业内人士:北京六环外房价将进入"四万时代"

3月30日出台的楼市新政被视为对房地产市场的一支强心剂。

业内专家分析认为，新政最明显的作用是有利于刺激改善性需求的释放。据报道，新政出台后首日，部分二手房业主“坐地起价”，一些改善性购房者急签购房合同。

新政的出台对于专注改善性需求市场的开发商来说无疑意味着巨大利好，北京和裕房地产开发有限公司（以下简称“和裕地产”）就是其中一家。此番赶上政策利好，在和裕地产营销中心总经理王骞看来并非偶然，而是源于公司提前几年的市场研判，可谓预料之中。那么和裕地产是怎么做到如此“神机妙算”的呢？新政会给市场带来哪些影响？基于当前的“新常态”，和裕地产又有哪些独特认识？

近日，《中国经营报》记者就上述问题对王骞进行了深入访谈。

更多利好政策可期

《中国经营报》：3月30日央行、住建部、银监会、财政部四部委联合出台金融加税收政策，对于此新政你如何解读？对楼市刺激作用会有多大？

王骞：新政对楼市是一个重磅的利好消息。营业税免征年限从五年降到两年，两年以上的取消5.5%的营业税，可以有效降低购房者的购房成本，增加购房的信心。有了信心，买房的人就会多起来，交易也会增多，二手房交易激活，改善性需求的客户也会来买一手房，一环套一环，会有效促进市场成交。

而二套房贷款首付降到40%，最主要的是表明银行对房地产态度的转变，以前银行评估房地产泡沫比较严重，为了屏蔽风险，将二套房首付提到70%，现在降到40%说明银行认为风险已经没那么大了，现在已经进入平稳阶段。

新政的影响是比较深远的，表明国家对房地产的态度，正如政府在两会期间释放的信号：让楼市稳定、健康、平稳的发展，将提振楼市市场。

《中国经营报》：3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，这对于市场会带来哪些影响？

王骞：两部委的《通知》表示，土地可以做设计变更，那么刚需的产品可以改成改善性的，改善性过多了可以改成刚需的，让市场有很大的操作空间。政府已经把权限放到了开发商手里，让开发商为真正有需求的客户量身定做，而不受以前政策的束缚。这是很强的利好消息，也是一个开端。

《中国经营报》：你认为未来还会有更多利好政策出台吗？对市场有哪些预期？

王骞：接下来还会有一系列利好政策。银行会审时度势根据市场的高低起伏来调整政策。在市场好、信任度高、风险小的情况下，下半年二套房首付还会继续往下降，未来二套房首付降到三成、两成都有可能。而房价肯定会稳中有升。以北京为例，后续入市的全部都是高地价，一定会拉升房价的。当然也会有一些分化。三四线城市因为存量过大，不会很明显的改善市场，需要一个缓慢的过程。相信政府还会陆续出台组合拳，去拉动市场。

北京六环外房价将进入“四万时代”

《中国经营报》：多年来，和裕地产深耕北京市场，你对北京楼市接下来的走势怎么分析？

王骞：此前全国范围内开始解除限购，有人说北京限购永远不会解除，我认为是误读，没有任何一成不变的政策，到什么时候适合什么样的政策，政府会适时调整。我认为北京解开限购不会太远了。

很多人实际上还在观望，现在可以笃定的告诉购房者，北京高地价的房源很快就要入市了。从2003年9月份开始，北京开出了几千亿的土地出让金，个个都是高地价，高地价一定代表高房价。北京房价整体进入“六万时代”并不是个案，是基于新上市楼盘的平均价格得出的。而北京六环外的土地楼面价已经到每平方米两万多元，未来六环外的普遍房价是在四万元左右甚至四万元以上，进入“四万时代”。低地价房源已经在2014年底促销时卖的差不多了，北京现有库存量并不是很大，价格肯定是稳中有升，因为成本是不断提高的。而且北京不仅是中国的北京，还是世界的北京，世界范围内的高端人才都在往北京走，人大也建议中国放开移民法，向欧洲等吸引高端人才，来的人多了，自然要解决住房问题，事实已经摆在这里，价格总是要涨的，购房者要有一个适应的过程，相信北京楼市博弈的心里很快就会土崩瓦解。

