网易首页 > 网易财经 > 正文

房企融资对银行开发贷依赖增加 按揭过桥需求旺盛

0
分享至

(原标题:房企融资对银行开发贷依赖增加 按揭过桥成回笼资金新手段)

房地产融资结构性变局

去年三季度房地产调控趋紧以来,房地产企业融资难度增大。对房企来说,银行土地融资十分困难,债券融资大规模减少,合规的房地产开发贷依然呈现较高增速。不过总体融资依然趋紧,因此转道信托融资,但成本较高。目前来看,在鼓励租售并举的措施下,住房租赁的融资渠道有所放开。信贷、债券、信托围绕租赁房都有相关业务创新,未来规模可能呈现上升态势。是为房地产融资结构性变局。(杨志锦)

导读

21世纪经济报道记者采访包括国有大行和股份行在内的多名银行人士均反馈,今年的房地产相关融资基本上回归到了“开发贷”一个品种。“一切向开发贷看齐,就是要 四证齐全 ,之前的土地融资业务全部停掉。资管部对接的地产类非标基本也没有了,就是配些房企的债券。”某股份行武汉分行人士表示。

去年10月,中国银监会在2016年三季度经济金融形势分析会明确指出要加强房地产相关融资规范,严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域,严禁银行理财资金违规进入房地产领域等。此后银行“输血”房地产格局发生了较大变化。

整体而言,今年两个趋势明显。其一,房地产开发贷回暖。国家统计局数据显示,房地产开发企业到位资金中,国内贷款的同比增速最高,前10月的同比增速达20.2%,占比达16%。其中原因,主要是房地产融资(符合信贷要求的)从表外回归至表内。而土地融资则趋紧。

其二,按揭贷款增速明显下滑。一组关注的数据是,在今年1月—10月房企到位资金中,个人按揭贷款1.99万亿元,同比下降了1%。按揭贷款的增速下降,微观上放款慢,导致开发商回笼资金承压,目前已经有资金投向了“按揭过桥”市场。建行理财业务近期重启房地产相关融资,就明确把“按揭过桥”作为重点业务布局。

“土地融资业务全部停掉”

今年房地产开发商的整体情况可以从几组数据窥见一斑:从销售来看,整体呈下滑态势。国家统计局数据显示,前10个月无论是面积还是销售额同比增速都在下降,但增速还分别维持在8.2%和12.6%。

同时,开发商还在大量购买土地。前10个月的开发土地购置面积的同比增速为12.9%,而且今年以来同比增速呈上扬趋势。

在此背景下,房地产开发商的资金吃紧成为常态。国家统计局数据显示,房地产开发企业本年到位资金增速持续下降,前10月的同比增速为7.5%,仅为去年同期增速的一半。

在资金来源中,国内贷款规模为2万亿,同比增长最快,增幅高达20.2%,占所有本年到位资金的16%,可见开发商资金对银行贷款的依赖程度有所上升。

另外,根据25家上市银行半年报,总计上半年开发贷增幅为8.33%,其中有19家开发贷余额较去年底有所增加。

从区域来看,上海地区房地产开发贷回暖明显。央行上海总部数据显示,今年前三季度房地产开发贷增加567.37亿元,同比多增1218.23亿元,9月末住房开发贷余额甚至创三年增速新高;而个人贷款投放则继续减缓,第三季度个人住房贷款增加290.09亿元,为前两个季度平均增量的一半。

21世纪经济报道记者采访包括国有大行和股份行在内的多名银行人士均反馈,今年的房地产相关融资基本上回归到了“开发贷”一个品种。

“一切向开发贷看齐,就是要 四证齐全 ,之前的土地融资业务全部停掉。资管部对接的地产类非标基本也没有了,就是配些房企的债券。”某股份行武汉分行人士表示。

另有某城商行对公人士此前透露,其所在分部今年上报总行的项目中,只有不到一半顺利出账,其中被否的项目除了价格原因,更多是因为“涉房”:因不合规未能出账。

按揭过桥需求旺盛

多个数据维度显示,今年按揭贷款增速下滑,房企依赖按揭贷款回笼资金的压力变大。

第一个数据维度,从25家上市银行半年报来看,截至上半年末,按揭贷款总额总计涨幅为10.89%,而去年全年的增幅为35%。

第二数据维度,从区域来看,以上海为例,央行上海总部数据显示,前三季度本外币个人住房贷款新增1479.32亿元,同比少增1201.17亿元。从贷款投放进度看,第三季度个人住房贷款增加290.09亿元,为前两个季度平均增量的一半,同比少增457.63亿元。

