网易财经8月29日讯 这些年国有企业一直都是国内写字楼市场的需求主力，许多国企豪掷千金购买整栋写字楼，既用于自身办公，也兼做投资出租。但是从2013年7月以来随着中央下发规定，对国企购买写字楼进行限制，由此导致写字楼开发商和整个市场受到重挫，并且引发连锁反应。
网易财经调查发现，受政策影响，很多写字楼不得不自降身价开始散售，并将购买门槛降到最低。业内人士分析，未来写字楼供应过剩的压力还将加大。
市场黯淡 缘起中央出台管控政策
“央企购买写字楼受到限制，这一年多来已经直接影响到了我们的销售，”一位开发商人士向网易财经表示。
据了解，该开发商近年在上海黄浦江沿江地段开发有多个商务办公写字楼项目，总规模巨大，因属于规划中的新兴商务区而受政府重视，定位也颇高。在销售规划中，这些写字楼将整栋出售给“世界级企业的总部或地区总部”。而财大气粗的央企，包括国有大型金融机构则是最理想的客户。
事实上，在过去几年中的开发销售中，已有不少央企签约买下该公司整栋写字楼，将总部迁入。但是自从2013年夏天以来，这部分客户就逐渐消失了。“由于央企客户购买受限，我们去年下半年到今年初的业绩都比较差，”上述开发商人士坦承。
这位业内人士指的是，2013年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合下发《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》，规定5年内各级党政机关一律不得以任何形式和理由新建、购置楼堂馆所，国有及国有控股企业参照本通知执行。
于是这一年多来，国有企业的办公场所也成为中纪委等机构重点检查的领域。网易财经获悉，目前国资委巡视组还在多家央企展开巡视，办公楼是否超标被当做检查的一项重要内容。
戴德梁行一份报告显示，在过去几年，推动北京和上海写字楼销售市场的主力是中资企业机构，传统行业如金融、电信、电力等营利能力强，在行业中处于垄断地位的中资机构。随着中国经济的强劲发展实力不断壮大，同时面临国企重组整合和写字楼升级换代的需求，成为写字楼销售市场的主要吸纳力量。
但是另一方面，国企大肆购买写字楼的行为，与近年中央管控国企购买办公楼趋严的态度背道而驰。尤其是在全国楼市下行背景下，国内本已过剩的写字楼市场更加难逃厄运。
从数据上来看，国家统计局7月发布的2014上半年房地产运行数据显示，上半年办公楼销售面积下降2.8%，办公楼销售额下降12.1%。在北京上海等城市，写字楼的成交几近腰斩。戴德梁行的一项统计数据显示，上半年北京甲级写字楼的吸纳量与去年同期相比下降4成。上海搜房数据监控中心统计，2014上半年上海写字楼签约套数同环比均有下跌，环比下跌41.56%，签约面积大跌45.37%。
在一些从业者看来，这种市场的转冷比数字上呈现出的更为严峻。DTZ戴德梁行华北区写字楼部主管王刚就表示，据他了解到得市场行情，今年以来北京写字楼的销售额规模大约仅仅相当于去年同期的10%。
政策高压 国企购置办公楼计划搁置
写字楼市场下行的缘由与整体市场低迷不无关系，但是与央企大客户的流失也紧密相关。网易财经梳理发现，目前距离中央下发限制央企购买写字楼的规定已过去一年多，政策层面的约束正在对市场产生深远作用，其效果也将越来越明显。
王刚表示，央企花大价钱买写字楼，不但属于用国家资本炒房地产，而且有奢靡浪费的嫌疑，在现在整体反腐倡廉的环境下有政治不正确的压力。“央企现在对建楼买楼心存忌惮，高端的写字楼以前买了也就买了，现在再买就算顶风作案，已审批还未建的暂停，要购置新办公楼的计划也不得不暂时搁置。”
