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孟晓苏（中房集团公司前董事长，汇力基金董事长，网易研究局专栏作家）
中国首批REITs募集314亿元资金
今年5月31日第一批9只公募房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，以下简称“REITs”）向社会公开发行，市场认购非常火爆，9只REITs顺利募集了314亿元资金。这是去年4月30号由中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》直接引发的。再往前推是2016年，国务院办公厅、中国证监会、国家发改委、央行、财政部都发过文推动REITs。再往前从2015年开始，我和第十二届全国政协副主席陈元、国务院发展研究中心副主任刘世锦在国务院发展研究中心共同组织REITs课题组，研究基础设施建设急需转换成直接融资，是这轮REITs发行的一个起爆点。
REITs对于中国的经济发展非常重要，因为现在国内各方面的建设，特别是基础设施的建设需要从原来的负债转换成直接融资的方式，而REITs是直接融资里面最好的方式之一。我在2005年就开始呼吁要把REITs引入到中国来。作为已经持续提倡了16年的人，看到了REITs取得这样的成果，由衷感到高兴。过去我们说全世界将近40个国家有REITs，中国一直被列为考虑发行REITs的国家。以这次公开募集成功为标志，中国已经进入到了有REITs的国家的行列。
美国过去42年REITs增值了142倍
REITs把凝固的不动产资产，通过收益权一步一步地加工成了资本品，同时还具备了不动产增值的多种属性，又增加了股票流通的属性。所以很多人认为REITs是伟大的金融创新，而且应当是金融创新的顶配。美国的REITs已经有60多年的历史，2019年年底美国市场上有221只REITs，总市值规模达1.33万亿美元，是世界上最大的REITs市场。美国REITs的底层资产较为多元，大部分是租赁住房，三分之一左右是基础设施类。从收益情况看，美国的北美REITs协会会长斯蒂文先生给我一个图表，说在过去他统计的42年里， REITs增值了142倍。也就是说你在1972年拿1美元投资了REITs，到42年后的2014年就变成了142美元，年化收益率是12.2%。
REITs收益由按年分红、资产增值和股票溢价三个部分构成。
第一，分红一般是两次，年初一次年底一次，也有一次的。高比例按年分红是REITs的一个特点。不像其他上市公司一样很少分红，即使分红的话，30%、40%、50%、60%就是最高的了。REITs必须每年分红，绝大部分REITs要求90%-95%的收益要分配（其他部分作为管理费）。
第二，资产增值，因为REITs的底层资产是房产，按照过去42年来衡量的话，中美房产价格都是上百倍的增长。
第三，股票溢价，因为REITs在市场上交易，还有溢价收益。REITs稳稳地锁定了不动产资产，不会出现大涨和大跌，总体上收益比股票还稳定。上市公司到一定的时候会出现核心资产灭失了，但是房地产不会，房地产最后再怎么样会剩下房子，而房子在很多国家来看长线增值，这就是REITs的一个特殊的特点。从这个角度来说，REITs比股票的总体收益都好。
REITs有免税优惠
专业人士有这么一句说法，没有免税就没有REITs。REITs在全世界都有免税优惠，因为REITs分配比例太高，90%-95%收益已经分配给投资人，投资人拿到收益分配后要交所得税，如果要是在分配之前再收税，那对投资人来说就是双重纳税。再加上REITs普遍在国外都是由养老金、保险资金这些资金持有，都是老百姓养老保命的钱，所以它的免税也获得了一种道德方面的支持。中国REITs刚开始，还没有做到完全免税，但是不少地方政府在地税方面已经给了REITs试点的项目以一定优惠。美国曾经在REITs开始的时候也没有免税，美国专家告诉我，美国经历了10年才免税，在这10年之内还没有完整的REITs出现，后来因为分配比例高，因为资金来源主要是养老金，所以获得了免税优惠以后，很快就发展起来了。一些国家有REITs法规，但是却推不出REITs，就是因为免税的关系。
REITs收益稳健、风险小
REITs本来就是为普通投资者准备的，美国REITs市场流通市值1.33万亿美元，2019年底有221只REITs，由8000万美国老百姓通过自己的养老金和社保资金间接地持有。中国REITs多数是机构持有的，而机构的资金是老百姓的。投REITs虽然也有一些经验性的门道，需要专业机构，但是总体上REITs投资从长线来看，收益是稳定的，比投一般的股票要省脑筋。打个比方，老百姓过去买房，房屋普遍增值。但是买的是住房还是办公楼，买到深圳还是黑龙江鹤岗，效果不一样。专业机构可以帮助老百姓来做投资分析，让老百姓在稳定增值的REITs市场尽量获取更加稳健的收益。
