大智慧阿思达克通讯社6月12日讯，农房集团注入海博股份（600708.SH）整体上市的预案历经近3月终于出炉，涉资近80亿元的重组大戏却以海博股份复牌跌停亮相。
大智慧通讯社（微信：DZH_news）发现，农房集团拟注入海博股份的79.5亿元资产实则成色不足，该价格较农房集团合并报表母公司所有者权益的账面价值83.82%的增值率，也超市场预期。
一位券商机构人士告诉大智慧通讯社，农房手中核心项目已经不多，动迁安置项目及二三线城市项目为主的资产溢价超80%转让，相比目前房地产市场不到25%的销售利润率高出太多。
此外，有私募机构人士猜测，海博股份周四复牌跌停，也可能存在部分资金因海博股份重组后或将错失参与上海土改（工业土地转性）良机，选择提前离场。
**80亿资产成色存疑**
从农房集团注入海博股份的预案中可以获悉，农房集团的80亿资产主要由集团旗下62宗房地产开发项目组成。
农房集团公布的财务数据显示，公司2013年净利润4.28亿元，连续两个会计年度净利润下滑。4.28亿元净利润较公司当期100.59亿元营业收入，净利润率只有4.25%。
然而，农房集团作价80亿元的资产价值，却相较其母公司所有者权益的账面价值有83.82%的增值。
农房集团对此解释称，2012年、2013年净利润下滑，主要由于收入结构中动迁安置房收入占比较高，相较于普通商品房，动迁安置房毛利率较低。
**在沪地位逐年下降，受累二三线市场调整**
一位券商房地产研究员则认为，农房集团净利润的下滑并不单只是动迁安置房项目较多的原因，集团旗下核心项目正逐年减少或是真正因素。
重组预案显示，农房旗下62宗房地产开发项目合计开发建筑面积约1150万平方米。其中，作为农房集团大本营的上海，集团旗下在上海不足230万平方米的商品房开发面积，占比仅20%左右。
大智慧通讯社调查获悉，农房集团在上海的商品房项目大多也已进入销售的尾期。
重组预案显示，农房集团手中普陀星河世纪城项目、金山万盛金邸项目、奉贤聚贤煌都项目、宝山东方帕堤欧花园项目、青浦西郊半岛名苑、南汇惠南项目、浦东航头项目已经在售。
上海网上房地产数据显示，上述项目大部分已经处于尾盘销售阶段，截至目前，合计可售房源面积约20万平方米，其中宝山东方帕堤欧花园项目已经售罄。
由此可知，农房集团未来可以留给上市平台供其销售的核心商品房项目已经不多。
重组预案还显示，农房集团旗下动迁安置房项目合计建筑面积94.06万平方米，占到全部开发项目面积不到10%。
农房集团手中位于二三线城市的商品房开发建筑面积超过720万平方米，占集团全部项目开发建筑面积七成之多。
“过度下注二三线城市，或是农房集团净利润连续下滑的主要原因。”上述券商房地产研究员表示，“从农房集团产品结构可以看出，一线城市只涉足上海，北广深并无项目。同时，二三线城市项目积压较多，随着二线城市楼市明显降温，可见给农房带来了不少周转压力。”
该研究员进一步表示，动迁安置项目及二三线城市项目为主的资产溢价超80%转让，相比目前房地产市场不到25%的销售利润率高出太多。
**工业土地部分置出，压缩想象空间**
海博股份复牌后跌停，除农房集团自身资产成色存疑外，业内也有对海博股份重组后或错失参与上海土改良机的猜测。
上海一家私募机构人士告诉大智慧通讯社，海博股份是A股工业土地流转概念股，不少资金是冲着海博股份这个概念来的。
该人士称，不过在重组后，海博股份这部分资产被置换出去了，所以不排除有一部分资金出于这方面的考虑选择先离场观望的可能。
大智慧通讯社从海博股份重组预案中获悉，在海博股份拟置出的资产中包含位于上海的工业用地13.48万平方米。
上述私募人士认为，当下上海土地改革进程速度较快，很多个股出现上涨就是因为其手中工业用地储备未来转性的可能，海博股份选在重组时置出大量工业用地储备，会引起市场相关资金的关注，后者选择暂时离局观望合情合理。
发稿：林李涛/何巨骉 审校：肖云祥/田新杰
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本文来源：大智慧财经
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王晓易_NE0011
