“没有任何征兆。上周集团找孔鹏谈了一次话，但一周之内，集团就换掉了孔鹏。”接近旭辉集团北京公司知情人士透露。
11月14日，旭辉集团突然宣布，副总裁兼北京区域事业部总裁孔鹏由于个人原因提出离职，最后工作日为2018年12月31日。同时，现任集团投资中心副总经理董毅，将调任北京，出任北京区域事业部常务副总经理，主持北京区域事业部的日常管理工作，负责北京、环京及蒙古的投资、开发工作，向集团总裁林峰汇报。
突然换将令旭辉北京公司内部或弥漫着悲伤恐慌情绪，但背后折射的是一家业绩曾抵达巅峰之后北漂房企的艰难求存之路。公开资料显示，2016年，在孔鹏的带领之下，旭辉北京曾创造百亿销售额巅峰。但随后，北京楼市遭遇调控重创，而旭辉北京公司也难逃影响，这是绝大部分民营房企在北京的生存困境。
中国指数研究院发布的《2018年上半年房企北京销售金额TOP10排行榜》显示，随着北京房地产市场自然萎缩，榜单上的房企销售额已大幅缩水。而更值得关注的是，除了龙湖、泰禾等少数民企，绝大部分民营房企已不在榜单之内。
业绩滑铁卢
毕业于清华大学建筑系的孔鹏身上有着强烈的清华属性，他的办公室挂着“厚德载物”的校训。自2015年开始，孔鹏就与清华大学建筑学院、社科学院、土水学院等相关院系和学科的学术研究团队（简称CSC），共同成立联合研究机构，开展包含居住行为、城市与居住、居住环境、建造技术等多个领域的研究。
2017年，孔鹏曾对21世纪经济报道记者说，“房地产行业集中度越来越高。如果你不在第一阵营中跑到终点，可能镜头里就没你了。”为了保证出现在“镜头”里，这位高材生做了许多努力，但终究未能抵挡北京楼市整体衰退。
恰如烟花划过天际，这家北漂房企也曾打出漂亮的业绩曲线，但这场绚烂的业绩在北京整体人口疏解和调控大背景之下，只是刹那间的繁荣。孔鹏见证了这场繁荣与无可抵挡的衰退。
2017年之前，伴随北京房地产市场发展，旭辉北京也曾辉煌一时。旭辉集团2013年年报显示，旭辉北京销售约33亿元，占总合同销售金额比重为21.5%，仅次于排名第一的上海，占28.2%；2014年，旭辉北京销售额26亿元，占总销售额12.3%；2015年年报显示，旭辉集团合同销售额为302.1亿元，旭辉北京销售额为35亿元，占总合同销售额11.6%；2016年年报，旭辉集团的合同销售额是530亿元，旭辉北京87亿元，占总合同销售额16.5%。
拐点始于2017年，在北京市整体人口疏解和调控大背景下，供地成为难题。2017年年初，在得知旭辉北京收获了历史上最好业绩同时，孔鹏就已经意识到，“盯着北京市行政区域范围内，还要追求规模增长，那基本上是天方夜谭。原来能够走土地储备制度的地，基本已经卖得差不多。其实北京不是没地，是按原有的土地储备制度很难供出来。”
当时，孔鹏为旭辉北京制定的政策是“想在北京这种市场生存，就不能挑食。所以旭辉不拒绝任何一种产品类型。我们现在唯一拒绝的是持有类酒店资产，这种回报周期太慢，而且需要的投入和专业度较强。其余的基本上我们都勇于尝试”。
“不挑食”背后是旭辉北京拿下了大量的商办地块。克而瑞研究中心提供的数据显示，从2015年到2017年3月26日，北京旭辉获取7个项目，共计37.66万平方米，其中商办项目的面积总计30.95万平方米，占比高达82%。
令孔鹏也始料未及的是，2017年3月26日，北京市住建委、市规划国土委、市工商局、人民银行营业管理部、银监会北京局联合发布通知，对北京市商业、办公类项目从严管理。根据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，新建商业、办公类项目小分割单元不得低于500平方米，且不得面向个人销售；存量商办项目可以销售给个人，但执行严格限购政策的同时，也不得办理银行贷款。2017年4月，北京市再出台新规称，企业购房三年后方可上市交易；企业自持商品房应全部对外出租不得销售，单次租期不超过10年。
“错误”的拿地方式令旭辉北京在集团业绩报表上遭遇了“滑铁卢”。旭辉年报显示，2017年，由于拥有大量和分散于多个地区及城市的可售资源，加上受政府调控影响较少的二、三线城市表现强劲，旭辉集团合同销售金额跨越人民币千亿。旭辉集团的合同销售额翻番至1040亿元，但旭辉北京仅贡献了50亿元，排名第八位，占比下降至4.9%；长三角、环渤海、中西部及华南的合同销售金额分别贡献约62.3%、22.2%、14.0%及1.5%。
城镇化尾声
对于绝大部分北京房企而言，北京楼市可能是一场没有尽头的寒冬。随着北京城镇化接近尾声，房地产正在淡出历史的舞台。
中原地产数据统计显示，在刚刚过去的十月，北京二手房住宅成交8879套，但新建商品住宅只有2738套，北京楼市彻底告别金九银十。“整体看，2018年北京楼市只能用萧条来形容。天量的限竞房井喷，楼市成交颓废。市场分化严重。从销冠项目看，一枝独秀。”中原地产首席分析师张大伟说。
2018年中期报告显示，旭辉北京的销售不到35亿，业绩占比约0.5%。2018年上半年，长三角、中西部、环渤海及华南地区的合同销售金额为旭辉集团合同销售总额分别贡献约53.6%、24.3%、18.2%及3.9%。
受人口疏解以及调控多重影响，自2016年9月开始，北京出让的新住宅项目主要以限竞房和共有产权房为主。北京限竞房虽然属性为商品房而不是政策性住房，但这与以前的普通商品房有着巨大区别：限竞房需取得房产证或者缴纳契税5年以后才能上市交易；土地出让时，“限房价，竞地价”，开发商获得土地使用前就已确定了销售价格的上限（在此上限基础上可以降价），且绝大多数要求建筑面积90平方米以下户型占比超过70%（以下称90/70）。在政策严格限定之下，此类项目利润率非常低，且同质化供应背后，房企面临巨大的去化压力。
中原地产研究中心统计数据显示：截至目前，北京合计有26个限竞房项目取得31期预售证，合计提供商品房限竞房源15982套，183万平方米（另外还有车位等配套）。由于部分项目刚取得预售证，合计网签只有2767套，签约均价为49842元每平方米，按此比例计算，网签销售率只有17.3%。而即使计算所有项目的真实销售，限竞房平均去化只有3成多，相比之前的4成继续下滑。
“我知道已经有一些房企准备放弃或者已经基本放弃北京房地产市场。”一位业内人士对21世纪经济报道记者说。北京土地市场的自然稀缺叠加调控影响，使得北京房企面临一场看似没有尽头的楼市寒冬。
上述业内人士透露，事实上，为了求得生存，除了向环京市场扩张，孔鹏在业务方面也做了许多努力。比如，多元化探索以及业务创新，但这在集团内部看来，“与战略不符。”
这场突然而至的换将背后，可能意味着旭辉这家中型房企未来的战略布局重镇已不在北京。
本文来源：21世纪经济报道
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