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专访陈淮:楼市不会崩盘 改善型需求成未来刚需

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网易财经10月讯 “金九”黯然收尾了,“银十”也无甚可期。中国的楼市依然在持续降温,价格下行的同时,即使成交量出现了季节性的回升,同比降幅也依然较大。各地为了缓解楼市压力,纷纷退出“限购”,全面“限贷”放开或许还很遥远,但是也已经一定程度上松动。以往,人们对楼市的预期只是上涨,今天只能是“雾里看花”,怎么也看不真切。对此,网易财经《意见中国》特别专访前住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮,为你解析。

楼市新常态之一:市场之手取代政府之手

网易财经:自习近平总书记关于中国经济要适应新常态的表态后,首先从宏观经济上来讲,我们认为中国对于经济增速放缓的容忍度是增强了,中国选择继续改革,容忍改革中出现的经济阵痛。那么在经济增速放缓的大背景下,作为支柱产业,房地产市场在未来会呈现出怎样的特点?

陈淮:新常态是个如果说一个产业、一个市场的话,我们从房地产业看有这么几个特点。一个市场之手取代政府之手,这将是一个市场运行中游戏规则建立的常态,市场之手取代政府之手。我们仔细回想一下,过去十余年,真正决定了房地产的发展规模、速度、价格、空间分布究竟是政策、是国几条还是市场?

网易财经:政策,中国的楼市是一个政策市。

陈淮:过去几年价格的变动、成交量的变动是取决于政策?市场顽强地按照它自有的轨迹在运行着,警察只能说,哎,你开得太快了,拦住你,你减点速,这个车减点速,绕一下,它还是要向既有的方向和轨迹运行。

我们的房地产市场发展到今天,根本决定力量是市场,我们说的,你刚刚举到的很多现象都是现象,这些现象为什么会有呢?因为在过去十余年被政策掩盖的市场作用逐步显现出来了,就像一个人发烧,大夫给他调控吃退烧药,当天晚上不烧了,但引起发烧的那个病因怎么样呢?被掩盖了,现在不去吃退烧药,你身体的一个或者若干个失衡的部分就显现出来了,严格地说大夫都学过,轻易的,如果除非他马上就要陷入昏迷了、是虚脱了,不给吃退烧药,现在也是,市场机制正在发挥作用,而且将来主要依靠市场决定性力量,视为常态。

这既是我们改革的既定方针、也是我们从2013年这一届政府上台以来所看到的事实,比如说供大于求,供大于求,我们是今天才有供大于求的吗?实际上在过去长时间内,大多数时间和大多数城市都呈现为供大于求的,只不过被恐慌性的政策所掩盖了,媒体说房价涨了,出国五条、国八条、国十条,真正把这些条去掉之后发现,我们的市场始终运行在一个基本格局是供大于求的这么一种常态现象。

网易财经:如果中国的房地产市场始终是一个供大于求的市场,什么在支撑价格上涨?

陈淮: 80年代末北京开了一个亚运会,北辰集团为亚运会配套,在亚运村那建了一批住房,十年没有卖出去,是不是供大于求,那意味着没有需求了吗?

90年代初期浦东开发,十年啊!浦东开发的房子卖不出去,人称鬼城,供大于求,这可是沿海一线特大城市,到2002年上海市政府出台蓝印户口,说外地人你到上海买房子吧!你儿子可以在上海参加高考,你可以享受上海市民待遇,那也没换取需求,动员上海市民买房子,这是2002年的事,听好,相去并不遥远。

浦东开发十年之后,说你可以个人所得税抵免,就是你买房免税,简单说你拿50万买了房子,将来你50万收入,不征个人所得税,这优惠程度大,相当于政府补贴15%—20%,那也不买。契税减半再减半,对吧?国家规定商品房契税3%,普通住宅1.5%,上海0.75%,上海人奔走相告,说宁要浦西一张床,不要浦东一间房,供大于求。

后来怎么样?当初宁要浦西一张床的人,现在都在卫生间打自己嘴巴子呢!

