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重庆让烂尾楼变成都市时尚坐标

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重庆让烂尾楼变成都市时尚坐标

漫画 赵春青

   

近日,随着重庆最大一宗司法拍卖项目在重庆联交所成功竞卖,这也宣告了重庆主城区的烂尾工程基本消灭殆尽。

记者日前从重庆联交所了解到,该项目原为重庆精才置业有限公司投资12亿元的 “龙城港湾”房地产项目,按计划应在2014年9月底前开工,2017年9月底前竣工。但至今,现场除有几幢临时工棚外,到处长满荒草,实际开发程度仅为“三通一平”状态,最终被重庆本土一家房地产公司以6.59亿元拍下,成为重庆司法拍卖交易进场以来最大一宗司法拍卖项目。

据了解,多年来,重庆市内多达百余处大大小小的烂尾楼始终清理不掉,它们大多形成于上世纪八九十年代。针对城市建设中出现的大量烂尾楼问题加之主城能开发的土地越来越少,重庆通过鼓励项目业主自行处置或实施资产重组、司法拍卖等方式,使得一些烂尾楼项目越来越吃香,乌鸡变凤凰的戏码正在不断上演。

烂尾楼处置缘何棘手

重庆瀛丹大厦、菜园坝大江楼……这在当地都是颇为“有名”的烂尾楼,曾屹立十几年没动静。而在中国许多城市,被称为“城市疮疤”的烂尾楼工程可谓都是“顽固的风景”,成为中国房地产业起起落落的一个缩影。

深究其中的诱导因素,资金链断裂、规划失当、产品定位不准等可谓是造成烂尾楼产生的主要因素。但是,由于负载着大量债务的烂尾楼项目处理起来极为棘手。

近几年来,重庆通过多种方式将这些“烂尾楼”盘活,大大改善了城市形象和投资环境。据该市规划部门相关负责人介绍,为了优化土地利用方式和结构,重庆在主城区房地产开发建设中,坚持“减量、整容、增绿、留白”八字方针,实现了集约用地,杜绝烂尾楼产生。同时还要求“上一个项目建设进度未达到50%的,不供应新项目用地”,严格执行满两年未动工开发的无偿收回土地的规定。

“政府对烂尾楼处置力度加大,开发企业不敢轻易搁浅楼盘,主动转变开发理念,尽量贴近市场,贴近消费者。”重庆东原地产负责人袁先生说。

据悉,在近年来处置烂尾楼的行动中,诚信档案的建立可谓功不可没。重庆市逐步将烂尾楼原业主列入“不受欢迎名单”上网公示,并且加以后续处理——此类业主凡申请新项目,有关部门不予立项、不予规划许可、不予审批土地。

“一旦上了不诚信档案,就意味着开发企业彻底出局。”接受记者采访的多位开发企业负责人表示,“房地产开发是一个循环的过程,做好了,口碑效应使得锦上添花,良性循环。做坏了,特别是烂尾,则使得企业恶名难消。”

成商圈的标志性工程

记者从重庆市建委住房处了解到,2001年全市统计共有100余处烂尾楼,时至今日已成功处理了95处。

“早些年遗留下来的烂尾楼或由政府出面,或由开发商接手,现多已在市场上消化掉。目前还存在的烂尾楼已经很少了。”重庆新中地产总经理何伟坚如是说。

市建委专家称,倘若烂尾楼工程理清了债务债权纠纷,重新寻找到合适的定位,就会实现“乌鸡变凤凰”。

记者在调查中了解到,在处置初期,重庆市鼓励项目业主自行处置烂尾楼,督促项目业主在规定时限内提出可行的处置工作方案,报主管部门审定后,在政府的监督下组织实施。与此同时,允许项目业主在先行完成拆迁安置任务的情况下,进行联建或转让。对于项目业主自身无力处置的,由项目业主提出申请,经主管部门审核后,政府可以帮助进行处置。但由于这些工程债务关系复杂,重庆市多采取重组方式,即进行分门别类的债权债务重组、法人重组和资产重组。

重庆江北区曾是烂尾楼的重灾区,全区共有此类项目16个,建设规模总量达100万平方米。位于该市观音桥商业中心区的正源大厦便是其中一个烂尾项目,建筑面积47791平方米,1997年开发建设,在完成地下工程和主体工程28层后,项目业主拖欠施工单位、银行及投资公司1.17亿元。由于项目业主无力偿还欠款,也无法引入新的资金,工程被迫停工。最终,江北区政府引入香港世纪金源集团,对工程进行重新装修和定位,同时对周边环境进行了大规模改造。如今,这个困扰政府多年的烂尾工程已打造成集住宿、购物、休闲、娱乐于一体的星级酒店,成为江北商圈的标志性工程,在某种程度上说已经成为地标。

上涨行情下优势显现

除了采取法律手段进行公开拍卖外,“烂尾楼”还需要注入新的生命力。

重庆商业地产委员会副秘书长、美域公司董事长谢斐妍认为,“普遍使用的手段是通过包装变脸,做成半公益性质,如包装成与文化、旅游、艺术相关的产品。运用得最多的还是通过资产重组,引入资金盘活资产。”

如今,随着一个个烂尾项目的盘活,长期缠附在烂尾楼身上的各种债务、纠纷得以理清或处置,许多烂尾楼项目经重新包装和定位后,开始焕发出勃勃商机,吸引着众多的投资者进入,昔日无人问津的“半拉子工程”变成了资金追逐的“香饽饽”。

重庆同立集团负责人张能杰认为,一些地处主城区商业繁华地带的烂尾楼,商业及办公环境的发展前景都是卖点,开发商获得成本相对较低,接手这类项目比较划算。与新盘比较,烂尾楼依然具备独特的优势:选址大多在成熟区域,地块位置总体不会太差;在报建、打地基等前期阶段可节省不少时间,后续开发商有成形的框架可利用;对烂尾楼的改造,能得到政府一定的帮助与支持。

据重庆康联机构统计,今年下半年,重庆土地市场迎来上涨行情,从南岸区弹子石到大渡口区东风村,再到巴南区鱼洞,土地价格节节走高,这和主城核心区内很难再提供大面积地块供开发有直接关系。该机构负责人丁先生说:“在这个情况下,烂尾楼再利用的性价比优势就很明显了。”

仲量联行重庆分公司战略顾问部副总监马丽华表示,重庆近年来经济快速发展,吸引了不少外资金融机构入驻重庆,尤其是解放碑商圈范围。由于主城区能够供应市场的土地逐渐减少,所以地方政府也更积极地协助潜在买家处置烂尾楼。

外界曾将烂尾楼和问题楼盘形象地比喻成“城市伤疤”,而一座城市要继续发展,就必须勇敢地直面这些曾经的伤疤,利用“有形之手”和“无形之手”将其一一消除。由此,在告别了主城区楼宇“被闲置”的同时,加之没有了新增的烂尾楼,这才能成为真正的城市风景。



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