深圳102份炒房材料引爆黑幕：有多少资金违规流入楼市？

（原标题：深圳102份炒房材料引爆黑幕：有多少资金违规流入楼市？）

“房住不炒”提出多年，仍有人顶风作案

自有资金20万，没有购房资格，也能在深圳购买700万左右的房产，这是怎么做到的？近日，微博名为深房理装修队003的用户在网上曝光“深房理”会员在深圳合伙炒房的102份材料，其中提到通过假结婚、代持、经营贷等违规方式买房，内容触目惊心。

近年来，各地一直强调“房住不炒”，但在此背景下，仍有部分人员、机构铤而走险，为了利益钻监管空子，用经营贷等买房、炒房来套利。

2020年4月以来，深圳银保监局对辖内商业银行发放的经营贷进行了全面排查，发现21笔、5180万元涉嫌违规的贷款。倘若深房理装修队003曝光的102份炒房材料属实，那么，真正流入楼市的违规资金，很可能远比排查出来的多得多。那么，究竟有多少资金违规进入楼市？炒房利益链条为何无法斩断？

经营贷套利买房、炒房

去年5月，魏静（微博名称“7蟹姐姐”）曾自诉在深圳买房，被“深房理”“套路贷”的过程。魏静称，2019年9月其通过微博关注了房产大V“深房理”，彼时“深房理”宣称，深圳房价将要暴涨，只要按照他们的流程操作，全国各地的人，不管有钱没钱、有无购房资格，都可以在深圳买房，并且以贷养贷，实现财务自由。

在这样的鼓吹下，魏静信以为真，先后交了12780元的会员费成为“深房理”的会员。2020年3月，在“深房理”的指导下，魏静开启了在深圳的买房之旅，同时“开始了被深房理团伙欺诈、套路贷的不堪回首之路！”。

“深房理”告诉魏静，可以先通过高利贷短期垫资全款买下房，再办理经营抵押贷款还前期的高利贷，并向其保证，可以办下银行经营抵押贷款。

经营贷，一般指中小企业主或个体工商户为了经营需要，拿房产做抵押，获得的银行贷款。经营贷利率一般低于5%，低于房贷利率，由于其具备贷款额度高、年限长、利率低等特点，备受“炒房者”的青睐。

在“深房理”的再三保证以及指引下，魏静通过“假结婚”的方式获得深圳购房资格，并以自有资金和垫资公司的借款，合计728万元购入深圳前海的一处房产。然而在购买过程中，垫资公司的贷款额度从承诺的七成510万，经多次减额至430万，导致魏静的首付款从三成218万增加至四成292万，加重了其首付款的负担。

经过多方求助，魏静凑齐了近300万的首付款，但由于经营抵押贷一直没有办理下来，垫资公司又不断提升垫资利息，“从每天万八涨成每天千一”，以及调整还款期限，最终魏静因无法支付高额垫资产生的利息，资金链断裂。垫资公司以魏静无法还款为由，请求深圳市罗湖法院查封了其房产。魏静损失近百万。

魏静高杠杆“炒房”的遭遇被曝光后，“深房理”所鼓吹“以贷养贷”炒房模式曾备受争议，业内人士更是直指该模式风险巨大，但仍然没能遏制住这股炒房风气。

图/受访者提供

深房理装修队003发微博称，日前“深房理”拥有7个500人群，群成员加起来超过3000人。而其爆料的102份“深房理”会员群聊天记录截图显示，超过102位会员在群里寻找有购房资格或有钱的合伙人、股东，这些会员基本上已提前看好房子，就差钱和购房资格。

“如此大规模、有组织、有分工的炒房团，是全国第一个，”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

多地出手严查经营贷

本次“深房理”被举报后，深圳市住房和建设局等七部门对此事进行了通告。

通告显示，关于举报反映的“深房理”提供“一条龙”服务，教唆协助借款人骗取信贷资金，违规用于购房的问题，金融监管部门将纳入“防止经营用途贷款违规流入房地产领域联合排查行动”作为重点线索核查，一经查实，金融机构将依法依约提前收回贷款，并对未履职尽责的金融机构及其从业人员依法依规从严从重处罚。

年初以来，一场针对违规挪用经营贷炒房的“围剿”在多个城市展开。

从今年1月底开始，住建部先后奔赴深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌8个城市调研督导房地产调控工作。随后北京、上海、深圳等多地自查个人经营贷、消费贷违规流入房市情况。

银保监会信息显示，北京涉嫌违规流入房地产市场的个人经营贷约3.4亿元。截至3月16日，广东发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款2.77亿元、920户。截至4月7日，上海已发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于房地产市场。

3月26日，中国人民银行、中国银保监会和住建部三部门联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），严打经营贷违规流入房地产领域。

在严跃进看来，《通知》明确了一个概念，即“空壳公司”，即不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。“从实际过程看，空壳公司确实存在骗贷且违规把资金投向房地产的嫌疑，类似空壳公司后续将面临较大的审查。”同时他表示，该《通知》有助于打击“买房-抵押-融资-再买房”的炒房模式。

不过，值得一提的是，此前深圳银保监局的公告显示，从2020年4月以来，对辖内商业银行15.4万笔、1771.73亿元经营贷进行了全面排查，发现了21笔、5180万元涉嫌违规的贷款，处罚违规机构4家、违规责任人14人次，处罚金额共575万元。

倘若深房理装修队003曝光的102份炒房材料属实，那么，真正流入楼市的违规资金，远比排查出来的多得多。为什么没有排查出来，是哪个环节出了问题，暗地里还有多少资金违规进入了楼市，诸多问题，引人深思。

而且，相比于“深房理”数千人规模的炒房团，本次被曝光的102份炒房材料，或许只是冰山一角。

越调控拿地热情越高的怪圈如何打破？

近年来，房价高工资低、房价涨幅远超工资涨幅已成为不争的事实。在此背景下，各地多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，并且通过多种金融政策，从供需两端发力，调控楼市。

一位分析人士表示，房地产调控、市场不断加码的格局，现在还看不到什么时候有一个真正彻底的变化。

在他看来，农民工进城安居，城里人要改善居住条件，都是合理的需求，也是支持中国经济长期增长的非常重要的因素。当前，住房消费仍占主导地位，有需求，也有建造能力。“但在城市化过程中，真正用在房地产这一块的土地，又有多少？”

值得一提的是，一方面，中央及各地的调控不断加码，土地供应在发力，给楼市泼水“降温”。另一方面，土地市场火爆，房企拿地热情“高涨”。

根据中原地产研究中心统计数据，截至3月31日，北京、上海、广州、杭州、成都等50城卖地7020.99亿元，同比增长26%，刷新历史纪录。其中，上海卖地超900亿元，收入最多；杭州紧随其后，卖地超700亿元；广州卖地超300亿元，排名第三。

中原地产首席分析师张大伟认为，一年卖3次地的消息逐渐开始影响土地市场，3月各地土地市场供应减少，预计4月份可能井喷，但土地价格依然处于高位。然而，土地价格居高不下带动房价上涨，房价上涨反过来又刺激土地价格的提升。

严跃进则预计，随着一二线城市集中供地政策相继落地，客观上拿地机会增大。而从拿地成本和“三道红线”等角度看，部分房企可能会更强调到三四线城市拿地，毕竟土地总价相对低。

“如果基本面的、结构性的问题不解决，调控往往会很被动。”上述分析人士认为，现在看来结构改革的难度依然较大。