我们实际上在过去十年中,别说地市级城市,就是省会级城市,三分之二,听好,第一个数是三分之二以上,第二个数是始终是供大于求的。

我们中国刨了港澳台,30个省、市、自治区,西部就12个省、市、自治区,大概除了成都供不应求和供大于求有过一些交替,成为、表现为一种温和上涨,基本上都是供大于求的。

中部六省区,河南、山西、湖南、湖北、江西、安徽,大概武汉类似于成都,省会级城市都是供大于求,东北三省哈尔滨、长春、沈阳始终是供大于求的。供大于求没那么可怕,只不过原来被政策、被一个地方得病、全国吃药的政策掩盖了,现在这个市场之手发挥作用显现出来了。

        今年楼市成交规模史上第二大

网易财经:市场之手发挥作用,所以导致今年楼市成交量下滑,价格下跌,我甚至又一次听到了“崩盘论”?

陈淮:2014年房地产的成交规模是我们有房地产业以来的第二高点,迄今为止,这样的市场规模还叫冰点、还叫崩盘,那你要什么样的规模?只不过是过去被政策给扭曲了的需求得到市场之手的纠正了,2013年初上一届政府最后一次常务会出了个国五条,等于起了个房地产的动员令,导致2013年的量价齐升。

一是,政策掩盖的市场力量、市场的内在矛盾初步显现或者逐步显化出来。

二是,房地产业本来就具有,它的需求是前置后措,2013年是成交的大年,一部分2014年、2015年的需求被提前释放了,2014年是小年,很正常,2014年观望,一部分需求被推迟到2015年、2016年了,也很正常,因为房地产的需求不是即时需求,不像你吃饭,你吃饭今天的需求推不到明天的,明天的需求也不可能提前到今天的,今天的饭就得今天吃,房地产可以,它的需求前置后措3—5年很正常,所以就有了这种大小年,这是第二个。

第三层我们快速发展的十年,房地产不论是它的规模、它涉及的人群数、我们盖房子的面积以及各方面,它快速发展十年就累积了大量的不平衡,地下与地上,改善型需求与脱困型需求,沿海大城市与中西部地区的城市,比如说我们08年北京开奥运会,10年上海开世博会,我们集中了人力、物力、政策、资源,向这些城市集中投入导致的不平衡,穷人和富人、市场和政府、很多很多的不平衡,不平衡加上你刚才提到的空置,实际上是一种不平衡,但是不平衡度是不是像人们想象的都让贪官占了或者房子都闲着呢?恐怕言过其实,累积起来很多的不平衡是事实,这个不平衡需要市场的一段自我修复期,你往一个筐里扔苹果,满了,其实它里头还有很多空儿呢!摇晃摇晃还能装不少呢!对不对?就跟这个道理是一样的,你往箱子里扔衣服,一顿往里扔,很快地扔,结果其实还有很多空地儿,叠巴叠巴好好放放,还能放不少东西。资源可能有的人他需要八十平米,他一下子买了二百平米,有的人需要二十平米,结果没买着,种种不平衡需要一个资源再优化配置,存量资源供和求之间再相互寻找一下。

所以2014年出现了市场新的形势很正常,我刚才说第一个新常态叫市场之手正在取代政府之手,如果说过去十年政策有什么缺陷,它第一大缺陷就是不断地强化政府权力,从土地招拍挂,7.31“大限”,加上90、70政策,加征0.5%的营业税,后来限购、限贷,无一例外都在强化政府的权力,市场之手越来越看不见了,这才导致了很多不平衡不断累积、很多市场应该发挥自我调节作用的没能够适时、适度的调节,这是第一个新常态。

房价已打破单向上涨预期

网易财经:市场在自发调整的过程中,政府会忍得住不再出手干预吗?

