冯焱东：楼市需在供给需求两端同时降低杠杆

（原标题：冯焱东：楼市需在供给、需求 两端同时降低杠杆）

冯焱东

在房地产市场“地王”频现的背景下，原本楼市一再强调的“去库存”任务，至少在很多热点城市当中，已经被更急迫的“去杠杆”任务所取代。

为什么热点城市要去杠杆？这要从我国金融资源配置的三个不平衡说起。

一是行业的不平衡性，当前中国经济正处于“三期叠加”的新常态时期，金融部门基于安全性的考虑，对很多行业的介入都比较谨慎，相对而言，房地产有实物资产抵押，需求增长空间仍然较大，所以银行等金融机构对房地产是重金投入。

二是区域的不平衡性。大城市特别是东部地区大城市占据了金融资源的主要份额，中小城市的审批权限和信贷规模都相对较小，这些城市一般难于获得足够金融支持。

三是公司的不平衡性。随着房地产进入白银时代，行业集中度也在不断提升，金融部门处于安全考虑把金融资源主要投向了大型开发商。根据中房信数据显示，2016年上半年中国TOP100房企集中度同比增加4.05个百分点，达到44.35%，占整个房地产市场份额近半。

除了金融资源分布的不平衡性以外，房地产区域发展也存在较强的不平衡性。据统计2016年上半年中国十大热点城市（主要在东部）总销售金额占全国总销售金额的34.55%。金融资源的三个不平衡与房地产区域发展的不平衡结合在一起，就会导致这样一个结果：金融部门的资金相对集中到了房地产，投入房地产的资金又集中到了东部大城市和大型开发商。

正因为如此，我们看到沪宁杭等城市房价高涨，“地王”屡见不鲜，而且基本都被大型开发商获取。在金融资源过于集中少数热点城市和少数开发商的情况下，去杠杆就显得非常必要了。

先看需求侧的按揭杠杆：目前首套按揭大都执行首付最低20%的标准，二套和三套房按揭的首付比重也比前几年限购限贷期间有较大下浮，按揭杠杆率对于刺激或抑制需求，提高或降低购房能力具有比较明显的作用。

目前各城市房地产市场分化十分严重，在部分城市库存严重积压的同时，一线城市和少数二三线城市却处于库存短缺、房地产供不应求的状态，如上海、南京、深圳、苏州、杭州、合肥、厦门等地的住宅消化周期都在6个月以下，有的只有3个月，明显供不应求。

在这些热点城市，房地产调控政策应该是积极抑制需求，扩大供给，大力补库存而不是去库存。抑制需求的有效办法之一就是降低按揭杠杆，热点城市的按揭政策必须因地制宜，首套房可以继续执行较低首付比例，但对于二套房按揭应该提高首付成数，第三套房首付成数应该更高，必要时可以考虑停止第三套房的按揭。

房地产的区域性和波动性都很强，按揭政策应该因地制宜，保持较强的灵活性和及时性。由于各城市房地产发展分化严重，按揭等金融政策的调整权限应该下放给地方政府和地方人行和银监部门，房地产调控责任主要落实到地方，地方政府要建立起短效调控机制，根据市场变化及时抑制或刺激，和长效调控机制相结合。

其次看供给侧的杠杆。从开发贷看，银行以前对住宅项目普遍执行自有资金不低于30%标准，目前很多银行下调至25%标准，热点城市可以考虑提高自有资金比例。供给侧杠杆重点在土地款融资杠杆，银行开发贷明确是不能支付土地款的，但随着资管计划的放开，土地款融资近几年迅猛发展。各大城市拿地的主力军——前20强房企的土地款融资比例目前可能达到3：7的比例，等于说30亿元的一块地，自己出9亿元就够了。有这样高的杠杆率，势必会对地价乃至房价上涨起到推波助澜的作用，不利于房地产业和金融业的健康发展。

最后去杠杆还要结合开发商情况来实施。房地产调控既要因城施策，还要考虑因企施策。如果开发商借助过高的杠杆率去不断竞拍高价地，这对企业和金融部门来讲都是一种风险。金融部门应该加强企业研究，摒弃唯规模论，无论是银行信托，还是股市债市，对于大型开发商都应实施差别化政策，把杠杆率降低到合理水平。

高地价高房价会抬高城市商务综合成本，加大居民购房压力，削弱城市活力。热点城市不能被眼前利益蒙蔽双眼，必须保持清醒头脑，根据中央因城施策精神，在需求侧和供给侧两方面降低杠杆，给楼市及时降温，促进房地产和金融行业更加健康发展。（作者为民生银行地产研究院首席研究员）