2018年夏季达沃斯于9月18日在天津开幕。仲量联行中国区资本市场部负责人吴允燊在接受号外专访时表示，预计未来一段时间，全球房地产的交易总量将维持增长势头，虽然有政治与经济的不确定性，但房地产作为稳定收入、风险相对低的投资类别，依然是投资者喜爱的投资产品。
对于房地产投资的地区，吴允燊建议，应该走向成熟、透明度高、资产流动性高的城市。“中国投资者出去还是应该选择国际的大都市，主要原因是它们的流动性高，一旦经济形势有改变，退出速度比较快。”
谈及中国房地产市场的投资环境，吴允燊认为，过去五年中国的资本增长比回报增长要高，大部分的投资都是以短期获取资本增值作为收益的主要来源。“未来五年我们预期资产收益回报的增长将高于资本增长的速度，更适合一些长期投资的资金，获取一个更稳定的回报。”
以下为访谈实录：
号外：您怎么看待亚太区房地产投资市场的前景？哪些地区市场较为活跃？
吴允燊：中国经济较2017年还是获得了6%的增长，整个亚太区还处于一个经济恢复的过程里面，主要城市包括日本、香港、澳大利亚，这三个一直都是流动性，流通性最大，市场交易量较大的，整体还是在第一、第二个季度表现得略为突出的。
传统的办公楼还是占据了绝大部分的交易，另外一方面，我们看到一些新兴的投资类别的市场受到投资者的欢迎，包括了数据中心、养老、教育的房地产这些都是新兴的一些资产类别，受到投资者的欢迎。
号外：您怎么判断2018年下半年全球经济的走向，您觉得今年会是中国投资者做海外资产配置的一个风口吗？
吴允燊：毫无疑问今年应该是会慢一点的，对海外市场的政策有一些改变，当然我相信国家还是支持“一带一路”相关产业有关联的一些房地产投资，这应该是鼓励的类别。同时我们也看到海外资产的配置已经进行了几年了，今年我们看到在两三年之前或者是更长一点的时间收购的项目，今天都已经在退出的一个阶段，也代表着一些中国机构投资者在2018年他们之前收购的资产退出市场。
新一轮的资金可能会重新进入市场，我们看到今年毫无疑问会慢一点，主要以退出作为今年的主要的投资方向，但是我们相信资金留在境外的话他们还会寻找更好回报的一些资产，作为投资“一带一路”的选择可能会少一点，但是在几个类别的资产上面还是受欢迎的，包括了物流，包括了产业园区，这些都是国家推动“一带一路”政策配合的一些资产。
号外：在这些您刚才提到的不同类型的海外投资的项目中，您觉得哪个国家、哪些行业，或者哪些具体的物业类型是更受投资者青睐的？
吴允燊：过去最受欢迎的还是欧美两个主要城市，伦敦跟美国纽约，甚至亚太区澳大利亚是最受欢迎的投资目的地，办公楼还是主要的投资对象。我们看到另外一个在国内可能不是作为热门投资的酒店，其实在过去一段时间也是受到投资者欢迎的，因为酒店一般都是有经营者帮你经营整个酒店，那投资对资产管理的要求相对低一点。
未来我相信办公楼还会是最热门的一个投资的类别，可能物流会快速地成长，因为大家都看到中国在E-commerce上面其实获得非常好的成绩，占据了全球43%的份额，那我们的产品销往国外还是会陆续增加的，还有更多的物流园区来建立一个更好的战略，我相信这个应该是受欢迎的市场。
有投资者可能会慢慢看一些新兴的市场，过去的几年日本不是最受关注的一个投资的目的地，因为都以欧美为主，那我们看到日本可能会是国内另外一个未来的热点。因为他们的奥运会，他们经济的复苏，这些可能都是在亚太区里面除了香港、新加坡、澳大利亚以外的一个重要选择。
号外：近两年来全球经济的不确定性仍在积聚，黑天鹅和灰犀牛事件频发，您认为应该如何进行海外资产投资才能规避风险？如何最大化的规避投资风险，同时又能最大化的获得收益呢？
