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上海中环中心烂尾楼凌晨爆破!操盘者何人?

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“这个事情本质上是民营老板粗暴自救的粗糙下场,也是银行‘借钱给赌徒’、对老板个人特性和产业布局认识不足的教训。”

还记得年初民营老板徐国良举报上海银行高管的事情吗?牵涉的上海中环烂尾楼昨夜被爆破了。

根据澎湃新闻报道,7吨炸药的威力之下,4月20日凌晨0时30分,上海普陀区真北路1531号矗立近二十年的上海中环中心T1、T2、T3楼及兴力达B区公寓楼在普陀区的版图上定格为历史。此次爆破拆除的主体均为20层以上、高度超过80米的建筑。四幢超高建筑在同一地点、同一时间全部爆破拆除,施工难度非常大,在国内尚属首例。

前述报道称,不久的将来,这里将被打造成一个集办公、商业、酒店、文娱、金融等多元功能于一体的城市综合体,为转型蝶变、崛起赶超中的普陀区增添上海“西大堂”的最美天际线。

操盘者何人?

这个楼盘正是年初上海衡源企业发展有限公司法定代表人徐国良对上海银行和宝能集团的举报的导火索。

“这个事情本质上是民营老板粗暴自救的粗糙下场,也是银行‘借钱给赌徒’、对老板个人特性和产业布局认识不足的教训。”一位上海银行业资深人士对记者回顾那次争端时说道。

该楼盘原本是一个20年的烂尾楼楼群,前身叫做上海兴力达商业广场。2001年,四川商人张钧的四川兴力达集团原本打算将其开发成一个商业广场,但没多久就烂尾。经过多轮转手,上海百联集团收购了兴利达,并将其拥有的三个上海项目公司打包,在上海联合产权交易所挂牌,标价72.6亿元。2015年5月,上海衡源房地产公司以89.1亿元拿下上述资产包,对应的正是百联中环的商业体和徐汇滨江的豪宅项目。根据徐国良在举报信中所说,上海银行给予两个项目合计贷款107亿元。

但后来上海银行察觉徐国良及其公司还款能力不足,于是引入宝能系接盘。而这一系列动作引起了徐国良的不满。

2020年1月10日,徐国良通过微信公众号上海衡源企业举报上海银行高管勾结深圳宝能集团违法套取上海银行265亿元贷款。这一则举报贴被广泛传播。

1月11日,上海银行发表示声明称,徐某某及其实际控制的上海衡源企业发展有限公司等多家企业,因严重拖欠巨额债务被我行及其他债权人依法诉至多家法院,其已深陷债务危机及严重失信局面。为掩盖真相、混淆视听,谋取不法利益,徐某某利用自媒体散布严重失实言论,恶意损害我行声誉,并严重侵害我行高管的合法权益。

举报帖称,上海银行高管及团队在2018年向宝能集团违法放贷120亿元贷款;并且以尚未完成交割、仍然属于衡源企业的百联中环、徐汇滨江项目作抵押,再给宝能集团放贷145亿,合计向宝能违法放贷265亿。

该贴子声称,120亿元贷款资金均来自上海银行的理财资金,通过平安信托,设立单一资金信托向深业物流发放,先后分3期发放,其中第一笔53亿元在2018年9月审批。

徐国良对这笔贷款的利率、抵押物等合规性进行了质疑。利率方面,他指出,衡源企业在百联中环、徐汇滨江项目的贷款合计仅有107亿元,利率在6.2%-6.6%之间;然而,宝能集团并购百联中环、徐汇滨江项目,上海银行给宝能集团的贷款反而扩大到了265亿,且利率不到5.1%,8年期贷款至少损失利息近20亿元。同时指出,宝能集团在并购过程中没有一分钱是自有资金。

他表示,根据规定,银行发放给单一客户的贷款不能超过银行资本净额的10%,但上海银行向宝能集团发放265亿元贷款,远远超过这一标准。

抵押物方面,举报贴声称,宝能集团当时无法拿出足额的资产作担保,上海银行只能就其已经抵押了的几无残值的资产办理余额抵押,这些几无残值的资产包括宝能汽车大楼等18套物业(二次抵押),以及深业物流中心等484套物业(合计3.67万方)。

该3.67万方物业的租金收益,市场价为每天每平米6.3元左右,却以每天每平米46元的高价质押给上海银行,质押的租金在6年贷款期内的实际收益仅有5亿,却被夸大到36.77亿元,从而获取上海银行40亿元贷款。

关于宝能集团从衡源企业收购该两个项目,徐国良称过程不合规:并购合同签订时,并购主体由宝能集团变成由宝能集团指定的两个空壳公司;上海银行违反并购协议的共管约定,指使宝能集团打开保险柜并拿走尚未完成交割的处于共管之下的项目公司公章、印鉴、证照,用于该两个项目的抵押贷款。

徐国良称,其当时是在上海银行以抽贷等形式威胁下被迫签署的协议,后来衡源企业已在上海二中院提起解除并购协议的诉讼。

1月12日,《每日经济新闻》探访了争议核心的百联中环项目,发现烂尾楼即将面临爆破拆除命运,拆除计划由宝能集团负责,2019年12月开始施工,预计今年5月完成。

按照之前的报道,这个项目的爆破时间略有提前。

上述银行业资深人士称,过高杠杆是压垮不少企业的最后一根稻草,地是好地,但是无力消化,银行帮忙找到接盘者以解燃眉之急,按照企业资质区别定价并无不妥。而这家企业老板采用“同归于尽”的方式对曾经提供帮助的金融机构,以后金融机构及其商业伙伴恐怕也会对与这家企业的合作更加谨慎。

上海衡源企业发展有限公司,据官方介绍,2000年1月经上海市工商行政管理局批准成立,注册资本15,000万元。公司以实业投资及管理为主导,房地产开发经营为龙头,以新能源、新材料的环保产业,高科技产业为主要投资方向。

股权关系上,徐国良为该公司实际控制人,登记股东有3人,分别是徐国良持股76.75%,徐国胜持股15%,徐国平持股8.25%,均为认缴出资。

徐国良还有另一个身份,上海申鑫足球俱乐部的老板。据公开信息,上海申鑫足球俱乐部有限公司实际控制人为徐国良,其持股74.5%。

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