陈淮:今年3月16号国家新型城镇化规划也明确提出了一个说法,希望你做做功课,市场主导、政府引导,你的问题已经在这些文件里明确回答了。第二个常态过去十年快速发展中的单向运动模式为波动式的运动模式做取代。

网易财经:你的意思是,房地产价格会结束过去的上涨趋势,而未来的常态是上涨和下跌交替波动的?

陈淮:现在不要简单地用涨和跌来说,这话不是经济学语言,你说房价会涨会跌?肯定会涨,百分百对,肯定会跌,百分百也对,因为什么?波动就意味着涨和跌,所以这种判断没有意义。

但是我们需要盖更多的房子、需要更多更快地盖房子,是一个没有意义的客观事实,既不存在你所举的某学者说中国的房子已经有一千多万套闲置了、几千万套闲置这种毫无根据的推测,也不存在央视媒体说的都是独生子女,将来一家一户有七套以上的房这样的传说,说独生子女年轻人结婚买套房,男方、女方爹妈各留一套,男方爷爷、奶奶、姥姥、姥爷各留一套,女方爷爷奶奶、姥姥、姥爷各留一套,你信吗?我看你信。这种传说也就是央视那样智商的,赵本山演小品蒙一蒙范伟那样智商的,树上骑个猴,地下一个猴,一共几个猴那样的脑筋急转弯问题。为什么呢?道理非常简单,这个传说隐含着一个前提,就是埃博拉传到中国了,中国的城镇人口在一个可以预期的范围内减少七分之六,才有你说的这种可能性的出现。

你说有没有可能中国城镇人口在一个可预期范围内暴减七分之六?

网易财经:当然只会增不会减。

陈淮:只要中国的城镇人口是增长,而且是快速增长的,我们就一定需要盖更多的房子、更快地盖房子和盖更好的房子。有异议吗?这么简单的道理为大学教授和央视主持人所不懂,这本身挺奇怪。

今年3月16号国务院发布的新型城镇化规划明确说,我们的城镇人口到2013年(也就是去年末)占到全社会总人口的52.3%,但是它也明确说这52%点几的百分点里有17个百分点,涉及2.4亿人,他们的学名叫农民工,他们并没有真的市民化稳定地定居在城市,现有城镇人口中已经有这么多,还没算流动人口呢。而且明确指数到2020年或者略长一点周期,我们这个城镇人口所占比重提高到60%以上,要进城的人口还将超过一个亿,你说我们需要盖更多的房子呢?还是已经房子盖多了?

网易财经:这17%的农民工,以及未来要被城市化的一群人是否会成为需要房子而根本买不起房子的一群?

陈淮:你把问题拐了弯了,我们结果回答你这个拐弯的问题,买得起房子的人数增加是逐步累积的,一个农民都懂得他有五个儿子,给五个儿子盖房子娶媳妇得一个一个来,大儿子盖完了。

改善型需求成为未来楼市刚需

陈淮:需求减少了20%,二儿子盖娶上了,需求减少了,需求满足程度又提高了二十个百分点,五个儿子五年、十年盖完了,有没有可能在一年内给五个儿子都盖上房?一个社会也是,我们从一个无产阶级,人人都是无产阶级的那个社会走来,我们过去一段时间让买得起房的人不断增加,今后让更多的人买得起房,也只能走这一条路,有疑问吗?

你以为政府手里凭空就有资源?政府说你想办法让这么多人都买得起,办得到吗?政府每花一块钱得从你手里收三块五,通过税收,政府手里的资源全部都是从纳税人身上收来的,而且由于政府的效率问题,它得比实际耗费还得加倍地收才能办一件事。

