远洋地产（03377.HK）正遭遇转型遇挫和业绩下滑双重考验。
8月21日，远洋地产发布2015年中期业绩报告，其上半年营收151.07亿元，核心利润16.93亿元，分别较去年同期下跌15%和13%。此外，远洋地产的毛利率更是在上半年降低至20%，系历史最低点。
截至2015年7月31日，远洋地产前7个月共实现协议销售160.7亿元，按照远洋董事局主席李明透露今年420亿元的销售目标，远洋地产目前仅完成全年目标约38%。接下来，他能否顺利完成全年业绩目标？
毛利率降至历史最低
毛利率难题一直困扰着远洋地产。
2014年，远洋地产先后剥离了秦皇岛的远洋海世界、杭州远洋大河宸章及上海远洋香奈印象等多个毛利相对较低的项目。未来，远洋地产位于黄山的远洋桃花岛和中山的6个项目也将是其剥离的对象。
但情况依然不容乐观。公司财报数据显示，2011年至今，远洋地产的毛利率已从31%一路下滑至今年上半年的20%。截至上半年，远洋地产的毛利仅为30.65亿元。
“公司的毛利率正在平稳筑底。” 远洋地产在给时代周报记者的回复中提到，在行业整体毛利率呈下降趋势下，公司今年上半年的毛利率保持在20%左右，基本呈现平稳的态势。远洋地产董事局主席兼行政总裁李明亦在中期发布上表示，目前毛利率看不到提升是因为房地产结算周期的问题。
面对逐年稳步下跌的毛利率，远洋地产显然并不甘心。为了逐步改善低毛利率，不仅着手收缩住宅开发，更逐步探寻养老地产以期成为利润增长点。据悉，继北京“亦庄椿萱茂”和“双桥椿萱茂”两个项目开业以后，远洋地产第三个养老项目也将于2015年底开业。并且，除与中国人寿开发建设养老物业外，远洋地产还与美国专业养老公司达成战略合作，促使养老业务发展更加专业化、规模化。
对于远洋地产来说，挑战在于双双下滑的营业额和利润。目前正值远洋业务战略调整之际，高速扩张和保证业绩稳定，都是当务之急。
中国国际金融（下称“中金”）发布研报称，虽然 2015 年前 7个月销售仅占公司 420 亿元全年目标的 38%，但考虑到新推货值仅占总可售资源 10%， 2015 上半年 45%的去化率还是比较令人满意的。
但中金担心，远洋地产未来的风险则是销售增速与利润率恢复不达预期。为此，中金亦将其目标价下调 14%至 7.34 港元。
远洋地产对此并不是太担心，在回复时代周报记者时称，今年上半年公司主要以去库存为主，新增的销售资源比较少。下半年将会以新增资源为主，预计将投放420亿元的销售资源，对完成全年销售目标充满信心。
转型“全地产”
在新业态成长阶段，为了保证稳定的营收以及进一步改善毛利率，远洋地产依旧需要继续在一线城市补充优质土地。2015年上半年，该公司共获取9个项目，总规划面积达160万平方米，平均土地成本约每平方米人民币6900元，主要集中于一线城市和核心二线城市。
事实上，从去年开始，远洋地产高调扩张，在全国楼市进入低谷时，大手笔新增一、二线核心城市700万平方米土地。
“如果房企的全国性扩张主要为三、四线城市，或一线城市的高端地块，则需要警惕。”世联行市场研究部总监崔登科告诉时代周报记者，扩张到全国得走快销路线，对资金需求大，现金流亦会承压。
远洋地产在高速扩张遇挫的同时，其负债亦逐年攀升。截至今年6月30日，远洋地产有息负债总额达人民币460亿元，现金资源总额为174.36亿元，净借贷比率为63%，比去年年底下降了3个百分点，但仍为2009年以来的较高水平。
远洋地产在努力调整公司债务结构。李明在本次中报业绩会上也透露，目前，远洋地产的外债占40%，内债占60%，其中一年期以内短债占比下降至12%。
改变迫在眉睫，远洋地产希望重建内部架构。据《中国经营报》报道，远洋地产已基本决定于2015年在相关区域恢复区域事业部制度。
而在给时代周报记者的回复中，远洋地产表示，2015年是远洋地产第四步发展战略实施元年，在此远洋地产将转变战略视角，由“住宅开发核心视角”转变为“全地产视角”。不再仅仅依赖开发与销售获利，而是通过多种业态的开发、销售、运营、服务，以及实业与金融资本的互动，实现企业战略转型，谋求更多样的业务组合与盈利模式。
麦格理研究报告表示，2015年仍然是远洋地产重组的一年。经过重组地土储备后，远洋地产于一线城市的占比上升，麦格理预计2015-2017年，来自一线城市的合同销售占比会升至51%。
李明在中报业绩会上透露，远洋地产在深圳布局已经“相当有规模”了，现有销售资源超过远洋目前一年销售总额。“公司先前已经进入深圳市场，而参与旧改的项目今年开始亦逐步有所斩获，今年除已收购的水湾项目外，荔山大学城项目已接近签约。此外，在宝安和南山区，仍有其他数个项目在洽谈中。”李明表示，深圳基本锁定的资源转化成销售额已经接近800亿元，到今年底有望超过1000亿元。
本文来源：时代周报
作者：胡天祥
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