马年香港买壳第一单 深圳绿景为内房企开路

在商业地产上刚刚梳理战略的深圳绿景，已经抢先其他竞争对手，在香港资本市场拥有了港股上市平台。2月18日，新泽控股(00095.HK)发公告称，绿景地产控股有限公司以每股1.1港元、合共9.45亿港元，收购其8.59亿股股份，占其全部已发行股份约64.83%。这是马年春节后内地房企香港买壳第一单。

在2014年的新年招待会上，绿景集团副总裁、绿景资产管理公司总经理陈铁身曾公开表示，绿景今年初会在香港资本市场有更多作为，目的是为解决旗下商业项目的退出问题。而2月25日，陈铁身接受中国房地产报记者采访时表示，控股新泽控股之后，绿景将更具发展空间，无论融资、异地扩张还是产品线的丰富。

买壳价格受到关注

意欲通过收购港股上市公司股份拥有港股融资平台的内地房企不在少数，其中现金充沛、品牌知名者比比皆是。但去年底至今，香港市场的变动使得这种策略一度偃旗息鼓，绿景此番买壳自然引起不少关注。

对此，陈铁身的解读是，“严格意义上来说，它不是一次借壳，而是一次兼并。”据介绍，新泽控股的地产项目全部位于内地，更主要集中在苏州，包括商业及住宅，累计货值不菲。上市公司资料显示，新泽控股是开曼群岛注册成立的有限公司，2005年12月在香港联交所上市。

这次借壳后，绿景将在地域上由目前的深圳、珠海、化州，扩展到“准二线城市”苏州。而据高力国际一位知悉此项交易的管理层人士透露，此项股份交易完成后，绿景还将拥有北京亮马河大厦30.05%的股本权益，绿景由此在北京拥有了商业及相关物业。

根据可查记录，绿景收购新泽控股支付的9.4亿港元，超过早前内地房企赴港买壳上市的所有价格，创下港壳的新高。新泽控股2013年半年报显示，当期净利润约753万港元；股东应占该集团未经审核综合资产净值约9.46亿港元。由此简单估算，绿景收购新泽控股64.83%股份的溢价很高。

有意思的是，2月24日，新泽控股发布了2013年业绩预告，预计全年业绩将转盈为亏，主要由于待售物业及商誉的减值亏损所致。“这说明双方早已为交易完成后的发展策略做了谈判，否则新泽控股这种小房企是可以舒服地过日子的。”前述高力国际管理层人士向中国房地产报记者分析认为。

“香港的空壳价格确实不贵，一般是4亿港元左右。”2月25日，瑞银国际一位房地产行业分析师在接受中国房地产报记者采访时表示，内地房企早前曾重点关注此类空壳资源。但熟悉香港联交所规则后，开始关注壳资源里的资产。因为香港联交所不允许买壳后大量注入资产，将影响借壳企业在香港资本市场的进一步融资。但有资产的壳资源无疑价格更高，绿景购买新泽控股就是一个例证。

令前述高力国际管理层人士不解的是，从公开资料看，绿景本身的资产规模不大，选择这么“贵”的壳，多少有些令人不解。“绿景可能大量注资，或将某块成熟业务剥离出去单独上市。”他还分析了另一种可能，就是绿景这样的民营企业将很多有价值的资源如正在一级开发的土地，放在了一些隐形公司中，给外界感觉是规模不大。

商业地产战略将进一步明晰

无论外界不解有多少，陈铁身表示，收购新泽控股已经接近完成，接下来的工作重心是进一步梳理、充实绿景的商业地产战略，以推动更快发展。这位由央企高调跳槽到绿景的职业经理人一直以塑造绿景商业地产品牌为个人追求。

2013年底，陈铁身公开表示，绿景集团已经形成了两个商业地产产品系列，一是佐阾系列，主打社区型商业，未来三至五年以品牌和管理输出式为主，建设、收购或重组项目，扎根华南；二是NEO都市综合体系列，以商务写字楼为主，已在深圳建成一个，正在建设第二个、已规划第三个。

前述高力国际管理层人士介绍，绿景推出的佐阾系列受到了市场较高关注。该系列已经在深圳龙华新区的绿景住宅项目中打造了一个样品——1866佐阾荟，大胆实践了其早前制定的发展策略，即整体业态规划上，与传统购物中心相区别，主推格调餐饮、时尚健康、文化教育和生活配套四大业态，零售仅占全部业态的很小比例，突出休闲功能。这位人士还透露，万科的社区商业即参考了绿景的这一模式。

但这一模式是否达到了品牌和管理输出的能力，外界尚存疑。陈铁身就此向中国房地产报记者回应道，绿景早前通过与锦江酒店管理集团的合作，在品牌和管理输出方面建立了领先经验。加上其多年来在这方面的人才积累，“应该说具备了这方面的能力”。

社区商业目前多为5万~7万平方米的体量，相比SHOPPING MALL等商业地产项目可谓小而灵活。“类似绿景这样的民营地产商，往往在城市的某些核心区域拿地方面具有优势，开发街区型商业具备了区位上的优势。”前述高力国际管理层人士分析认为。陈铁身则表示，绿景的佐阾系列还具备定位上的灵活性，其已经开业的佐阾·香颂购物中心主打青春型时尚，1866佐阾荟则主打运动健康，另一个通过输出管理即将面世的项目则主打商务精英。

就其另一商业地产产品系列——NEO写字楼，陈铁身此前的观点颇受业界瞩目：写字楼的综合配套能力最重要的是配套商业的布局。“进一步讲，商家能够盈利，开发商能够经营，充分满足办公人群配套需求。其中第三条十分重要。”陈铁身接受本报记者采访时表示，据他调研，很多写字楼项目正是由于配套定位缺失或混乱，而很难吸引到优质客户进入。绿景NEO在配套需求方面做了产品设计和招商上的优先考虑，但相关经验还有待进一步梳理。

陈铁身表示，未来绿景集团将住宅地产开发销售与商业地产开发运营两条腿并行，但目前来看商业地产的增长更快一些，包括新的在建项目比例上商业占主，因此，需要新泽控股这样的港股平台来打造商业地产的可持续发展平台。