我们不仅有农民工进城,我们现在城镇中已经有了房子的这些人,已经住到房子的这些人,成规模群体性的进入改善期。北京户籍居民、有北京户口的户籍居民至少有一半还住在房改房里,房改房是不是好房子?是好房子,一般说它都在核心地段,但是它的面积、房型、功能、只能满足基本需求,什么叫基本需求?就是卫生间只能搁一个马桶,把屁股搁里头拉屎、撒尿这叫基本需求,但是人们现在要求卫生间能够洗澡、淋浴,女主人能够化妆,这就叫改善性需求,你穿衣服着遮寒蔽体叫基本需求,讲四季、分场合、讲体面叫改善性需求,追求时髦,现在流行露肚脐眼了,就把肚脐眼露出来,这叫享受型需求,非名牌不穿,这叫奢侈性需求,房子也类似,我们现在城镇居民有房子住的一大批人,成规模群体性的进入改善期了,原来满足他们基本需求的这个住房现在随着消费需求的升级变得不满足了。

限购调整为支持改善型需求

网易财经:所以9月30日,央行、银监会通知,修改了首套房的认定标准。其中,通知还提到了贷款利率优惠的下限为贷款基准利率的0.7倍。这一限贷政策的正是为了支持改善型需求吗?

陈淮:一个老百姓普通家庭他只有一套住房,他卖掉这套住房,这套住房当初是跟银行贷过款的,卖掉住房再买一套还是一套住房对吗?这样的需求在未来3—5年或者更长一段时间是比年轻人结婚、娶媳妇要大得多的改善性需求。那么政策应当保护、支持、鼓励这种自住型、改善性,自住就是自己住,那么现在看有不满足市场合理性需求以及误伤了一个大部分的地方,应该调整。

网易财经:有没有可能全面放开“限贷”?

陈淮:全面取消限贷我也不相信,因为抑制投机性需求主要是靠斩断不断放大的动用金融杠杆,你100万买个房子,房价涨到130万,你卖了,你以为当初100万卖你房子的开发商还有100万的房子等着你去买呢!可能吗?你的卖价和重置成本是同步上升的,不像倒腾服装,80块钱从广州进货,到北京130卖了,赶紧坐飞机回去,90块、85块你还能进货,房子没有这样的机会,房子盈利如果说投资的话,它的一个盈利途径是不断放大的动用金融杠杆,比如130买一个房子,房价涨了,我三成首付、七成按揭,涨到130万了,我把它卖了,为什么要卖呢?因为明天还涨?因为明天涨我才卖,我拿回130万房款来,还掉银行70万贷款,我有60万现金,这个时候如果还可以三成首付、七成按揭,我可以买200万的房子,如果明天、后天还涨,你说持有130万的房子盈利大还是持有200万的房子盈利大?它是依靠于不断放大的动用金融杠杆的,只要斩断不断放大动用金融杠杆就能有效地抑制那些不合理的炒房、投机性需求。

所以翻过来说,完全放开限贷,随便贷款,那对社会是一种、对市场稳定是一种非常不合理的,你说把泄洪区都把它种上庄稼,那么一旦灾害来的时候你将无以防备。

但是我们应该不应该支持老百姓以旧换新呢?这是在未来一段时间内市场需求的主力,也是我们生活水平不断提高、老百姓生活改善最重要的方面,衣食满足之后,住和行的需求成为新结构的主体方案。

低效率的开发商就该被市场淘汰

网易财经:市场只是目前只是轻微的调整,邯郸就出现开发商跑路了。这是一个特例还是一个具有警示意义的案例?

陈淮:新常态既是供和求关系的相互调整,还是我们房地产业自身优胜劣汰一个必然过程。过去十年房地产业迅速发展,发展到这么大规模,但是你听说过有多少开发商破产?

