土地市场也将进入“买方市场”

牵一发而动全身。市场下行，销售受压，土地市场亦由热转冷，房企在拿地方面也开始变得十分谨慎。今年上半年，上海市供地量、成交量都出现大幅下滑，地价紧跟房价降温，土地市场同陷低迷。

先来看一组数据，2014年1-6月，经营性土地市场供应95幅，373.4公顷，同比减少27幅，面积同比下降30.2%。受供应缩减影响，土地市场成交亦有所下降。2014年1-6月，经营性土地市场整体交易98幅，土地面积390.74公顷，同比减少19幅，面积减少16.1%。

受楼市低迷影响，部分房企因销售不佳导致资金链趋紧，“房冷地冷”的现象也随之而出。尤其是在5、6月份，土地市场推地量是少之又少。据了解，今年5-6月上海市共有8幅经营性用地入市，与去年同期的40幅经营性用地的量相比，明显的相形见绌。

与此同时，今年上半年多地住宅地块流拍的现象频现，上海这样的一线城市也不例外。比如说，因竞买人数不足，上海市规划和国土资源管理局在今年6月9日发布公告，终止了奉贤区海港开发区51-02（1）、52-02区域地块的出让。这块地块的流拍一方面是由于地块的冷门，另一方面更为重要的原因还是开发商购地热情的大幅降低。

但值得注意的是，量少而质精。虽然今年上海土地市场的供应量减少，但质量高的地块还是有的。

在上海，优质地块一地难求，开发商仍一如既往追捧，地价创新高。如1月“闸北区大宁路街道325街坊地块”成交总价101亿元，楼板价47609元/平方米，成为自2003年以来宅地总价和楼板价双料地王；首幅地下商业地块——“黄浦江沿岸地下商业地块”被陆家嘴集团陆家嘴旗下子公司摘下，楼板价27598元/平方米，已接近以往成交地块地上商业价格，溢价245%，保持今年上半年最高纪录。3月，融创绿城以24亿元取得宝山区顾村镇N12-1101单元05-01地块，溢价83%，楼板价高达20150元/平方米，基本接近周边住宅价格。

此外，房企拿地也像一面镜子似的，而市场的低迷更是显出开发商的谨慎。比如，5月份杨浦区平凉街道18街坊的入市，最后成交结果就爆了一个大冷门。这块内环内的宅地，在保利、九龙仓、建发、合景、雅戈尔等知名房企参与竞拍的情况下，最后溢价36.8%，成交楼板价39264元/平方米，大大跌出了竞拍之前预测价格。

显而易见，楼市低迷造成的连带效应已向土地市场传导。而且伴随着房地产行业进入供求基本平衡、行业加速洗牌的阶段，土地市场也将发生剧变，即土地市场即将进入买方市场，下半年土地市场压力也不可小觑。

尤其是在政策难松动以及市场大幅反弹可能性较小的情况下，房企以谨慎拿地为主。需注意的是，优质地块由于严重稀缺性以及房企的战略储备需要，在竞争激烈的情况下，高价现象仍会发生。

（上海中原地产董事总经理 谭百强）