风暴后的新城:修复外界信心 坚持住宅商业双轮驱动

（原标题：风暴后的新城：修复外界信心 坚持住宅商业双轮驱动）

时代周报记者 杨静 发自上海 常州

“新城是几万职业经理人共同的事业平台，新城的过往发展是千千万万职业经理人共同成就的事业。”7月9日，新城控股集团半年度经营工作会议进行的第二日，新任董事长王晓松在住宅开发事业部上称。这个为期6天的会议在7月13日结束。

以7月3日为分界点，因前董事长王振华涉嫌猥亵女童，新城迎来发展26年里的危机时刻。7月10日，王振华正式被批准逮捕。

5个“不安”、4个“歉意”，1个“惶恐”、“震惊”、“挣扎”、“敬畏”和“致歉”，7月5日下午，在前任董事长涉嫌猥亵案发酵近48小时后，新城的公开信到来。

“无疑是一场风暴。”公开信中称，“在新任董事长王晓松的带领下，各项经营活动正常展开，确保企业的稳定发展，我们必须负重前行。”

王晓松的火速接任、公司与王振华的迅速切割、公布2019年上半年经营数据、内幕交易信息自查等动作，在新城迅速展开。只不过，连日来，市场并没有停止对这家公司审视与疑问。

从新城半年度经营会上透露出的信息来看，新城年初定下的2700亿元销售目标保持不变。此外，新城将坚持“住宅+商业”双轮驱动的战略。

接下来，如何守住公司，将是王晓松以及近4万员工的主要任务。

新城危机

对于近期的事件，新城内部一位不具名人士用“莫名的悲怆和感动”对此作出形容，“对于新城员工而言，从7月3日起开始进入莫名的压抑”。

资金链会否断裂？公司战略是否会调整？规模是否会控制？新城一连串的问题接踵而来。

一份显示为银华基金在7月10日发布的调研纪要显示，主力贷款银行承诺对新城控股（601155.SH）“不抽贷、不断贷、不逃跑”。时代周报记者进一步确认，截至目前，和新城有战略合作关系的银行，给出的是继续支持的反馈。

截至目前新城基本的公司运营层面，并没有显示受到明显影响。

2019年年度销售节奏没有被打乱。上半年新城合约销售金额已经达1224亿元，比去年同期增长28.44%。截至6月30日的5800亿元货值中，下半年可推货值约为2200亿元。

这也意味着，能够实现当中70%的去化就能完成全年2700亿元的目标。据业内人士称，开发商往往会把推盘去化重点放在下半年。新城方面亦称，当前公司的营销部门正在积极组织销售计划，梳理可售资源，加快销售进度，以增加销售回笼。

与此同时，新城每半年度的人事调动在如期推行。7月4日，新城控股的住宅开发事业部曾发布了一份关于陈雷等职务任免决定的内部文件。

根据新城住宅开发（2019）52号文显示，包括公司的几大管理中心、事业部高管、中层和基层员工在内，共涉及人数达77人。当中，总部的变动集中在设计研发中心、成本管控中心、客服管理中心和市场营销中心等。项目总的变动包括了合肥、南京、苏州、杭州、温州、徐州、广州、苏南、上海、成都等20个区域公司。

新城方面对时代周报记者确认了这份文件的存在，并表示这是集团常规的半年度人事调整，多数为升职调整，过往均有同样的操作。新城员工的内部OA公告显示，在过往的一年半里，新城控股的住宅开发事业部至少发布了31条涉及人员职务任免的内部文件，每年中期的人事调整往往涉及的员工数量最多。

类似的人事任免情况也出现在新城的商业开发事业部和商业管理事业部两个部门里。在新城控股最新的管理架构里，住开事业部由联席总裁梁志诚主管；商管事业部的负责人则是另一位联席总裁陈德力；至于商开事业部则由副总裁周科杰协助王晓松在管理。

这家公司拥有着行业中较为稳定高管团队：平均司龄长达9年，其中17人已服务15年以上。

在万达待了近17年的曲德君日前已经如期加盟新城，担任新城发展执行董事兼副董事长，同时也是新城控股的董事。

外界最大的期待还是在新任总裁王晓松的身上。31岁的他也是新城高管群里最为年轻的一位。尽管如此，王晓松在新城已经有近十年的时间，在这段时间里他不曾缺席新城发展史上的多次关键节点。而他本人也完成了从基层员工到营销总经理以及总裁的身份转变。

连日以来，他不断被外界问到，如何承担起这家公司。半年度的经营会议上，他称，一是个人的价值追求；二是新城的情感寄托；三是企业家的责任所在。

“面对这样的时刻，我们不矫情，不纠结，也不计较。最重要的是要各司其职，开疆拓土，守卫山河，共克时艰。我相信，今天我们所做的，都将是新城后辈瞻仰的丰碑。”王晓松表示。

