收购埋雷 国创高新30亿商誉减值归因深圳楼市新政

（原标题：跨界收购埋雷 国创高新30亿商誉减值归因深圳楼市新政）

曾经的沥青大王，跨界房产中介后，发展并未如想象中顺利。2月9日，国创高新（002377.SZ）在回复深交所关注函时称，因深圳云房经营业绩严重下滑，公司判断商誉减值近30亿元。

国创高新相关负责人李阳（化名）向财联社记者表示，受深圳715房产新政和行业巨头竞争影响，公司经纪人大量被竞争对手挖走，导致业务开展困难。

国创高新业绩预告显示，2020年预计亏损28亿元至33.5亿元。2017年收购深圳云房100%股权所形成的商誉存在明显减值迹象。值得关注的是，在2020年半年报中，国创高新还对商誉资产组作出不减值的判断。

另外，此次爆雷的深圳云房正是其溢价13倍所得，在踩线完成业绩承诺后，业绩即出现下滑趋势，战略投资者也谋求撤出。

李阳介绍，未来公司将运用加大投入、提高经纪人提成比例和差异化竞争的方式守住核心区域，预计今年还将新增100多家中介网点。

经纪人去年损失近千人

“去年，贝壳就挖了我们上千人”国创高新负责人谈及去年深圳楼市的“挖人大战”，用连续多个“短兵相接”形容房产中介生存的不易。

2020年下半年受深圳715房产新政影响，深圳约30%的人失去了购房资格。从深圳市国土局公布的二手房成交数据看，深圳二手房从8月开始逐步下滑，深圳区域10月、11月成交量仅为8月的一半，下跌50%。

蛋糕变小后，超级巨头贝壳为抢占市场，在全国范围采取大额补贴、费用减免等方式招揽业务人员，抢夺市场。同时红星美凯龙、恒大（房车宝）等实力巨头也杀入房产中介市场，以提高分佣比例、授予公司期权等方法强势介入“挖人大战”。

双重危机下，2020年下半年，国创高新经纪人不断流失，业务发展遭遇寒流。

数据显示，深圳市场是国创高新收入和利润的主要来源地，国创高新收入的60%，净利润的70%来自深圳区域，受上述因素叠加影响，全年净利润同比下滑84.77%。

国创高新表示，为应对市场竞争，稳定市场和队伍，公司自2020年7月开始不得不采取提高经纪人分佣比例、提高补贴等“自保措施”，公司经营成本由此上升。深圳云房经营业绩也严重下滑，全年经营业绩不达预期。

国创高新认为，预计未来一段时间内国家对房地产的调控政策不会放松，目前市场竞争态势日益激烈，预计短期内也不会改变，但公司会通过加大投入等方式保住核心区域竞争优势。

国创高新去年三季报显示，公司经营现金流-3亿元，投资现金流-1.5亿元，现金流净额已经连续两年呈现负增长，在此情况下，是否有足够资金投入深圳楼市红海？李阳表示，国创高新现有现金流超5亿元，公司也将运用多种融资手段引进投资者，不会存在资金难题。

战投获利近6亿元谋退出

业绩发展不明朗的情况下，国创高新持股5%以上股东深圳市大田投资有限公司(“大田投资”)及其一致行动人拉萨市云房创富投资管理有限公司(“拉萨云房”)也在“用脚投票”。

2月9日，国创高新称，大田投资及其一致行动人与深圳市茂源进出口有限公司(“深圳茂源”)签署《股份转让协议》，将所持有的公司7179.96万股无限售流通股(占公司总股本的7.8356%)通过协议转让的方式转让给深圳茂源。其中，大田投资向深圳茂源转让656.4万股股份，拉萨云房向深圳茂源转让6523.56万股股份。

此次协议转让股份完成后，深圳茂源持有公司7179.96万股，占公司总股本的7.8356%，为公司第二大股东。

企查查数据显示，此次接盘的深圳茂源为深圳当地进出口企业，注册资金1000万元，被定义为小微企业。

有房地产业内人士表示，战略投资者选择在这个时候退出，及时止损，显示出对公司未来发展没有太大信心。

实际上，大田投资早在去年9月就已经萌生退意。去年9月7日，大田投资通过集中竞价及大宗交易方式减持公司股份不超过5497.95万股，即不超过公司总股本的6%。11月11日，大田投资再次通过大宗交易减持国创高新股份1832万股，占国创高新公司总股本的1.9993%。财联社记者粗略计算，大田投资已经获利近6亿元。

溢价13倍跨界今成巨雷

对于房产中介业务，国创高新并非熟手。其在2017年之前，还是以沥青业务为主。

2017年年初，受困于沥青行业激烈竞争的国创高新，意外连发32份公告宣告跨界收购深圳云房100%股权。

天眼查显示，深圳云房成立于2012年2月，主要从事房地产经纪、房地产投资、房地产信息咨询等。深圳云房运营的品牌为“Q房网”，网站看上去与一个普通的房产门户网站无异。不过，国创高新甘愿为之给出了一个令人咋舌的价码。

当年，Q房网以38亿元身价高调加入国创高新，估值比一年前提升10亿元。根据国创高新发布的评估办法，深圳云房的股东全部权益账面价值为2.7亿元，采用收益法的评估价值为38亿元，增值率为1326.66%。

这也导致国创高新的商誉从0激增至32.2亿元，占公司64.25亿元总资产的50.11%。一旦深圳云房的业绩不佳，国创高新将面临巨额的商誉减值，也为如今商誉爆雷埋下伏笔。

届时收购时，深圳云房承诺，在2016年-2019年实现净利润不低于2.425亿元、2.575亿元、3.225亿元和3.65亿元。2016-2019年，深圳云房实现净利润2.75亿元、2.83亿元、3.22亿元、3.29亿元，承诺业绩完成率分别为111.73%、105.62%、100.27%、98.51%。可以看到，在压线完成业绩承诺后，深圳云房业绩便开始走下坡路。

上述业内人士认为，让并不熟悉房地产中介运行规则的“沥青大王”与颇懂互联网运作的行业巨头硬碰硬，国创高新破局存在一定难度。

财联社记者发现，此次谋求退出的大田投资背后实控人正是当年引入的深圳云房的实控人梁文华。

值得关注的是，2月9日，国创高新控股股东国创集团因出现未配合披露非经营性资金占用等情况，收到行政监管措施决定书。