REITs是一个很适合社会稳健型投资人持有的金融产品，因为它本身的日常收益是不高的，按年分配，这次推出的REITs收益率只有百分之四点几，百分之五六左右，个别的能高一点，比其他的理财产品低。很多信托产品比REITs收益高，但是风险也更高。但是我们说REITs的高收益是从长期来看的，当REITs锁牢了不动产之后，就跟不动产增值挂在一起了，这就像很多老百姓买了房，十年增长了十多倍，这都是普遍现象，北京在20年前买房的时候也就是五六千块钱一平，现在的房子普遍都在七八万块钱一平。这就是当年我执意要把它引入中国的原因。尽管我们引入的金融产品首先从起步试点方面还不能完全的仿照国外模式，我们还要结合中国的国情，先从基础设施类的REITs起步。基础设施类的资产在设计REITs方面，一个项目就是一个门类，所以每个门类都需要有大量的创新，相对来说复杂性高。租赁住房类的REITs相对来说通用性强，更容易推出REITs。所以我说主管部门克服了很多困难，因为启动一个金融产品可以先打容易之战，先歼灭容易歼灭之敌，但是我们是先找骨头硬的啃，先把基础设施这块给啃下来了，这个不能不说中国主管部门付出了很大的力量。
REITs大多都有年限，比如20年、50年的封闭期。如果REITs的底层资产是房产的话，在国外有些房屋是永久的，中国只是有到期土地年限的问题，但不动产本身资产是不会灭失的，在土地年限问题一般是可以续期的，住房类的《物权法》已经明确规定是自动续期的。工业类、商业类的按照法律规定也是可以续期的，续期之前提前一年提出申请，所以我认为这些年限问题可以在权益类资产方面不用担心。年限到期的时候进行市场化的处理，这种市场化的处理就有多种含义了，不局限于是由原始权益人赎回这一种方式，REITs年限到期的处置经验在全世界都是很成熟的，因此它的收益是稳定的、可靠的。
中国发展REITs有四方面有利因素。第一，中国有大量不动产。中国房地产的资产，初步估算值400万亿人民币，还有基础设施类的资产，估算值为140万亿人民币，光这两类不动产资产就五六百万亿。中国是全世界不动产资产量最大的国家，中国居民股票类金融资产持有的少，房产持有比例大。房产持有比例的原因在于房产增值大，倒推22年，老百姓很多家庭是没有房产的，这些年突然有了这么多的房产，一是因为房改有了房子，二是房产增值，增值的幅度很大，特别是这几年全世界都在印票子，印钞造成了资产增值。例如，美国房产价格连续几年上涨，去年一年增值了11%。因此，锁定房产的金融产品，对中国有特殊的意义，所以中国需要学习国外的经验，最重要的是把国外最成熟的金融产品引到中国来。
第二，中国老百姓定居的民族习惯使得中国人一有钱就买房置地，中国对于土地房屋的感情比别的民族来得更深。第三，不动产增值在中国非常明显，而且这么多年也没出现过大幅度的不动产贬值和降价的情况。第四，我们中国是一个有理想的国家，我们的理想是中国共产党领导下走向共产主义，共产主义不光是分配原则，更是一个产权原则。而把不动产资产变成证券化，让老百姓持有，就是把产权交给老百姓，让老百姓享受到不断增值的资产权益，对老百姓来说也是一种资本福利。
中国REITs规模近年有望到4、5万亿元
今年5月31日首批REITs募集资金就已经是七倍的超发，相信再过一段时间，REITs到股市流通会有稳健和不断增值的表现。因此我认为中国的REITs一旦发行，就会一发而不可收，规模会做得比较大。从数量上来说，美国是世界第一大REITs市场，2019年底有221只REITs，现在市值是1.33万亿美元，折合人民币8.5万亿元；日本是世界第二大REITs市场，64只REITs，日本的REITs总的流通市值是1500多亿美元。日本以世界经济第三的体量，成为世界第二大REITs市场，是因为中国没有参加这个比赛。而中国一旦进入到这个REITs市场，就应当是首先超越日本，形成1万亿人民币的流通市值，在REITs市场上我们能够获得和中国经济体量相匹配的世界第二的地位。我认为中国的REITs发展到4万亿、5万亿的规模，在近年是可以期待的。我相信也会有一天中国REITs市场规模超过美国，成为世界第一，因为中国经济的体量会在不久的将来超过美国成为世界第一，而存量资产（房地产）的规模中国现在就超过了美国，随着REITs进一步成熟，REITs在中国市场的规模有可能会超过10万亿，这样REITs对中国经济的内循环的拉动就更大了。
REITs不开发绿地项目
过去中国没有长期持有运营、以租金收入为主的资产包，现在有了REITs，不光中国的老百姓容易进入，如果增加一些吸引国际资本的力量，还可以把国际上的资本也引进来，通过各种方式引入国际资本，对着未来中国REITs规模越来越大，我们还会有一些特殊的政策吸引国外资本进入。我们把这种资本叫做“懒惰资本”，它们厌恶风险，没有开发风险，只去用于收购已经建好的收租项目，而且这个项目应该正常运行了一段时间。如果要新修一条高速公路，可以募集别的资金，但是不可能是REITs。当然，REITs在规模大了以后也有特定规定，即允许REITs里拿出部分资金，用于维护自己的项目。比如说酒店建游泳池，高速公路要维护，这些是允许的。投资REITs的资本也是长线的稳健型资本而不是国际热钱，因为即便是要抛售，必定要有别的资金进来接盘才行。而且REITs炒不起来，想炒也炒不多高，跌也跌不到哪儿去，总体上是稳健的。举个例子，领展基金是香港最大的一个REITs基金，2008年金融海啸来的时候，虽然它也跌，但是跌不到哪儿去，涨起来就稳稳当当地上涨。可以看出来，今后在整个股市未来的波动中，REITs是一个能稳定股市的好资产。
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