《中国经营报》：和裕地产专注改善性需求的客户，走到今天被认为契合市场、踩在政策点上了，这是巧合吗？

王骞：这是和裕提前有效评估市场的结果。我们不是一拍脑袋来做产品，而是通过详细的分析和调研，最终得出做什么样的产品。目前以改善性客户居多，因为开发定位的时候就是为改善性客户量身定制的，是顺应市场，顺势而为。做产品前期开发时会对周边的货量供应、户型配比、客户群定位，与其他开发商形成差异化。以前大家都在做刚需，我们判断三五年之后肯定要升级换代了。有孩子之后，三五十平方米的一居室就没法再住了，一定要升级换代，所以我们提前判断市场，来等待刚需群体成为改善性群体。

目前整个亦庄区域同质化产品很少，每家都是针对不同的客户群体，竞争并不激烈，相互之间可以互补。而和裕2014年初在顺义赵全营镇拿地也是同样的思路，在北京上风上水的地段打造高端产品，完全是基于对改善性客户市场需求的提前研判。

《中国经营报》：和裕地产深耕亦庄区域取得了不错的成果，你认为开发商该怎么去寻求区域价值洼地？

王骞：有专家说，三环房价贵了，去四环看看，四环贵了去五环看看，而我们在三环房价贵的时候就已经退到五环去选地了。三环房价贵的时候五环土地一定不会太贵，我们提前做战略部署，把地拿下来在这里等，开发周期放缓一些，滚动式开发，当四环房价贵了，很多客户群就过来了。同时看着规划，地铁轻轨沿线只要规划通车，就提前部署，因为城镇化一定是沿着轨道交通延伸的。去抢地是价高者得，成本会很高，我们把目光放远，提前去等，包括顺义赵全营板块也是一样，提前把风水宝地占好，“坐享其成”。

任何创新都离不开品质

《中国经营报》：当下“创新驱动”成为热门话题，你认为开发商该如何去创新？

王骞：任何创新都离不开品质。首先还是要踏踏实实把项目品质做好，产品自然就会说话。所谓的创新，是在好的产品基础之上，进行软硬件的升级。

和裕在软硬件方面都有创新。硬件方面引入高科技，比如新风系统、低碳节能、地源热泵、自排风系统、LOW-E玻璃等。在小区公共部分，种植枝繁叶茂的树木而不是草地，因为种树“占天不占地”，业主拥有很大的活动空间，而且不需要太多水资源。软件方面，社区文化做得比较到位。我们的口号是让业主“老有所乐，中有所成，少有所学”，开辟业主文化活动站，包含舞蹈队、太极队、琴棋书画、儿童娱乐空间等。每个活动站都有专门的负责人，组织业主进行文娱活动，甚至给业主请教练，让老人玩的开心，让子女放心。

《中国经营报》：“互联网+”成为各个行业追捧的热点，传统开发商该怎么去做“互联网+”？

王骞：“互联网+”最基础的存在是网络，现在基本上是标配了，标配之外还要做新的尝试。例如，我们在高端项目配备了智能云系统，除了5层的安防系统外，还包括智能化全面的家电系统，快到家的时候用手机就能把家里空调、灯打开，将厨房的米饭蒸煮等。当然这样的家装系统成本是比较高的，现在技术还没有成熟到价格降至标配的阶段。

《中国经营报》：现在地产商跨界越来越多，你对于当下跨界多元化的趋势怎么看？应该避免哪些误区？

王骞：跨界合作首先要评估与要合作的行业客户群是不是一致，如果合作行业涉及目标客户群体，可以想办法做联谊和活动，让客户群到达现场，或者主动走出去，把产品带到跨行业的区域里去。要在双方都有目标客户群的情况下合作，不能盲目跨界多元化。和裕地产也一直在寻求跨行合作，包括跟海尔电器的合作等，都是基于上述标准。