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三四线房市调研:人口虽减少但仍有刚需托底

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“四大煤城”指的是黑龙江省的四个地级市:鸡西鹤岗双鸭山七台河。因为其在新中国建立后源源不断的向国家供应煤炭等资源,为整个国家的工业化发挥着非常重要的作用,一时间风光无两。

然如今,这四座城市有三座城市分两个批次被确定为资源枯竭型城市(县、区)。其中,双鸭山与鹤岗位列同一批次,但这两座城市的经济却有着不同的特点,尤其是在房价这一老百姓感受最为直观的方面。与鹤岗人“着急脱手房子,卖个萝卜价,赶紧走人”不同的是,第一财经记者在双鸭山观察到,尽管也有低价房源,但显然没有那么夸张,甚至还有回暖之势。

回暖的房价

“哪会有鹤岗那种便宜的房子呀!”双鸭山市双兴福悦湾小区的一个业主对第一财经记者这样说。由于要到外地发展,即便是不舍得,该业主也还是决定卖掉这套房子。68.8平米精装修的房子,只要27万,折合每平米3900元。

她说,这样的价位,在市里面算是中等偏上。主要在于该小区是学区房,有公立幼儿园,旁边就是中学。

位于双鸭山市中心地段的星之舟家园,交通便利,物业、配套完善。三年前,房价在4000多,现在3500元左右。“这旮旯是最贵的,别的地方比这里便宜一些。”一位中介说到。至于未来房价,“指望往上涨的话不太可能,不过,要掉价也掉不到哪里去。”

双鸭山市南市区,俗称“南小市”,是黑龙江省最大的棚户区,2009年,当地政府着手实施棚改工程。在这里,房价最低在每平方米1000元左右,价格高一些的达到1500~2000元,学区房甚至达到2700元。除此以外,当地还有一些高端小区,价位能够达到4000元上下。

双鸭山房地产人士杨双林(化名)对第一财经记者表示,跟鹤岗的情况差不多,双鸭山现在的房子要想涨价是很困难的,但掉价也掉不到哪里去,因为已经到底了。这五六年来,双鸭山的房价,比较好的楼层能够达到3000多元,顶层也就1200~1400元。如果是临近学校的学区房,价格要明显比平均价贵一些。

杨双林回忆称,双鸭山房价最高的时候是在2012年,也正是从那时开始,房子多了起来。如今,虽然有些楼盘也有所缩水,不过价格还是有一定支撑的。他举例说,市里面三楼的房子,要是业主不着急出售的话,原价1平方米2280元,可以要2500元。如果着急卖的话,可能2200元就会卖了,也就是一平方赔将近100元,100平方也才不到1万元。“这个价位是有人买的,这说明市场还是存在活跃性的。”

对于整个双鸭山市的房地产情况,杨双林认为,房子整体还是能够保持原来的价位,当然有些也有所降价,因为楼多了,市场有些饱和了。“跟鹤岗的情况一样,这里的人口也在外流,楼价也不行。不过,学区房还可以,因为孩子要上学,村镇里面的人会考虑到县市购房。”

对于房价回暖,当地一位房产中介对记者表示:“(双鸭山的房子)还是有人买的,市场流动性也可以。”

经济是根基

双鸭山市,因煤而兴。之所以得此市名,坊间解释称,因境内有两座山,形如双鸭,故名。

靠着丰富的煤炭资源,双鸭山市为新中国工业建设提供了充足的动力。但在经历过煤炭发展“黄金十年”之后,由于连年亏损,龙煤集团不得不组织分流减员。而这个时候,长期的开采使得双鸭山市区主体煤炭资源也面临枯竭,部分煤矿关闭破产。

三四线房市调研:人口虽减少但仍有刚需托底

从数据来看,如今的双鸭山正在慢慢复原。双鸭山市总面积2.2万平方公里,根据2017年双鸭山市国民经济和社会发展统计公报显示,该市2017年末,户籍总人口为142.3万人,比上年减少2.3万人,户籍人口城镇化率达到66.25%。此外,60岁以上人口占全市总人口的比重为20.92%。

再从经济规模来看,根据双鸭山近3年的政府工作报告,可推算出2018年,双鸭山市GDP为492.3亿,同比增速为5.2%。

双鸭山GDP统计(2016-2018)

年份

GDP(亿元)

增速

2018年

492.3

(未公布,推算)

5.2%(公布)

2017年

468(公布)

5%(公布)

2016年

432(公布)

2.6%(公布)

数据来源:双鸭山市近三年政府工作报告

房价的背后是当地经济的折射。双鸭山历经经济下行之后,近三年来,全市的经济逐步实现企稳上升态势。

当地政府正围绕市场、政策、产业项目,把现代煤化工、粮食和绿色食品深加工、石墨及新材料、旅游、电商、畜牧、特色种植作为转型发展的主导产业。

当地一位从事农产品深加工的企业负责人对记者表示,黑龙江一些产业只处于整个生产加工链的原料端,占全产业链5%~10%的利润,经济形势要是不好的话,肯定会受到比较大的影响。如果把这些原材料就地加工成大米制品、豆制品,那么黑龙江的经济就是另一番天地。

当前,双鸭山市已经从以前的“一煤独大”,转变为现在的“多业并举”,并加快调整产业结构,向资源开发和精深加工要发展,向优势产业和产品延伸升级要发展,从而让“老煤城”转型为“多轮驱动”。

正是在这样的情况下,双鸭山市区房价表现平稳,市场在一点点变好,甚至有点回暖。据老百姓及购房中介的介绍,一方面经济出现回暖,另一方面毕竟还有很多刚性需求,比如年轻人结婚、小孩上学等。

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