肖钢：中国公募REITs要形成“募、投、管、退”大循环

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肖钢（第十三届全国政协委员，中国证券监督管理委员会原主席）

60s要点速读：

1、中国公募REITs提高市场质量非常关键的一点——不仅是要搞项目储备，主要是要培育，对那些具有优质底层资产，但还有很多方面不符合或不完全符合公募REITs要求的手续要办好，要形成“募、投、管、退”的大循环。同时，还要确保信息披露的真实和完整，这是资产市场普遍的做法。

2、国家发改委和证监会在同一天分布发布了两个通知，虽然是两个工作上的通知，但我认为非常重要，是标志着我国公募REITs监管实现标准化、常态化、精细化的重要举措。核心内容重点围绕着“质量”和“效率”两个方面展开，一方面要规范提高公募REITs质量，另一方面还要提高效率。

3、公募REITs市场对底层资产的合规性、可转让性、底层资产规模的要求、底层资产运营的稳定性、投资回报率等都有很多要求，我国现在虽然有很多优质项目、优质资产，但真正要符合公募REITs的要求，还要做很多工作。

正文：

中国研究REITs至少有20年时间，2021年首批基础设施公募REITs试点以后，到现在也就一年多时间，既是一个研究时间很长的课题，又是一个最新的金融产品。

比如，对公募REITs治理机制的主要问题，对管理人选择和治理模式到底怎么选、怎么做，大家也提出一系列的优化建议。同时，对公募REITs的资本结构、开发配套的融资工具以及支持国有资产产前转让方面（这是我国的难点，因为大量的基础设施是在国有手里，那么国有的产权怎么转移、怎么转让，这也是我们遇到的难点），研究人员都没有回避，这实际上是帮助国有企业盘活资产存量，这些对于下一步完善公募REITs具有积极的意义。

当然，探索中国公募REITs市场是一项长期的任务，目前已经由试点逐步转入到常态化发展阶段。随着市场规模的扩大，新型创新问题还会不断涌现。

3月24号，国家发改委和证监会在同一天分布发布了两个通知，虽然是两个工作上的通知，但我认为非常重要，是标志着我国公募REITs监管实现标准化、常态化、精细化的重要举措。核心内容重点围绕着“质量”和“效率”两个方面展开，一方面要规范提高公募REITs质量，另一方面还要提高效率。

特别重视要做好项目的前期培育工作：过去发改委是要搞项目储备，现在是项目要“培育”。这也是中国特色的一个金融创新，因为我们很多底层资产合规性要求、可转让性要求、估值要求等还不是很完善，既然要发展公募REITs的市场，前期这些项目怎么培育好是至关重要的，这其实也是提高质量的一个基础、前提。

特别是对底层资产的合规性、可转让性、底层资产规模的要求、底层资产运营的稳定性、投资回报率等都有很多要求，我国现在虽然有很多优质项目、优质资产，但真正要符合公募REITs的要求，还要做很多工作。

这是提高中国公募REITs市场质量非常关键的一点——不仅是要搞项目储备，主要是要培育，对那些具有优质底层资产，但还有很多方面不符合或不完全符合公募REITs要求的手续要办好，要形成“募、投、管、退”的大循环。同时，还要确保信息披露的真实和完整，这是资产市场普遍的做法。

这两个通知围绕着提高质量和效率方面出台了很多措施，更为重要的一点是把支持消费基础设施纳入了试点，明确要优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目、保障基本民生的社区商业项目，我觉得这是一个很大的突破。从国外历史看，公募REITs从商业物业开始，我们从基础设施开始，这由我们国情决定。

这两个通知具有重要里程碑意义，是又一次的行业扩容，有利于恢复和扩大消费，为优质零售物业退出提供了新的路径，也有利于进一步增强消费类资产的市场流动性。

由于我国具备充沛的适用于公募REITs的基础资产，也具有大量适合投资公募REITs的资金，我国公募REITs市场的发展力量是巨大的。我相信围绕着公募REITs金融产品，将会形成一个全新的金融生态，为我国不动产行业发展提供源头活水，为经济高质量发展提供有效的动能。

（整理自肖钢于2023年3月30日在“《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》新书发布会”上的发言，未经本人审定。）

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