网易财经7月3日讯 近年来，产业园作为很多地产商圈地噱头，纯粹的产业园盈利性尚未可知。近期，网易财经从星河集团获悉，该公司联手深圳市创新投资集团投资150亿，打造首个旧改项目上拟推出“产权换股权”计划，即以现金、产权或“现金+产权”的方式与入驻园区的上市或拟上市企业进行股权置换，从而实旗下住宅、商业以及金融三大板块业务的整合。
深创投董事长靳海涛向媒体透露，这是金融投资结合地产运营创新模式，通过金融的渗透将继续反哺地产主营业务。本次则是通过产权换股权，租金换股权的模式打破传统的商业地产、产业地产租赁形式，特别是对于有着前景企业，产权换股权或是高成长企业博取更大利益回报。
150亿打造产业地产 拟推产权换股权
据悉，此次推行产权换股权项目位于深圳坂田区，是星河集团联手深圳市创新投资集团投资150亿打造首个旧改项目，星河WORLD。该项目总体量达160万平方米，特别引进高科技等拟上市公司作为总部基地规划、其次将配备星级酒店、购物中心、豪宅等多种业态的大型都市综合体。
星河集团总裁姚惠琼表示，目前公司搭建了一个以房地产综合开发+商业地产经营+金融投资三驾马车为主的产业格局。产权换股权则是通过旗下投资团队用净资产估值、PE估值法等拟进入园区企业以及物业，参照市场价格进行相应得股权确定比例，来操作。
网易财经注意到，早在2009年，星河集团就涉足金融行业，参股阳光保险集团成为其第一大股东、同年入股中国目前资本金规模最大的本土创投公司深圳市创新投资集团有限公司；此后联手台州银行等设立深圳福田银座村镇银行。
据上述人士透露，对于金融与产业互动的尝试不仅限于“产权置换股权”。目前星河集团与深创投、江苏常州政府合作成立了红土基金从事股权投资和产业园的建设，将金融地产与高新技术产业相结合，从而实现对于高新技术企业的扶持，实现盈利的局面。
靳海涛认为，这是一种创新的运营模式，透过金融反哺地产业务，特别是对于有着前景成熟企业，高科技高成长的企业，通过产权换股权，租金换股权等模式博取未来预期一个更大利益回报。
整合旗下业务 产业园配置是其关键
数据显示，2013年星河集团旗下地产业务营销超百亿，而五大商业项目总面积超60万平方米，部分商业体租金年收入超2.5亿，本次星河WORLD更是产业地产大手笔投资。
姚惠琼透露，未来五年要均衡住宅、商业以及金融三驾马车，其中金融投资比例达到15%，同时培育新型业务，跨界整合，依托互联网提供全方位智善生活平台，预计2015年年底前上市。
一直以来，政府透过工业园、物流园以及产业园等园区吸引房企落地，提振当地经济，而很多地产商也以此作为圈地噱头，市场上纯粹的产业园盈利性尚未可知。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，新一轮的“新型城镇化”将带来未来投资结构的变化，给产业地产带来巨大商机，但城镇化要与产业转移相结合，不是简单的房地产市场开发过程。科学配置产业链条是基础，对开发商综合能力的考验，缺失任何一个环节都可能面临巨大的风险。
同时张宏伟说，产业综合体项目不仅仅是比较好的“拿地模式”，未来产业园区一旦培育成熟，也将是这个企业新的业绩增长点和盈利模式。（朱玲）
本文来源：网易财经
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