扩募机制助力 公募REITs市场健康发展

证监会日前指导沪深交易所分别制定发布了《新购入基础设施项目（试行）》（以下统称“指引”），公募REITs扩募规则正式落地。此举有助于存续期产品的投资组合优化和持续经营，对公募REITs市场规模的有效增长将起到积极促进作用，从而有力提升公募REITs长期战略价值并促进我国公募REITs市场持续健康发展。

明确扩募三种方式

扩募是指在公募REITs首次发行后，于存续期间内再次发行基金份额募集资金，并将该资金用于新购入资产，优化投资组合的行为。由于我国公募REITs要求每年分红金额不低于可供分配金额的90%，公募REITs可支配的现金流较少，新购入资产主要依赖外部融资，其中扩募是重要融资方式之一。

指引对存续期公募REITs新购入基础设施项目的条件、程序安排、发售定价、信息披露等方面做了详细规定，涉及对存续期公募REITs基金、主要参与机构、基础设施项目等方面的具体要求。主要关注点有以下几方面：

对基础设施基金的要求。运作时间原则上满12个月，且持有的基础设施项目运营情况良好，投资运作稳健，会计基础工作规范。

对主要参与机构的要求。基金管理人、基金托管人、持有份额不低于20%的第一大基础设施基金持有人等主体应当符合指引中相关要求，原始权益人应当符合首次发行相关条件。

对基础设施项目的要求。拟购入基础设施项目的标准和要求与首次发售要求一致。

扩募的方式和定价。公募REITs扩募共有三种方式，可以向不特定对象发售（包括向原持有人配售和公开扩募），也可以向特定对象发售（即定向扩募，每次发售对象不超过35名）。三种扩募方式在定价方面有所不同，其中：向原持有人配售的，基金管理人、财务顾问（如有）应根据公募REITs二级市场价格和新购入基础设施项目的市场价值等有关因素，合理确定配售价格；公开扩募的，发售价格应当不低于发售阶段公告招募说明书前20个交易日或者前1个交易日的基础设施基金交易均价；定向扩募的，发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。

　完善市场制度建设

公募REITs扩募机制的建立，对完善公募REITs市场建设、提升市场规模、优化公募REITs产品投资组合等具有重要促进作用。结合境外公募REITs发展经验来看，建立扩募机制是公募REITs市场逐渐迈向成熟的标志之一。

进一步完善市场制度建设。建立扩募机制将规范和引导公募REITs存续期间新购入基础设施项目及相关决策、信息披露等事项的业务规则。

促进市场规模有效增长和持续发展。从境外公募REITs发展经验来看，扩募对公募REITs市场规模的增长起到重要助推作用。根据中金公司研究，近年来美国REITs年度扩募规模达到300亿美元至500亿美元，约占当年市值总量的2%至4%，占年度市场融资（包括股债等各种融资渠道）总额的四至六成。

有助于公募REITs产品投资组合优化和持续经营。扩募机制有利于基金管理人通过增加同类资产的管理规模，发挥规模管理优势，实现更高的价值创造。扩募可进一步促进公募REITs投资组合优化，增加底层基础设施资产的分散程度，降低个别资产经营风险对公募REITs产品整体的负面影响。同时，扩募将有助于解决特许经营权类公募REITs产品存在资产收益权到期的问题。

进一步提高市场参与主体的积极性。从公募REITs投资人视角来看，扩募为投资人进一步分享基础设施收益提供了可能性。境外成熟公募REITs的扩募经验表明，在优秀基金管理人主导的扩募案例中：从长期来看，单位份额分红稳定增长，部分得益于优质基础设施资产的持续注入；从短期来看，扩募可以增加公募REITs市值，改善交易流动性。从原始权益人角度看，扩募意味着更多成熟的基础设施资产可装入公募REITs，将进一步提升公募REITs的长期战略价值。