第三个数据维度,直接来看按揭贷款占房企到位资金的比重。国家统计局数据显示,在房企本年到位资金中,个人按揭贷款1.99万亿元,同比下降了1%。由于开发商到位资金和其他类型资金同比都在增长,而个人按揭贷款为负增长,按揭贷款的比重下降。

除了新增按揭明显减速外,微观层面可观察到,按揭放款速度放缓,商业贷款从批复到放款可达3个月,公积金贷款可达半年。

上述按揭贷款在规模和放款速度方面的变化,一方面会反映在居民杠杆的变化中;另一方面,从房企角度,则表现为资金回笼承压。

目前,针对该需求已经出现了按揭过桥贷款市场。过桥资金的来源除了银行,资管公司和央企、国企也是重要出资人。

建设银行理财业务近期重启暂停了近一年的房地产相关业务,就重点布局了“住房去库存”类项目,支持力度之大,包括额度不占用房地产企业在建行的信用授信额度。

所谓“住房去库存”类理财业务,是指用理财资金对接该行待放款环节的个人按揭贷款,作为短期过桥资金提供给房地产开发商,并由按揭发放银行后续提供安排放款实现理财资金退出。

但据21世纪经济报道记者多方了解,目前开展此项业务的银行并不多。农行某支行行长则表示,除了开发贷之外,涉及房企的融资将主攻租赁房Reits。目前业内已经有相关Reits在交易所上市,该支行行长表示,未来有望推进Reits在银行间市场上市。建行理财此次重启房地产相关业务也把Reits业务纳入其中,并明确实行名单制,从客户和区域两个维度严格准入。

相关推荐
热点推荐
杨少华告别仪式,姜昆 冯巩 侯耀华 赵本山到场倪萍哭得直揪口罩

杨少华告别仪式,姜昆 冯巩 侯耀华 赵本山到场倪萍哭得直揪口罩

八斗小先生
2025-07-10 12:37:05
甘肃天水铅中毒:一个谎言,至少需要用“另一个”来掩盖?

甘肃天水铅中毒:一个谎言,至少需要用“另一个”来掩盖?