你举了一个邯郸跑路,太少了,那太个别了,我们恰好相反的是在波动过程中需要淘汰一大批不合格的低效率的资源支配者我们这个产业恰好良莠不齐的选择过程,过去太过薄弱,需要一段波动过程,淘汰掉那些低效率的资源支配者,把资源向优质的支配者、高效率的支配者手里集中,这没什么坏。跑一个怎么了?他把地带走了吗?他把待建工程带走了吗?他带着现金走的吗?他卷款也不过是那些,把账号封了,所有的资产还在呢!死的只是开发商和企业,资产死不了的,你效率低,你把资产让出来,你赔本、跳楼,你把资产让出来,高效率继续干,我们的城市化质量就提高了,同样的资源、社会的需求满足程度就增长了。市场经济永远淘汰的是病弱的个体,是群体的进化过程,这是第二个新常态。

全面供大于求成为市场常态

第三个我们过去熟悉供不应求,我们经过两个阶段,现在这种卖方市场供不应求已经全面地为买方市场供大于求取代,供大于求成为市场发展的常态。

上个世纪末98年、99年亚洲金融危机的时候中国的消费比市场从极度短缺逆转为供大于求,从卖方市场买不着写条子凭票,从供不应求逆转为供大于求,这是一个。那还只是最终消费品市场,在过去几年我们这个供大于求的基本格局已经逆转为深层次的你们熟悉的叫生产能力过剩,不仅仅是牛仔裤、食品、化妆品的供大与求,而且包括钢材、水泥、平板、玻璃、石油化工。

网易财经:对,去年一年钢铁,水泥,煤炭基本是全行业的亏损。

陈淮:2013年房地产业可是量价齐升,购销两旺的。为什么?不是需求不旺,是因为种种的供大于求生产能力严重过剩因为深层次的说我们已经全面转型到工业化中后期,需求是经济增长的主要动力,工业化初中期怎么发展生产是最关键的问题,比如说怎么造出更多的汽车、炼出更多的钢、发更多的电、挖更多的煤,这是社会经济总量增长、老百姓福利增长、生活改善的关键,你得把东西多生产出来,现在多生产出东西来没什么难题,怎么把这些东西卖掉是经济发展的障碍所在,这已经为所有的经济理论和发达国家走过的历程所证明,就是工业化中后期买方市场是常态、供大于求是常态,你要面对这么个问题,我们的开发商也如是,尽管前期中国人从一个人人都是无产者的阶段向越来越多的家庭具备资产累积能力的社会进发的过程中呈现为了一个阶段性的供不应求,上海、北京大城市,今后供不应求还会有,但是总体地说你得适应这种供大与求的情况下需求对供给的竞争,以及同行内供大于求,那为什么房子还卖得出去,他的品质比你好、功能比你强、环保性、宜居性、舒适性、满足各方面需求的能力比你强,就使他们的技术进步、成本降低、资源节约、环境友好,满足市场需求方面有越来越多的压力和改进,竞争才导致进化。

老百姓对私人财富积累需求在增强

第四个常态改革,我们现在最大的改革是让老百姓拥有资产

我稍微解释一下,就是私人资产的累积正在取代社会资本的积累,什么含义呢?工业化初中期我们的社会发展靠什么?靠我们通过银行、股市、政府发国债,这都是大家熟悉的,集中起资源来建宝钢、发展汽车业、修地铁、建城市,这叫社会资本积累。

到了工业化中后期我们就正在步入这个阶段,这个社会富裕体现在哪呢?不是你有能力修多少万公里的高铁、建多少钢铁厂,这已经轻而易举了,越来越多的老百姓的私人财富积累成为社会财富增加的主要标志了,私人财富积累表现在哪呢?越来越多的老百姓拥有产权房,有房有地,成为有产一族,在他们的收入中又具备了私人资产累积能力,在他们的财富总和中拥有了可以传给儿子的不动产,这叫新常态。越来越多的老百姓加入这个行列,老百姓积累的越来越高,而这个社会富裕的主要标志不是你钢铁生产能力增长、高速公路增长,这不重要了,这种指标已经不表明你这个社会富裕了、发展了,而是有多少老百姓、是不是比去年更多的老百姓买了房了,老百姓的私人账户下拥有资产在吃穿用之后,还拥有存量资产的有多少?他们的资产存量标志增加还是减少了?私人财产的积累、累积代替社会资本的积累,这些叫做新常态。

房地产支柱地位不可撼动

网易财经:房地产在未来的经济新常态中还将是支柱产业吗?

