对于房地产来说，2021年是艰难的一年，开发商资金链持续紧张，债务违约不断，爆雷不再罕见，造成行业陷入困境的根本原因是什么？2022年行业能否走出阵痛？未来的核心资产究竟是什么？
在本期《长盛时间·提问2022》节目中，网易传媒副总编辑姚长盛对话北京朗姿韩亚资产管理有限公司董事长袁怀中，就以上热点问题进行解读。袁怀中历任华融融德资产管理有限公司副总经理、总经理及董事长，具有逾10年的另类资产投资经验，期间带领团队累计完成逾1000亿元另类投资项目。
2021年地产行业爆雷的根本原因是什么？
姚长盛：房地产行业爆雷为什么会在2021年出现？这是一个偶然还是个必然，为什么会有这种情况？
袁怀中：这一轮开发商的风险，我认为本质上是开发商被整个高周转趋势所裹挟，导致大家都追求规模而不追求利润，这种非理性的行为被政策力量刺破之后形成的一个恶性循环，这是我对2021年地产爆雷的一个核心总结。
姚长盛：我记得您以前提到过一个指标，您过去在看行业健康度时，是从爆雷率去看的，爆雷率在这10年、20年里面发生了多大的变化？
袁怀中：其实我们在研究一个行业发展的阶段当中，经常会关注这个行业的核心要素有没有发生10倍数的变化，这个10倍数的变化可能就代表行业趋势已经形成了。
从2010年到2017年，连续8年大概有800家百强开发商，只有在2011年，惠州的鑫月地产出现流动性的危机，当时是由信达托管，化解了风险。在2010年到2017年年底，整个百强开发商的爆雷率只有1/800。
但是在2018年，我觉得行业发生了一个显著变化，从2018年年初宁波的银亿股份，到后来的三盛宏业、合肥国购，再到后来的泰禾等等。其实当年百强开发商的流动爆雷率已经超过了4%，从1/800到4%，爆雷率已经发生了10倍数的变化，也就意味着新阶段开发商的爆雷风险成为了行业最重要的投资风险。
姚长盛：突然陡起来的爆雷率，为什么会在2021年出现，我现在还是百思不得其解。
袁怀中：我觉得还是要回到房地产行业的旧模式为什么会终结这个问题，按照我的分析逻辑来讲，他必然会终结。
由于金融机构有大而不倒的投资偏好，百强开发商一定有快速追求规模，进一步获得金融机构资金支持的天然动力。
如果单一开发商采取这种策略，这是一个对他来讲最有利的策略，但是如果整个百强开发商群体都采取这种策略，这就会发生一个比较严重的现象。大量的资金在追求少量的项目，会导致项目的收益率急剧降低。其实可以看到在2021年上半年，很多长三角的项目销售净利率都只有2%左右。
这会导致一个什么样的严重问题？开发商本来是一个杠杆率很高的行业，而在2020年和2021年上半年，在杠杆很高的情况下，投资的项目风险又很高，因此导致了开发商群体性的出现比较大的压力。
姚长盛：但是在此时此刻，这个雷其实还拆不掉，您觉得需要持续多久才能把它解决掉？
袁怀中：这个问题我觉得可以转换一个角度，就是怎么看待地产行业的本轮危机，我的判断是供给端肯定出问题了，我觉得是整个行业的过度竞争，带来的风险暴露下的资产出清，这是地产供给端出现问题的最本质原因。
但是我觉得需求端没有问题，这就意味着我不认为这个行业有实质性的风险。
我们可以看一个数据，把中国的居民储蓄除上中国的按揭贷款利息，倍数是8倍，说明了中国居民的支付实力仍非常强劲，国际比较来看，美国和日本，当他们出现地产危机时，这个比例已经降到了1.5以内，从8到1.5其实仍有相当大的空间。
第二来看一个现象，可能更多朋友都是北京的，大家可以看看自己小区从去年到现在，房价究竟是上涨、下跌还是持平？我看我们小区的房子，从去年到今年，房价其实依然在小幅度上涨，依然有一定的成交量，这说明二手房是真实的代表了市场的需求。
这也就意味着对于一手房，现在大家在预期中担心购房后会不会烂尾，不能交房，所以等整个市场预期平稳，交房风险缓释之后，大家再去购买，这有其特殊的原因。
但是地产本身在需求端，我认为现在没有系统性的风险，所以我对整个地产行业，相对来讲是比较看好的。但是它的情况可能会发生一些变化，有的开发商能挺过去,有的开发商可能挺不过去，不同开发商可能会面临不同的状况。
房地产行业的新模式会是什么？
姚长盛：如果旧模式没有了，在你眼里未来的新模式是什么样的？
袁怀中：我觉得地产新模式的苗头应该在2022年下半年逐步开始，最终形成新的模式可能需要两三年甚至更长的时间。
我认为有几个规律性的东西。第一是对行业来讲，其实一些不利的因素已经出现了，哪些不利的因素？我觉得未来5年一手房的市场总量一定会下降，甚至会下降到5年前的总量，而且购房人大部分都是一种改善性需求，所以对产品应该会越来越挑剔和苛刻。
但是对行业来讲，我觉得有利的地方非常明显，最有利的地方是未来的项目收益率一定会大幅提升，足够覆盖投资风险。
我觉得相对中性的地方是民营开发商的杠杆率会大幅下降，开发商可能会逐步转型成代建商，也会逐步转变成联合投资人，这是他们很核心的角色。
在过去的投资逻辑中，大家还是以百强开发商的主体信用，所谓白名单制的投资逻辑，未来会彻底的转变为项目导向型的投资逻辑。
未来的参与方可能也会由过去的开发商主导，逐步转变为投资机构主导。开发商承担的角色，更多是代建和部分投资人的角色，这是我对未来新格局大致的判断。
姚长盛：在2022年里您关注哪些方面的信号？
袁怀中：我认为第一个信号一定是政策的信号，我认为政策的信号现在在底部区域，包括按揭贷款现在开始要放松，包括要指导地产行业开发商要更多的贷款，包括在指导着地产中的优势行业加大兼并收购等，我觉得政策信号开始逐步的出现了。
当然政策信号在逐步出现过程当中，它也没有立即性地出到底，可能是系列的出现，它可能也会根据市场的形势变化做相继决策，但是我认为政策底的信号已经出现了，政策底的信号出现之后，开始逐步形成金融机构的预期，金融机构的预期也会逐步相对稳定。
金融机构预期稳定后，按揭贷款、开发贷、并购贷款之间会逐步进入一个正常的状况，等金融机构加大这些方面的发放之后，整个行业交房有序的推进，购房人的预期就会逐步稳定，购房人的预期逐步稳定，市场的整个态势就逐步走出来了。所以我觉得今年上半年可能是这几个底逐步的显现，市场的信心逐步修复的一个过程。
姚长盛：今年寻找核心资产非常困难，您眼里的核心资产会是什么样？
袁怀中：在不动产当中，受新经济的引领，过去几年像物流地产、数据中心、医疗地产，其实得到大幅发展，所以我认为不动产肯定是一个非常核心的核心资产，在未来几年也会体现。
回到房地产而言，房地产肯定是和产业、人口导入和区域经济水平紧密相关，大家完全可以根据区域的经济水平，区域的人口导入，去看待房地产未来的发展趋势。所以我认为还是集中到长三角、珠三角，包括部分特色城市，比如合肥、福建宁德等，其实在过去几年是显著超越大势的区域。
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本文来源：网易财经
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