银行开发贷“抓大放小” 融资成本维持高位

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本报记者  杨井鑫  北京报道

百强房企华光地产资金链断裂，山东临沂光耀地产运营停滞，一百集团因地产投资破产重组……一时之间，房地产行业流动性风险暴露无遗。

《中国经营报》记者了解到，作为银行贷款的限制性行业类别，房地产资金链一直处于紧绷状态，而银行格外看重房企负债率和流动性。自去年下半年起，部分银行逐步放松了房地产贷款政策，加大了房地产行业资金投入。但是，大型房地产商从中受惠，而中小企业则面临负债成本高企“雪上加霜”。

“通常来说，房地产开发贷这类资金需求量大，利率高，当期的不良贷款低，更重要的是市场存在对政策的预期，这是银行所关注的。对于一些规模大、融资渠道多、现金流充足的大型房企，银行还是特别愿意合作的。”一家国有大行信贷部人士接受本报记者采访时表示。

该大行信贷部人士向记者透露，在银行看来，地产开发贷的投放关键点在于项目本身。“豪宅和刚需住宅，银行更愿意选择后者；住宅和商业性地产比较，商业地产的现金流更持续、充裕；一线城市地产和二三线城市地产，一线城市地产肯定优势更明显。”

“由于房地产行业不景气，很多以前的项目可能融资上会不顺利，但是同时一些比较好的新项目也会出现，而银行也愿意做资金支持。”上述大行信贷部人士称，在这种经济形势下，劣质项目根本就很难启动，而优质项目会更多一些。

据了解，自去年下半年起，银行对房地产的支持力度在逐渐加大，实行的是差异化信贷政策。项目审核很严格，但是投放资金规模大一些。

央行1月23日发布的《2014金融机构贷款投向统计报告》显示，2014年地产开发贷款增速与上年相比明显回升。2014年末，房地产开发贷款余额 5.63 万亿元，同比增长22.6%。其中，房产开发贷款余额 4.28 万亿元，同比增长 21.7%。地产开发贷款余额 1.35 万亿元，同比增长 25.7%。

一家小型股份行人士对记者表示，房地产行业不景气，都缺钱，银行的话语权更大，在贷款金额、抵押物等方面都有优势，这使得银行能够规避风险。“房地产贷款抵押率现在就做40%，并且银行能跟踪贷款资金用途。”

在今年银行发布的2014年业绩报告中，建行等多家银行在信贷结构调整中加大了房地产行业贷款比例。

建行行长张建国表示：“继续支持优质房地产企业，每年增加200亿元~300亿元的房地产开发贷。”

数据显示，建行2014年房地产不良率为1.1%，同比增加0.3%。对此，张建国认为，房地产信贷资产质量稳定，不良贷款处在正常区间水平。

“从银行不良贷款来看，房地产行业贷款的不良贷款率都处于低位水平，资金投放占比略增。”民生证券一位分析师表示。

银行资金加大投放

2014年房地产开发贷款构成

地产开发贷款1.35万元，同比增长 25.7%，

增速比上年末高15.9个百分点

房地产开发

贷款余额 

5.63 万亿元

除了组织架构变动，人事方面也进行了一系列调整，涉及到中高层50多人。今年以来，浦发多位高管变动。3月浦发银行披露，董事会聘任潘卫东、刘以研为公司副行长，副行长穆矢兼任董事会秘书，副行长商洪波因工作调动辞去副行长职务。

此外，朱玉辰提出了“三脚凳” 转型计划：调整业务结构，提升零售和金融市场业务的占比。在2014年9月9日上海证券交易所举行的中期业绩说明会上，朱玉辰也表示：“我们的目标是优化对公、资金、零售三大业务结构，使三者比例从70 15 15左右逐步调整为60 20 20。”

一如其所期待，浦发银行2014年年报显示，业务结构出现了明显的优化，过去主要依赖公司业务的单极格局正向多极演变，对公、零售、金融市场三大业务结构逐步趋近于60 20 20，体现在收入结构上，该行非利息净收入为249.98亿元，同比增长了68.47%；实现中间业务净收入229.98亿元，同比增长47.58%。

房产开发贷款4.28万元，同比增长 21.7%，

增速比上年末高 5.3 个百分点

刘信义的新使命

资料来源：央行官网

目前的浦发银行规模已近4.2万亿元，正处在从中小型银行向大型银行迈进的关键时刻。

虽然银行对房地产开发贷资金投放增加，但是中小房企融资却仍然艰难。

“大型企业的融资渠道多，资产多，银行对贷款资金更放心，而小型房企日子就不好过了。”河北联邦地产相关负责人表示，很多地产商现在只能依靠自有资金和高利贷，但是却解决不了根本性问题。