修复外界信心

但口号之外，不少投资者还是希望新城控股能拿出积极的救市方案。

据时代周报记者的了解，有投资者建议，新城像2018年11月2日一样，启动股票回购。当时，包括王晓松、梁志诚、陈德力、袁伯银、管有冬和陈鹏在内的高管累计增持了新城控股230万股。

截至7月15日，新城控股是本次事件中新城系股价跌幅最为严重的一家。7月9日，新城控股曾首度打开跌停板，当日成交额达80亿元。在此后的4个交易日里，成交额从31亿元、26亿元、30亿元到7月15日的16亿元，股价维持在27―28元/股之间。

但相比较7月3日，新城控股股价跌幅达近40%。新城发展（1030.HK）目前股价维持在7港元/股。只有新城悦（1755.HK）的股价从事情发酵后的最低5港元/股回升至7港元/股。

根据7月8日的公告，截至2019年6月30日，新城控股下半年到期的借款共计为133亿元，其中到期的公开市场融资金额约63亿元；其他金融机构借款约70亿元。目前，公司货币资金余额约450亿元（受限资金约60亿元），货币资金对于下半年到期的有息负债的覆盖倍数约为3倍。以此估算，新城控股短期债务压力较小。

股权质押方面，数据显示，大股东累计质押占公司总股份的34.18%，“如果股价下跌，还有7.44亿股可用于补仓，违约可能性低。”新城控股在公告中称。

至于融资方面，新城控股则表示，在公司截至目前开业的44座吾悦广场中，35座公司全资持有且未进行抵押（2018年底评估值约270亿元），同时公司的可售货值中按面积权重计算有70%尚未进行抵押，可以为后续融资提供充分抵押物。

只是，新城不得不要去面临部分资本方态度的转变。在融资市场，此前新城系是资本争抢的发行人，现在却是不少机构观察名单上或者下调评级名单里的坐客。例如高盛、野村、惠誉、中诚信已经下调了对新城旗下上市公司的评级。

数日来，基金对新城的态度也在呈现微妙的转变。

7月9日，曾有7家基金管理公司公告对新城控股下调估值至25.21元/股，截至目前，新城控股并未跌破估值价。

据Wind数据显示，截至2019年一季度末，共有到44家基金公司的132只产品跟新城控股相关。

继续推进商业地产

在本次事件之前，新城发展迅速，在资本市场上表现也非常抢眼。以新城控股为例，在过去的三年里股价一路从2016年最低时的每股8元飙升至2019年年初最高时的每股45.34元，最高涨幅达4倍多。

这与该公司在2015年开始确立“住宅+商业”双轮驱动发展有着莫大的关系。商业资产被行业誉为是滚动产生现金流的保证，来万达陈德力的加盟以及“2020年实现100个商业开业项目”的计划，为新城在商业地产上提供了助力。

根据2018年的年报，在短短三年时间里，新城当年累计开业的吾悦广场数量达42个。

对比同期的其他商业地产商，这一数字足以进入行业第二的排位，仅次于万达，超过华润的35个、龙湖的26个以及恒隆的16个。

事实上，对比同类商业地产开发商，新城吾悦广场的一大优势在于拿地成本低。因其拿地主要聚焦在三线、强四线城市，竞争不激烈投资回报高，而诸多一二线城市则相反。

按照新城的模式，如果是40万平方米的商业综合体，假定自持面积在10万平方米，其余为可售，新城可以通过可售部分来覆盖持有部分的成本，通常可以覆盖50%左右以上成本，其余通过运营来获取收益。

按照新城的测算，目前全国范围内可以容纳3500座8万平方米的购物中心，现在已经落成了1800座，新城则是要在剩下的1700座容量里分杯羹。此前，新城也对全国286个地级市和百强县进行详尽的勘察，敲定吾悦广场的选址。

黑天鹅事件事件发生后，外界曾猜测新城方面会甩卖商业资产，以及谁会接手。而按照新城半年度经营会议上释放的信息，在今年7月摘取云南晋宁、大同云冈地块后，吾悦广场全国布局已达118座。初略按照每座10亿元的估算，这部分的资产价值至少上千亿元，对于任何一家开发商来说，整体拿下的可能性较小。

新城吾悦广场的开业计划目前并未受到影响。据了解，今年下半年，公司预计新增开业吾悦广场20座，全年累计新开数量位居行业第二。7月19日钦州吾悦广场和淮安吾悦广场将如期开业。到今年年底，累计开业吾悦广场将达64座。

尽管如此，但新城能否恢复如初，无人知晓。