贬值，引起宏观经济混乱。亚洲没有任何一个国家能够幸免。现在回想起来依然是惊涛骇浪，状况惨不忍睹。

从那以后我们就认为，人民币可兑换是目标，但是没有时间表。因为如果可自由兑换，就意味着放弃管制，资金流出流入会非常方便；如果资金大幅流出就会带来亚洲金融危机那样的风险。在亚洲金融危机后，所有亚洲国家都开始加强对资本流出的管制。

与此同时，人民币开始变成有国际需要的货币。其中很重要的原因，是中国成为了世界第二大经济体，中国是很多国家的出口目的地。尤其2008年金融危机以后，由于美元短缺，缺少支付手段，全球没法儿做生意了。

当时中国是东盟国家最大的棕榈油和最大的橡胶进口国，但是因为缺少美元没法儿支付，这个生意也没法儿做了。有没有一种货币替代美元作为一种支付和计价结算的手段呢？因为中国是最大的出口目的地，所以人民币变成了首选货币。2009年7月2日，人民币就开始做跨境货物贸易的支付安排。这种操作就构成了我们今天所说的，人民币在世界上可以广泛使用，但是还不能自由使用，因为它目前还不能自由兑换。

2003年的时候，香港首先使用人民币。1997年香港回归以后，香港的繁荣稳定变成了我们的责任。但是香港已经没有制造业，真正把香港经济带出金融危机的是内地居民到香港旅游，因为香港更多的居民都是开小店铺，做个小生意。有更多的游客去，有更多的消费，对他们是很大的支持。

但是另一个问题出现了，内地游客尽管有钱，但是没有港币，还是消费不了。于是能不能在香港使用人民币进行消费就变成了一个问题。当时中国银行承担了这样的任务。游客常去的商户可以收取人民币，由中国银行（香港）兑换成港币。中国银行（香港）拿到这些人民币以后，调回深圳，与中国人民银行深圳分行进行清算。最后，由中国人民银行深圳分行兑换成港币，调回香港，用于周转。

2009年以后，这种安排扩大到了东盟地区，由中央银行进行清算。这种模式就是现在离岸人民币清算的最重要方式之一，叫清算行+离岸市场，人民币由此被广泛使用。

但它不是自由使用，要通过清算行的这种管道才能把人民币清算回国，变成是经常项流出，资本项回来的这种循环，全球市场人民币市场都是这样的。

但是这又带来新的问题，比如现在我们有两个汇率，一个是离岸人民币市场汇率CNH汇率，一个是在岸人民币市场汇率，即上海的CNY汇率。两个汇率之间是有差异的，资金可以来回进行套利，这意味着人民币继续往前走，还有一个可兑换性的问题。

过去的经验叫做先流动后兑换。换言之，在资本项下先本币实现流动，再说本币和外币实行可兑换。它降低了发展中经济体资本开放的难度。把过去的这个问题分成两步走，人民币广泛使用以后，现在是不是该走第二步了？海南自贸港的方案里就有这种安排，2035年在债券项下实行可兑换。

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