陈淮:我们很多人支持房地产说的带动上下游多少产业对吧?这不是最根本的理由,而且我刚才说2013年房地产业发展那么好,它的上游产业没带动,平板、玻璃、水泥、钢铁、煤炭亏的一塌糊涂的,房地产业还将是我们国民经济的支柱产业,在未来10—20年,这没有异议,理由是四个。

第一个我们不是老说城市化、城镇化吗?那么房地产业所提供的产品就是城镇化、城市化所必须的物质基础,因此房地产业发展的规模、速度和质量直接决定着中国城市化、城镇化历史进程的规模、速度和质量,这个物质基础扩张得快,质量好,我们国民经济未来发展的效率就高、速度就快、规模就大、质量就好,这是第一个。

第二个扩大内需,我们刚才已经说到我们进入到一个全面过剩的时代,我们没有那么多的时间从头跟你讲经济学,但是可以有一条断言的结论就是今后需求增长是我们国民经济长期稳定、可持续发展的关键,而许海增长不是靠你是每年比上一年更多的买皮鞋、男性比过去更多的抽烟、喝酒就能扩大内需的,需要消费结构的升级。人们衣食饱暖之后,自然而然的需求主要指向住和行,买房、买车就成了新的丈母娘需求,很正常的需求结构升级。住房、居住条件改善和更多的农村人口向城市聚集,这两条就决定了我们今后满足这两个需求是长期实现扩大内需的关键。

第三条社会老百姓想要什么?多挣钱啊!对吗?也对、也不对,因为在80年代到90年代第一次奔小康,社会利益的主要诉求是增加收入,所以农民交够国家、留够集体,剩下的都是自己的,积极性调动了,城市职工奖金上不封顶、下不封底,积极性调动了,厂长、经理负责制,积极性调动了,多种所有制,一部分人先富起来,人们的积极性调动了,增加收入。

但是第二个小康,人们不仅要求多挣钱、增加收入,还要求什么?为什么房地产成为全社会的关注焦点?十年、二十年、三十年前人们的居住条件比现在差的多得多,两代夫妇住一间屋,大龄异性兄弟姐妹住一间屋,弄一个布帘隔开,那时候人们怎么不关注焦点啊?现在改善反而关注焦点,因为人们除了要改善居住条件之外,增加收入和私人财富的累积并重成为社会利益的主要诉求,你说我们两家差不多的收入,05年他买套房借银行的钱我还笑话他,我说你什么时候还上银行这个包袱?结果人家现在房子升值好几倍,结果我没买,我现在傻了。对不对?人们要求的不仅是涨工资,而且有私人财富累积一说,小康、全面小康、区别于温饱的小康就在于殷实之家,在于与温饱相比有能传给儿子的资产,简单老百姓的话说叫有家底的家,这个社会的利益诉求决定了为老百姓提供这个物质财富的房地产业必然是支柱产业,人们关注的焦点。

第四改革,你能取得成就,不是哪个领导人比谁多高明,哪有这样的领导人啊?谁都是人,我不相信谁的智商能比他同年龄层的人高到哪去,改革给我们带来的。

十八届三中全会核心讲深化市场经济体制改革是我们今后持续稳定发展、老百姓生活富裕、实现中国梦的关键,往哪改?往市场经济改,对吗?哪里的市场经济是短板?你买方便面现在还受政府控制吗?买白菜受吗?买衣服受吗?什么地方受?土地和资金。经济学上有三种基本的要素:人、资本、土地,这叫经济学三要素,而我们现在最大的市场经济短板恰好是土地的市场化和资金的市场还远远没有走进市场经济,房地产业恰好是对这两种要素依赖程度最大的产业对吗?因此房地产业的发展势必倒逼我们改革的深化和发展。(倪惠)

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