非洲城镇化驱动民资投资转向 中民投建南非保障房

（原标题：非洲城镇化进程驱动民资投资转向 中民投掘金南非保障房建设）

每周报告 之民资跨境投融

相比中民筑友的谨慎，不少国内民企拓展非洲地产市场的征途则显得“大刀阔斧”。

随着“一带一路”倡议落地，中国民营企业的海外业务触角正扩展至非洲最南端。

10月10日，中国民生投资集团（下称“中民投”）旗下中民筑友在非洲参与承建的首个保障房建设项目——位于南非豪登省的John Dube新城项目正式开工，总投资额达到170亿南非兰特（约合85亿元人民币），这也是中国装配式建筑科技首次应用在南非保障房建设领域。

“其实，我们在非洲其他国家也协商敲定了保障房承建项目，不久也会陆续开工。”中民筑友总裁訚军接受21世纪经济报道记者专访时直言。

随着非洲国家城镇化进程加快，中国民企在非洲的投资热点，正从煤炭有色金属资源开采切换到房地产市场。

不过，中国民企试水非洲房地产投资开发承建，能否获得理想回报，仍存在不少变数。

2013年底，中国富豪戴志康旗下上海证大集团以10.61亿南非兰特（约合人民币6.63亿元），向南非最大上市公司AECI收购了包括1600公顷的建设用地、4平方公里的湿地以及200幢历史建筑，打算以此改造成“南非的陆家嘴”，但3年后，上海证大发布公告以总代价18.1亿兰特（约9.99亿港元） 出售证大资本全部股权及贷款，宣告这笔房地产投资以亏损3082万港元告终。

“毕竟，南非房地产业的游戏规则与国内存在很大不同，当地对公司建筑资质与建筑技术使用标准有各种各样的要求，相关政府批件需由当地咨询公司操作，任何一个环节出现差错，中国民企在南非的房地产投资开发项目就会遭遇滑铁卢。”一位熟悉非洲房地产项目投资开发的业内人士透露。

訚军对此表示，当前中民筑友的策略，主要是从风险较低的项目承建切入。在没有熟悉当地房地产市场游戏规则前，他们不大会涉足当地地产投资开发业务。

项目承建的风险收益考量

世界银行此前有报告指出，非洲正在经历快速的城镇化进程。当前非洲城镇人口为4.72亿，到2040年这一数字升至10亿，由此带来大量的住房需求。

以南非最富裕的豪登省为例，目前当地住房短缺达到100万套，以至于每年约10万人搬迁到省会约翰内斯堡。

这吸引越来越多中国民营企业参与掘金当地房地产市场。

“两年前，我们就进入了南非市场寻找业务机会。”訚军告诉21世纪经济报道记者，为了尽快熟悉南非房地产市场发展状况，中民筑友与当地地产公司开展积极合作，如今投资额达到85亿元人民币的John Dube新城项目，正是双方合作的结果。

当时，数家中国大型央企与当地开采商共同参与竞标这个项目承建工程。中民筑友之所以成功胜出，主要原因有两点：一是其装配式建筑科技在完成装配式混凝土墙板结构体系建造后，能一天完成主体装配，三天即可完成装修入住，从而大幅缩短工程时间解决当地增加保障房的迫切需求。二是其EMPC管理体系（即项目设计、制造、采购、施工一体化）令整体建筑成本较同行低了约10%，形成较高的定价优势。

“此外，我们也做了大量本土化运营，比如整个工程采取95%当地工人、在当地投资建厂输出装配式建筑科技，带动当地就业与建筑技术水准提高。”訚军透露。

即便顺利拿到承建项目，中民筑友依然面临不小的经营挑战——首当其冲的，就是非洲国家地方政府用于项目建设的财政拨款能否如期兑现。

“一旦出现经济动荡或政府换届，个别非洲国家政府部门可能会以财政收入缩水为由，要求企业先垫资完成项目施工，等到政府收入宽裕时再交付项目款，但这给中国民企带来不小的经营风险。”上述熟悉非洲房地产项目投资开发的业内人士直言。

訚军对此表示，中民筑友正与南非省豪登省相关部门协商工程预付款与付款时间节点相关事宜，原则上公司将按照付款进度设计相应的工程进度，尽可能规避垫资风险。

“目前南非省豪登省与John Dube新城项目所在城市已经针对这个项目专门安排了财政付款预算。”他补充说，基于保险起见，中民筑友也做了详尽项目尽职调查，发现豪登省与John Dube新城项目所在城市的金融信誉度甚至高于南非首度约翰内斯堡。

不过，相比非洲国家财政付款悬疑，中民筑友面临的更大挑战，就是汇率风险。由于非洲很多国家货币汇率波动较大，若民企稍有疏忽，收到的当地货币若遭遇大幅贬值，则令整个地产项目由盈转亏。

“所幸的是，我们的主要原料采购与施工人员均来自当地，令项目大部分施工费用以当地货币结算支付，汇率大幅波动对项目整体收益的冲击不大。”訚军表示。此次中民筑友采取保本微利策略承建John Dube新城项目，以此逐步打开非洲地产市场。

南非房产市场的“游戏规则”

相比中民筑友的谨慎，不少国内民企拓展非洲地产市场的征途则显得“大刀阔斧”。

近年，由中国华侨凤凰集团投资成立的格兰西亚公司在南非当地斥巨资开发了多个公寓或别墅项目。中国富豪戴志康旗下上海证大集团的“南非陆家嘴”工程也曾轰动一时。

前述熟悉非洲房地产项目投资开发的业内人士透露，中国民企之所以频现大手笔投资，主要原因是受到南非房地产投资开发高利润驱使——目前南非地产项目的利润率普遍在10%-30%之间，不过高利润项目主要集中在当地开发商与房地产基金手里，原因是他们一面拥有更低的土地持有成本，一面从地产开发、银行融资，到房产持有销售均可一手包办，在每个环节上都能创造不菲利润。因此，多数中国民企在进入南非房地产市场时，基本会选择与当地开发商（或房地产基金）合作，宁愿牺牲一部分利润分成。

“由于不了解南非房地产市场游戏规则，部分单枪匹马作战的国内民企吃了不少暗亏。”他举例说，比如南非对外资企业开发当地房产项目，有着严格的建筑技术使用与建筑资质准入要求，国内民企若得不到当地开发商“协助”，要通过这些审核要经历漫长复杂的审批流程，导致工期被大幅拉长，最终出现项目投资开发亏损。

记者多方了解到，不少民企在接受“教训”后，开始加强与当地开发商（或咨询公司）合作，将20%-30%项目管理开支用于各类法律咨询与业务合作，从而加快地产项目投资开发进程。

“听说有中国企业在南非开发的地产项目获得19%利润率，这个数值在当地已经不低。”这位业内人士透露。

不过，如何防止南非兰特汇率大幅波动吞噬可观的地产项目利润，同样是中国民企必须面对的新挑战。

“多数民企的做法，是与当地外资银行开展业务合作。”他透露，当地外资银行对当地央行货币政策与汇率变化趋势比较了解，提供合适的换汇与利润汇出操作建议，从而尽可能避免汇兑风险对利润的消耗。