占理儿
2025-07-09 10:53:00
美国两年前爆发过大规模食物铅中毒事件,中毒的几乎都是儿童

美国两年前爆发过大规模食物铅中毒事件,中毒的几乎都是儿童

庄时利和
2025-07-10 16:10:44
男子买荣耀折叠机一个月屏幕有黑点,换屏没几天又花屏;荣耀回应:再换屏要付费

男子买荣耀折叠机一个月屏幕有黑点,换屏没几天又花屏;荣耀回应:再换屏要付费

大风新闻
2025-07-10 17:55:59
天水摊事了!官媒发声:19年前与今天有太多相似,严查的远不止8人

天水摊事了!官媒发声:19年前与今天有太多相似,严查的远不止8人

大川哥
2025-07-09 20:53:51
我国将迎来人口死亡高峰?22年1041万人去世、23年1110万,去年呢

我国将迎来人口死亡高峰?22年1041万人去世、23年1110万,去年呢

酥白
2025-07-09 00:28:16
中国男子遭虐杀,颈脖骨折生殖器被切断。

中国男子遭虐杀,颈脖骨折生殖器被切断。

贴小君
2025-07-10 12:30:04
杨少华去世!儿子杨议透露去世细节:他在午休时离开,安详无痛苦

杨少华去世!儿子杨议透露去世细节:他在午休时离开,安详无痛苦

史书无明
2025-07-09 20:31:24
RMC:半决赛淘汰皇马后,恩里克宣布全队放假一天

RMC:半决赛淘汰皇马后,恩里克宣布全队放假一天

懂球帝
2025-07-10 12:11:31
尹锡悦又被捕!首日菜单曝光 这一次待遇降级了

尹锡悦又被捕!首日菜单曝光 这一次待遇降级了

上游新闻
2025-07-10 14:52:49
2025高考录取:清华已跌落神坛,公费师范生杀疯了,985大学爆冷

2025高考录取:清华已跌落神坛,公费师范生杀疯了,985大学爆冷

二月侃事
2025-07-10 08:32:40
37岁外卖员因热射病去世,死前喝冰饮料,家属发声,晕在电动车上

37岁外卖员因热射病去世,死前喝冰饮料,家属发声,晕在电动车上

180视角
2025-07-10 14:55:20
告诉爸妈别舍不得开空调!研究发现:温度适当调低,能产生抑癌效果!

告诉爸妈别舍不得开空调!研究发现:温度适当调低,能产生抑癌效果!

人民日报健康客户端
2025-07-10 07:35:42
贵州女教师赵庆梅执行死刑,22名女生被害,全班仅2人幸免

贵州女教师赵庆梅执行死刑,22名女生被害,全班仅2人幸免

呼呼历史论
2025-07-10 14:37:41
武汉男子斥责不拴绳遛狗被打伤,次日送娃上学遭挑衅尾随

武汉男子斥责不拴绳遛狗被打伤,次日送娃上学遭挑衅尾随

封面新闻
2025-07-10 16:43:24
为省7毛赔光10亿,充电宝巨头罗马仕崩塌了

为省7毛赔光10亿,充电宝巨头罗马仕崩塌了

时尚的弄潮
2025-07-10 01:22:00
【意大利】机场逃犯被吸进飞机发动机,经过几十个刀片高速旋转和1600度高温,瞬间粉碎(现场图慎点)

【意大利】机场逃犯被吸进飞机发动机,经过几十个刀片高速旋转和1600度高温,瞬间粉碎(现场图慎点)

鲁晓芙看欧洲
2025-07-10 06:33:12
这下事情闹大了!联合国儿童基金会为天水幼儿血铅异常事件发声…

这下事情闹大了!联合国儿童基金会为天水幼儿血铅异常事件发声…

翻开历史和现实
2025-07-10 12:45:20
反转!甘肃女子截瘫后被男友抛弃,之前把男友当备胎,残废后催婚

反转!甘肃女子截瘫后被男友抛弃,之前把男友当备胎,残废后催婚

水晶的视界
2025-07-10 09:25:12
2025养老金调整方案,上调2%,调整公式,2000和6000元上涨差多少

2025养老金调整方案,上调2%,调整公式,2000和6000元上涨差多少

兴史兴谈
2025-07-10 16:35:54
2025-07-10 18:19:00

财经要闻

潮玩规模破千亿的幕后故事

头条要闻

武汉男子斥不拴绳遛狗被打伤 次日送娃上学遭挑衅尾随

头条要闻

武汉男子斥不拴绳遛狗被打伤 次日送娃上学遭挑衅尾随

体育要闻

北美四大职业联盟 又多了一位中国球员

娱乐要闻

宋佳,真的好叛逆!

科技要闻

Grok4最贵订阅月费2千,会不会三观不正?

汽车要闻

靠谱奶爸的底气 乐道L90静态体验

态度原创

本地
旅游
家居
时尚
军事航空

本地新闻

换个城市过夏天 | 枫叶之都的22℃清凉秘境

旅游要闻

热闻|清明假期将至,热门目的地有哪些?

家居要闻

美式简约 奢华不失优雅

夏天衣服千万别买太多,认准T恤和连衣裙,舒适大方又高级

军事要闻

内塔尼亚胡赠特朗普美军B-2轰炸机造型“特别礼物”

无障碍浏览 进入关怀版
×