网易财经3月6日讯 今年1月起，上海拉开了全面清理类住宅市场的大幕。1月7日，上海市住建委公告表示对全市商业办公项目进行集中核查，期间暂停此类项目的网上签约。近日，上海对类住宅较为集中的闵行、嘉定两区开始试点整治。
此次整治要求违规的项目对具有居住功能的隔层、燃气管道、上下水进行拆除。整改方案曝出后，位于闵行区的上海绿地“商改住”项目“峰尚汇”向业主提供了相关补偿方案。据网易财经了解，该方案在推进过程中实则面临重重阻碍，300多名已入住业主普遍不接受退房，也不认同上海绿地给出的赔偿方案。
有关专家向网易财经表示，由于2016年住宅市场限购加码，部分房企借商办物业打“过渡性产品”概念擦边球，“类住宅”概念被逐渐炒热。“上海类住宅市场1、2月的交易量和去年12月相比减少50%以上。此次整治对消费者心理有较大影响，随着整治范围的扩大，未来相关项目的成交量会有明显缩水。”上海中原地产分析师卢文曦表示。
“峰尚汇”补偿方案难获业主认同
今年1月，上海住建委便发布了集中清理核查商业办公项目并暂停此类项目网上签约的通知，目前上海共有128个商住项目被暂停销售。而上海针对于违规商业办公项目的整改工作，目前仅以闵行、嘉定两区开始试点，并未在全市范围内展开。绿地“峰尚汇”便在整治名单之中。
现在，上海绿地“峰尚汇”项目的宣传广告以及推盘信息在网上已踪迹难寻。业主李女士告诉网易财经，“峰尚汇”项目2014年开盘，她在2015年11月以1.9万每平米的价格购入。李女士表示，当时销售人员向购房者承诺入住后会通煤气，此外由于房间为4.4米挑高设计，装修时可以加装隔层增加使用面积。然而在整改方案曝出后，当初的卖点却统统踩进了“雷区”：根据闵行区住房保障和房屋管理局等多个部门联合下发《“类住宅”专项整治联合告知书》，“峰尚汇”被要求其接到告知书15日内自行整改至规划许可核准的方案，拆除具有居住功能的插层、隔墙、上下水和燃气管线等设施，恢复商办用途。
按照李女士的说法，该项目最终已经于2016年10月14日交房，小区500多户业主中，有300户以上正在装修或者已经入住。根据2016年绿地集团半年报，截止2016年6月，绿地“峰尚汇”的可供出售面积为33375平米，已预售面积为26647平方米。网易财经从多名业主处了解到，目前上海绿地向业主提出的补偿方案难以获得业主认同。
有业主向网易财经展示了3月2日闵行区浦江镇人民政府向“峰尚汇”业主下发的《告知书》，文件称上海通盈置业有限公司擅自改变该项目法定规划批准用途，违法建设并以住宅用途对外进行销售。公开资料显示，上海盈通置业成立于2013年8月，唯一股东为绿地集团。
根据绿地公布的处理方案，业主可以根据自我意愿选择是否退房，选择退房的业主可以拿回房款，而不同意退房的业主需要根据相关部门要求进行整改，“峰尚汇”方面会以房屋签约总价的1%及600元/平方米的标准进行补偿，已经装修的业主额外再减免三年物业管理费。“对绿地的给出的上述两套方案无法接受，也不接受退房退款。”业主Jacky告诉网易财经，“首先自己的时间成本无法考量，另外装修已经砸了十几万，这部分的损失也无法计算。”
上海“类住宅”开年成交惨淡
受2016年上海“325”楼市新政对住宅限购影响，类住宅作为“过渡性住宅产品”成交量自2016年二季度开始出现明显提升。上海中原地产市场研究部数据统计显示，截至12月27日，上海类住宅2016年成交201万平方米，同比增加76%；成交均价23404元/平方米，同比涨幅12.4%。
同策咨询部研究数据显示，2016年12月一个月之内，上海酒店式公寓市场成交面积16.33万平米，成交均价则达到31448元/平米，呈现20%的环比上扬态势，同比上扬幅度也达26%。而截至2月15日，2017年上海“类住宅”项目销售共计成交481套，成交面积为30331平米，成交金额为7.57亿元，成交均价仅为25301元/平米。受政策影响，2017年1月上海“类住宅”零供应，存量房合计成交量为3.51万平米，环比、同比分别大幅下滑78%、76%，创2015年3月以来的最低值，成交均价也环比下滑3个百分点至30589元/平米。
由于上海限购条件的存在，公寓式办公楼一直被看做是住宅市场重要的组成部分。部分城市郊区商业用地开发后去化困难，开发商便尝试将商业类物业包装成为住宅产品的形式来促进销售。
“住宅市场热销引起了一些乱象。这次集中整治的类住宅物业，主要指的是持商业性质产证作住宅用途。由于类住宅本身地价便宜，加之有些loft类型做了挑高设计，可以加改隔层，因此总价算下来远低于住宅。”卢文曦表示，“商办物业的投资性质远弱于住宅，政府为之前的乱象踩下“刹车”后，不排除未来有价格松动的可能。”（方京玉 gzfangjingyu@corp.netease.com）
本文来源：网易财经
作者：方京玉
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