随着复工的临近，在新冠肺炎疫情的影响下，写字楼市场的压力也随之而来。而这或许将成为改变写字楼行业格局的时机。
2月6日，中指院首次举行商办市场形势线上分享会，业界探讨了新冠肺炎疫情之下商办市场的“危”与“机”。其中，“写字楼的空置率预计进一步攀升，租金将持续下滑”的观点几乎成为共识。而在远程办公模式兴起的同时，写字楼管理则面临更大挑战。不过，未来市场反弹的机会，总是留给练好内功的企业。
远程办公兴起、写字楼管理面临挑战
在很多业内人士看来，新冠肺炎疫情促进远程办公模式，将会推进线上办公的开发。在家办公、线上办公将有崛起的趋势。
对此，高力国际华北区总经理严区海认为，企业采用线上办公也是当前的一种应对办法。
对于即将到来的复工，严区海认为，应该明确办公规范，防止楼内传播，否则有着封楼的风险，这对写字楼资产管理水平有着更高的要求。不过，这仍难以阻止写字楼租赁交易的下降。
在写字楼的管理上，华润华南大区写字楼市场部副总经理杨贤钊认为，高水平管理主要体现在反应速度、反应的系统性、防疫动作到位等。同时，对办公配套提出更高要求，如向企业提供更具灵活性的共享办公和共享办公室。当然，最为重要是重视健康防护体系等。不难预见，一些企业因为关注员工健康，可能会从老旧楼宇搬出。
除了加强写字楼物业管理水平，从短期来看，严区海建议采取灵活租金策略，比如在未来2-3个月降低或减免租金，未来再实现租金补差。
空置率走高，租金下行压力增大
“受新冠肺炎疫情影响，写字楼的空置率预计进一步攀升，租金将持续下滑。”这一观点已经成为很多业内人士的共识。
事实上，在2019年，大部分一、二线城市的写字楼空置率水平一直处于攀升状态，其中上海、广州、深圳租金下降明显。
对此，中指控股副总裁兼中指数据事业部总经理葛海峰认为，新冠肺炎疫情的发展，无疑会加重对写字楼租赁市场的影响，短期内将延续供过于求的租户市场现状。
虽然相较于商业，目前写字楼租赁市场受新冠肺炎疫情影响相对较小，但企业对于写字楼的租赁需求在短期内势必会更加谨慎。同时居家办公的兴起，也将在一定程度上造成企业扩租和换租需求减少。
戴德梁行北中国区研究部主管魏东也预计，写字楼空置率走高、租金下行的压力增大。未来一线城市写字楼市场供应庞大，市场压力更是巨大。其中，上海、深圳已经处于租户市场，北京处于业主市场向租户市场的过渡期，仅广州尚处于业主市场。
不过，综合来看，魏东认为，2003年非典对北京写字楼市场带来重创，租金在一年内下降40%，之后租金的恢复也较慢。经过了17年的发展，中国目前写字楼市场和租户逐步完善。因此，此次疫情对写字楼市场的影响相对于零售市场会更小一些。
练好内功，等待市场恢复时“抢跑”
从长远来看，此次疫情之后，灵活的办公模式有望被更多人所接受。其中，杨贤钊认为，中小微企业为减少经营和现金流压力，有可能会从传统办公楼搬迁至共享办公或合并办公室。
而在未来供应方面，魏东表示，受返工延期影响，项目入市将有所延期，在一定程度上将缓解市场供应的压力。如果写字楼还沿用传统的经营模式，经营将会越来越困难。从当前的写字楼的经济市场来看，预计今年可能会有大宗的写字楼交易，会有一部分写字楼撑不下去，也会有一些人抄底。
对于一部分写字楼的出路，中国房产经纪公义联合会主席胡景晖提出两大转型方面，比如改造为3、4星适合家庭旅游的度假型酒店或中端商务酒店。此外，还可以改造为公寓，特别是长租公寓市场依然有空间。
不过，葛海峰则认为，虽然短期受新冠肺炎疫情影响需求有所放缓，但长期需求存在，这对于商业地产开发和运营企业是挑战，也是机遇。企业可以利用这段时期，提高管理能力，优化运营效率，提升重大事件应对能力。在新冠肺炎疫情过后，应该会出现强劲的消费反弹，市场购买力势必会重新激发出来。因此，当前应练好内功，市场恢复时实现抢跑。
新京报记者 袁秀丽
本文来源：新京报
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