上述开发商人士告诉网易财经，自从去年国企购置写字楼政策从严以来，这些买家纷纷隐身，客户群受影响严重，“业绩受影响后我们不得不调整销售策略，降低身份，不再对购买企业客户的规模门槛做太多要求。我们将目标客户转向一些中小民营企业，又花了大量时间精力重新分析、拓展客户后，项目的销售业绩终于又有了起色。”
王刚对网易财经指出，央企限买写字楼导致的市场转淡情况确实存在，而且是目前整体市场遭遇的问题，并非某个项目单家的困境，“写字楼央企客户减少乃至消失，最主要是对于市场信心造成了负面影响，而且连锁反应强烈，受影响的时间也难以预测。”
有不具名的市场人士向网易财经透露，在北京大望京区域的保利国际广场，就是因为在包括丧失央企客户等一系列市场利空因素影响下，销售进展缓慢，迫不得已将项目最重要的一号塔楼即外号“钻石灯笼”的地标建筑物转为自持。
网易财经就此询问保利方面，对方予以否认，称保利国际广场一号塔楼从一开始就是要自持运营，目前已经开始推广招租。虽然否认干脆，但根据2012年的新闻报道，保利当时确实宣传该项目将采取散售模式。时任保利地产北京公司副总经理的王英男还表示，保利国际广场是保利在京首个写字楼项目，主打散售可找到市场的空白点，打响头炮。
泰禾集团总裁助理兼集团品牌总监沈力男表示，整个房地产都是一条产业链，写字楼和住宅一样，同受市场下行影响是肯定的。但他表示，北京仍然是全国最好的写字楼市场，空置率最低，整体租金最高，楼宇经济和总部经济带动上下游效应明显，开发商对市场长远期仍然有信心。
市场影响深远 写字楼过剩风险持续加大
盈石集团研究中心发布的一份报告指出，当前全国写字楼市场供需不平衡的现象比较严重，写字楼供应依然处于一个整体的井喷期，未来如何快速的消化新增供应成为了一大难题。在很多业内人士看来，中国的写字楼市场一开始就是由非正常的资本来源支撑起来的，在目前的政治环境下，遇冷符合情理。
“普通人买住宅尚且吃力，没能力去买写字楼。从一开始，写字楼的金主的资金来路就往往不正当，现在这么多人都出事了，写字楼的投资也就进入了一个观望停滞期”，王刚说。
而另有分析认为，目前城市地价上涨迅速，写字楼的售价在不断上涨，尽管租金也在上涨，但远不及售价上涨的速度。写字楼的投资回报率已经下滑至6%左右，而近两年风起云涌的“影子银行”，以其高回报诱惑了大批物业投资者。
以信托产品为例，华宝证券数据显示，2013年房地产信托平均年收益率就高达9.55%，这导致大批投资散客抛弃了炒写字楼的念头。
根据上海易居房地产研究院提供的报告，北京在7月末的办公楼库存量为146.89万平方米，而在年初仅仅为127.83万平方米。如果按近6个月销售平均值计算，年初北京办公楼库存去化周期为8.6个月，而到了7月份则为12.6个月。7月，四大一线城市办公用房存销比为30.8个月，相比6月29.5的数值继续增长。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，一个城市人均写字楼面积超过1平方米，就意味着写字楼供应已出现饱和过剩，而目前北京、杭州等城市人均写字楼面积已在1.5平方米以上。尤其是对于城市新区或远郊写字楼物业来讲，开发体量过大，短期内给市场造成了比较大的去化压力。
张宏伟继指，当前众多房企谋求战略转型，导致商办物业开发群起而上，写字楼过剩风险继续加大。尤其是在今年开发资金面普遍紧张的情况下，如果没有稳妥的市场布局策略与资金的支持，写字楼开发企业极有可能在这一轮市场发展过程中陷入僵局。（李芊）
本文来源：网易财经
作者：李芊
责任编辑：
王晓易_NE0011