“中小房地产企业很多涉及到民间借贷，向银行申请贷款用途大部分用于还债，也就是将银行作了接盘方，这对银行来说风险是特别巨大的。”前述股份行人士表示，一般情况下，只要在市场上听闻地产客户存在民间借贷或者抛售楼盘情况，银行都会有所动作。

据记者了解，河北、河南等地中小房地产商集中出现跑路现象和高利贷相关，这些高利贷盛行区域，往往能够解决房地产商的燃眉之急，但其高额的融资成本也会成为房企倒下的罪魁祸首。

“大型房企目前在市场上的融资成本控制在年化10%以内，包括发债、海外融资、直接贷款等多种形式；中小房地产企业融资渠道较单一，融资成本时常高于年化30%。”联邦地产相关负责人称。

“银行开发贷现在基本策略都是 抓大放小 ，侧重大型企业融资，侧重本土地产企业，然后就是利率上的竞价。即使出现风险，也能够通过资产处置、重组等手段来解决。”中行某地方分行人士表示，今年房地产新增客户几乎没有，就是信贷投放宽松了一些。

该中行分行人士认为，大型企业很多也都离不开银行贷款支持，更不用说中小企业了。“如今在没有风险点的情况下，也不会轻易地抽贷。一旦抽贷，很多企业都会面临资金问题的。”

记者注意到，由于行业风险逐渐暴露，当前关于房地产委托贷款的交易也趋冷。中信银行某分行信贷部总经理认为，委托贷款一般利率比较高，银行从中仅仅是通道作用。此前，一些银行可能存在信誉担保，但在市场不好的情况下，出资人也害怕钱“打水漂”了。

该中信银行某分行信贷部总经理表示，当前很多中小房企都在卖项目，甚至一些企业在做并购。“大房企和中小房企的分化越来越大，从银行态度就能够看出来。”

值得关注的是，一些非房地产企业对房地产投资也会受到行业波及，比较典型的就是广东一百集团。该集团因房地产投资亏损导致资金链断裂，目前负债23亿元，银行贷款占21亿元，涉及多家国有行及股份行。

据了解，该企业主业为铝生产加工，但是在房地产投资上亏损数亿元，导致资不抵债。“房地产投资的回款周期比较长，并不能很快见到收益。尤其是经济下行期，对存在这方面投资的企业应该多加强风险关注。”民生证券相关分析人士表示。

记者了解到，在国家房地产新政实施之后，国内房地产资金状况有所好转，银行贷款信心也在逐渐提高。但是，银监会方面目前仅仅只鼓励“改善型住房需求”的贷款，对于银行开发贷却坚持“闭口不谈”。 

“抓大放小”

刘信义回归浦发可谓是众望所归。刘在浦发银行工作已超20年，对公业务条线出身。在辞任浦发银行之前，他是该行副行长和财务总监，有金融和资本运作的实战经验。

公开资料显示，刘信义1993年毕业于同济大学，获得技术经济硕士学位，加入恰在当年1月开业的浦发银行。而据一名知情人士介绍，实际上更早之前，刘信义从同济大学本科毕业后回到老家山东，曾在建行烟台分行工作过三年。

在浦发银行担任副行长期间，刘信义分管过公司和投资银行、财务、风险、战略等多个关键业务条线。为外人所知的是，浦发银行一向以对公业务见长。熟悉刘信义的人，给出的评语是，“他这人精力充沛，敢说敢做，挺能干，为人不错”。

梳理刘的简历可以看到，他曾出任浦发银行上海地区总部空港支行副行长，主持工作。空港支行当时是浦发效益最好的支行之一。随后，刘信义升任浦发银行上海地区总部副总经理。2002年6月至2005年10月，刘信义赴上海市金融服务办公室“挂职锻炼”，先后担任机构处处长、上海市金融办主任助理。

尽管是老将，对于刘信义而言，仍有许多挑战。目前的浦发银行规模已近4.2万亿元，正处在从中小型银行向大型银行迈进的关键时刻。然而在金融脱媒和利率市场化改革推进、经济处于下行周期的大背景下，银行业利润增速放缓、不良贷款持续暴露是大势所趋。

浦发银行2014年年报显示，2014年四季度，浦发银行的不良贷款率上升10个基点至1.06%，不良贷款余额环比增长14%至216亿元。按照中银国际证券的计算，如果算入核销，预计2014年下半年年化新增不良资产形成率为1.02%，比上半年高出8个基点。

兴业证券银行分析师吴畏也表示：“从五级分类情况来看，关注类贷款的绝对值水平有所下降，不过逾期贷款较年中仍有30%的增幅，资产质量拐点仍需观察。”