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济南住宅库存量去化期拉长 分析:根据情况调整

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6月20日,呼和浩特取消楼市限购政策发布之后,半日之内又紧急“召回”。就在业内以为又是一次“乌龙”时,26日上午,呼和浩特市政府正式发文高调明确放开限购。在呼和浩特之前,已有十余个城市尝试松绑限购,自2010年面世已近4年的楼市限购政策进入全面“尴尬期”。

备受关注的呼和浩特取消楼市“限购令”文件,终于在6月26日上午重新在呼和浩特房地产开发监督管理处网站发布。

这个以呼和浩特市人民政府办公厅名义出台的文件,名为《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》,犹如一枚重磅炸弹引发各界关注。意见的核心内容为:取消商品房销售方案备案制度,居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时,不再要求提供住房套数查询证明。至此,呼和浩特正式放开限购,成为全国首个正式放开限购的城市。

呼和浩特成为首个吃“螃蟹”的城市,主要由于楼市面临高库存的压力。根据上海易居房地产研究院对35个大中城市2013年商品住宅现货的库存去化周期研究,呼和浩特存销比数值为37,在35个城市中库存去化压力最大。

同时,根据中原地产市场研究部提供的统计数据显示,呼和浩特楼市库存积压严重,可售面积持续增加,目前可售住宅库存高达12万套,按现在平均每月成交1000套的去化速度计算,消化这些可售住宅至少需要10年。

济南会否取消或调整楼市限购政策,记者多方打探,但对于这一会产生重大社会影响的政策问题,相关政府部门负责人一直三缄其口。

不过济南商品住宅的库存量引人担忧。济南房地产市场一直比较稳定,但受2013年土地成交面积的激增、2014年1至5月成交冷淡影响,楼市去化周期不断拉长

合富辉煌统计数据显示,2013年全年,济南市共推出229宗土地,出让面积为1164.71万㎡,建筑面积为3130.41万㎡。同2012年全年供应数量相比,土地宗数增加逾一倍,出让土地面积与建筑面积分别上涨98.25%和77.66%,市场供应火热。其中住宅供应136宗,总面积为804.26万㎡。受拿地满2年未动工开发即收回土地政策的影响,2014年济南住宅市场供应出现了前所未有的“大爆发”。

根据业内机构(CRIC)济南机构统计,截至4月底,济南普通住宅存量为661万㎡,而1-4月济南普通住宅月均成交量为42万㎡。这么计算,目前济南的存量需要15.7个月才能消化完。在2013年年底时,该数字为11个月。15.7个月的去化周期离18个月供过于求的“红线”又近了一步。

实行限购以来,“主治疗效”堵住了住房投资及其造成的资源浪费。“附带疗效”则在一定程度上抑制了房价过快上涨和高额利润,同时也在一定程度缓解了国民经济结构的严重失衡,以预防经济危机。

但不可否认的是,限购政策也在一定程度上伤及刚性需求和改善型需求,增加了不必要的调控代价。更重要的是,如果限购政策持续时间过长,房价有可能出现断崖式下降,对我国经济产生不可估量的影响。

实际上,中央层面从来没有不允许地方政府放松或放开限购。从当初出台限购政策的时候开始,就是让各地政府依据当地房地产市场情况和房价考核的结果,自行决策是否出台限购。

2014年全国两会上,当时的住建部部长释放“双向调控”信号,即房地产出现过剩问题的地方,地方政府可以考虑刺激需求,同时减少供地。

在这个原则的指导下,呼和浩特率先公开取消限购政策。分析人士指出,像无锡、天津、常州等房地产市场明显过剩的城市,应该是时候放松限购了。但是至今为止,除了呼和浩特以外,似乎没有城市敢于公开宣布解除限购。

今年以来,楼市下行给很多城市带来不小压力。据亚太城市房地产研究院跟踪调查统计,2014年4月份以来的2个月内,实施举措各不相同,抛出各种“救市”政策的城市已经增加至31个,其中22个城市是通过半公开或全公开方式实施政策调整。

中原地产首席市场分析师张大伟说,目前松绑的城市主要从放松限购、限价,扩大购房资金支持及调整户籍政策等方面展开。预计30个以上城市的限购将可能在年内松绑。不过,即便目前各地政府普遍“救市”,效果也十分有限,最为关键的还是看中央政府的信贷政策能否放松。

世联怡高山东区域董事、总经理朱江表示,随着济南房地产形势的发展,济南下半年肯定会取消限购。房地产市场下行趋势越来越明显,政府层面不能总用非行政化的手段来牵制、管理市场。他分析称,目前只是在寻找一个退出的最好时机。

就限购政策本身而言,除北上广深等一线城市外,绝大多数城市住房供应短缺的历史不再,限购政策失去了原来的意义。在这种情况下,不少业内人士认为,很多城市完全可以光明正大地取消限购,让市场真正发挥作用,无需私下操作,更无需叫停。

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