吴允燊：总体来说的话，在过去大概5-8年全球的流动性还是非常非常高的，所以在高流动性上面大家都希望增加房地产的配置，而房地产其实是一个稳定收入的一个资产类别。我们看到非常多的投资者还是在继续增加他们在房地产领域的投放份额，所以我们预期在未来一段时间，全球的房地产的交易总量还是在维持在一个增长的势头，虽然有政治跟经济的不稳定性，但是资产作为一个稳定收入，风险相对低的一个投资类别的话，我相信还是投资者喜爱的一种投资产品。
投在哪里或者是哪里最保险的话，我相信过去一段时间中国投资者出去的话还是选择国际的大都市，主要的原因还是他们的流通性非常的高，一旦经济有改变的话，其实他们退出的速度都是非常快的。我们还是极力推荐投资者应该走向于成熟、透明度高、资产流动性比较好的城市。因为投资还是有买有卖的，在适当的时机，不管是市场好或者市场不好的时候，你能够寻找更好的投资渠道，我觉得这是最重要的一个环节。
号外：从目前来讲，中国的高净值人群刚刚开始了解海外资产配置，对海外市场了解还不够。您会给刚刚涉足海外资产配置的人士怎样的建议？如何平衡收益和风险？
吴允燊：高净值人士在海外的投资其实增长非常得快，我们也有海外房地产销售给高净值人士的业务，我们过去3年的业务是翻倍增长的。那我们感觉这应该是一个长期的业务，中国的高净值人士配置他们的资产肯定不是1、2年完成的，我相信也是在一个学习的过程里面。
除了刚才说流通性高、透明度高以外，还有几个关键投资的选择我觉得应该是个人投资者要特别关注的。第一，法律跟税务应该是要尽量的清晰简单，因为对个人投资者来说你没有非常强大的团队帮你去了解或者是处理法律跟税务上面的问题，所以这个应该是其中一个很重要的考虑了。
跟国内的投资市场不太一样，国内非常依赖于资本的增值，那在国外呢，我相信更稳定的租金回报或者是资产的收益，这个应该是投资很重要的另外一个考虑点。一个融资成本如果是3.5％的话，那我相信一个回报率2.5％的资产应该不是在海外一个非常理想的投资机会，因为中国非常依靠资本增值，国外还是以稳定性的收入作为投资主项的一个选择。
号外：您怎么判断中国房地产的投资环境，对未来有哪些预测？
吴允燊：我相信也是今年我们的流动性比较紧张，所以整个房地产的投资可能今年会总量会降一点，但是我们也同时看到其实市场在成熟的过程里面，特别是一线城市，市场的透明度、交易的流通性其实也是在改变。我们看到更多境外的长期投资的资金对中国的兴趣越来越大，包括保险，包括退休、养老基金，他们的投资人年限都是比较长的，主要他们看重中国的透明度改善，流动性改善了。
更重要的是过去的5年中国的资本增长比回报增长要高，换句话说就是这个回报率其实在降，大部分的投资都是以短期获取资本的增值作为收益的主要来源。当然我们也经历过供应量的最高峰，我觉得我们在18、19年可能大体量的供应量应该会过去了，我们会慢慢回到一个比较正常的供应阶段。未来的5年我们预期资产收益回报的增长是比资本增长的幅度要高的，更适合一些长期投资的资金，他们希望获取一个更稳定更好的回报，而不是2、3年以内资本只增长15、20%，他们会退出的那种资金。
这个表现在中国市场其实会越来越成熟，另外一个类别或者是投资的机遇在于城市更新的投资选择，我们看到有更多传统市中心一些旧楼改造，这个应该是未来一个大的门类，很多投资者都在积极地去找。
（李兆元 bjlizhaoyuan@corp.netease.com）
本文来源：网易股票
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