成都商办市场“以价换量”显效 结构性分化加剧

中经记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

世邦魏理仕近日发布《2026年上半年成都房地产市场回顾与展望》。相关数据显示，上半年成都优质办公楼依靠“以价换量”策略撬动换迁需求，净吸纳量同比增长近四成，但租金持续下行、甲级楼空置率逼近四成的压力仍存。

《中国经营报》记者注意到，“办改酒” （办公楼改造为酒店）、消费服务“上楼”等另类需求加速扩容，上半年录得6宗办公楼改造酒店案例，承租面积超6万平方米。零售物业市场则出现边际回暖，净吸纳量时隔多季重回正值，但核心商圈与非核心商圈表现显著分化，传统核心区受高端消费疲软、主力店撤离冲击更为明显。

写字楼以价换量撬动去化

供应端大幅收缩成为上半年办公楼市场的突出特征。受工程进度及招商策略调整影响，上半年仅4栋甲级办公楼交付，合计约14万平方米，同比下降43%，仅为年初预测供应量的44%。新增楼宇全部集中于金融城板块，推动该区域总存量较去年年底增长5.4%至267万平方米。供应收缩叠加业主降价促销，带动净吸纳量明显回升——上半年整体净吸纳量录得约11.5万平方米，同比增长44.8%；其中甲级楼净吸纳量约6.6万平方米，同比增长41.9%。

“以价换量”是这一轮去化的核心驱动力。报告显示，上半年搬迁交易占比达60.2%，继续主导租赁市场；近一年交付的新增楼宇凭借更大力度的租金优惠，贡献了上半年20.6%的租赁交易。建筑类央国企回迁需求也贡献了9.3%的交易。但降价并未扭转空置率的结构性压力，截至二季度末，成都优质办公楼整体空置率为29.6%，较去年年底仅微降0.4个百分点；甲级楼空置率反而上升0.2个百分点至38.1%，反映出高端供给集中释放与需求修复缓慢之间的错配。

租金层面下行趋势未止。上半年优质办公楼平均租金面价累计下跌5%至61.9元/平方米·月，甲级楼跌幅更大，累计下跌5.7%至72.7元/平方米·月。部分业主还通过放宽租约条款争取客户，如推出半年期短租方案等灵活策略。分区域看，金融城虽然以50.3%的租赁成交占比稳居全市活跃度首位，但随着金融城三期项目集中入市，该区域近一年新增供应达46万平方米，空置率攀升至28.2%，甲级楼空置率更是高达41.9%，上半年租金累计下跌5.9%。东大街则凭借更高的“质价比”吸引企业迁入，以21.3%的成交占比成为全市第二大活跃商圈。

行业需求结构上，金融业、科技互联网、专业服务位列前三，分别贡献29.6%、22.2%、12.3%的甲级楼租赁面积。增量需求中，金融业占比最高达34.1%，保险、普惠金融、财富管理、银行是主要扩张力量；科技互联网占19%，系统解决方案、电信通讯、游戏企业扩张明显，“人工智能+”赛道的芯片、大数据企业同步释放增量。值得注意的是，矿业、新能源等能源化工类企业活跃度明显抬升，上半年录得近20笔新设租赁案例。

另类需求的崛起是上半年市场的另一关键变量。“办改酒”案例上半年录得6笔，合计承租面积超6万平方米，较2025年全年增长9.2%；医美、心理咨询类消费服务“上楼”落地7处。世邦魏理仕判断，酒店、生活服务类承租需求持续增长，将加速存量楼宇出清。

展望下半年，成都优质办公楼预计还将迎来6栋新建楼宇、合计约26万平方米的新增供应，其中53%集中在金融城，市场去化压力进一步加大。世邦魏理仕西南区办公楼租赁交易负责人黄璐表示，“十五五”期间，商办楼宇的竞争内核或将发生根本性位移。面对科技革新与新兴产业所驱动的需求迭代，敏捷的产业响应机制、垂直深度的空间服务能力，以及动态适配企业成长周期的弹性空间与租赁方案，将成为关键制胜要素。

零售商业净吸纳量回正难掩商圈分化

与办公楼供应收缩不同，上半年成都零售物业市场无新增供应，时尚百盛奥莱闭店，行业进入存量深度调整周期。头部运营商逆势布局，华润落地青羊“万象系”项目、龙湖十陵打造第14座天街、印力落地龙潭寺TOD轻资产项目，非核心商圈持续迎来头部商业项目落地，持续重塑城市商业格局。

需求端出现边际改善。前期门店调整腾退的空置面积逐步被新品牌填补，上半年零售市场净吸纳量重回正值，录得约6.9万平方米，带动整体空置率较去年年底下降0.6个百分点至9.1%。购物中心首层租金维持下行态势，上半年累计跌幅1%，报价338.3元/平方米·月。

商圈分化格局持续拉大。核心商圈受高端消费走弱拖累，买手店、影院等传统主力持续撤场，即便加码小众潮牌、城市首店、特色餐饮，也难以填补大面积空置。截至二季度末，核心商圈空置率升至9.6%，租金跌幅1.3%，承压程度全市最高。反观非核心商圈，尽管也面临快时尚、书店闭店潮，但运营商针对性引入轻奢、美妆、户外、餐饮类区域首店，有效稳住客流与租金，空置率降至9%，租金跌幅收窄至0.8%，城东、城北、大源、温江板块表现突出。

从拓店结构来看，餐饮业态仍是市场主力，拓店数量占比43.9%，地方菜、咖啡、平价自助、鲜食门店扩张最快；零售类品牌拓店占41.8%，内资女装、户外、珠宝、电子产品需求稳定；运动健身、新型娱乐等体验业态占11.8%，新能源汽车门店拓店热度显著提升。上半年麓湖水镇、九栖巷、镗钯巷等非标更新商业集中开业，依托社区场景打造市集、休闲空间，成为零售市场新增流量载体。

世邦魏理仕华西区战略顾问部负责人邹丽娟分析，尽管当前居民消费意愿偏弱，但多业态、多板块仍具备增长空间。首店经济依旧是商场调改核心抓手，依托航空口岸出入境客流突破300万人次、同比增长17.1%的利好，文旅消费或将为核心商圈带来新调整方向。叠加“十五五”城市更新战略落地，存量商业提质、产城融合开发，将持续夯实零售市场长期发展根基。

下半年，龙湖驿都天街计划开业，3个城市更新非标商业、1座公园商业将集中入市，非核心商圈、特色街区的供给增量将持续释放。整体来看，2026年上半年成都商办呈现“以价换量、存量调整、商圈分化”特征，办公楼高空置压力短期难以消解，零售依靠社区与首店经济修复，市场结构性调整仍将持续。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）